В мире торговых центров существует такое понятие, как формат.
Формат ТЦ включает в себя такие важные понятия как состав проекта, его якорные функции с указанием размеров и типа якорей, зоны питания, зоны развлечений и мн.др. В понятие формат включается собственно определение и привязка к общепринятому мировому типу торгового объекта.
Конечно, можно было бы говорить о разновидностях форматов, но лучше сказать иначе: любая концепция – это поиск определенного формата, подходящего под критерии места, времени и возможности, а также учитывающего объективно существующие ограничения. В то же время задача консультанта спроецировать все на чистый формат торгового центра и попытаться представить его в виде набора объемных характеристик.
«Формат – это соответствие типу с определением подтипа, характера и индивидуальности, т.е. это обобщенная форма с индивидуальным содержанием, – рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия». – Неполным было бы назвать формат проекта, к примеру, Community Center. Мы обязательно должны были бы указать его назначение, его особенности и каким образом это назначение будет реализовано, потому что существуют некоторые характеристики в общем понимании формата, которые могут видоизменяться. Поэтому задача консультанта – это не слепое копирование десятка типов и не подгонка под типы, а возможность в этом типе реализовать максимум из необходимого достаточного и возможного».
В настоящее время торговые центры в Украине весьма разнообразны и отнести их к четким общепризнанным форматам очень сложно, что объясняется молодостью рынка. «На сегодняшний день в Украине практически неразвита линейка форматов торговых центров. Незанятых ниш еще довольно много. По параметрам насыщенности торговыми площадями наша столица, не говоря уже о регионах, отстает от крупных городов Центральной Европы и России. Сегодня перед нами открыты двери для развития новых современных форматов», – говорит Вадим Непоседов.
В мировой практике существует несколько классификаций торговых центров, где все форматы соответствуют определенным критериям: размер, целевой рынок, конфигурация помещений, состав арендаторов и др. Одним из критериев классификации является зона влияния торгового центра. По этому признаку они подразделяются на четыре основные типа: микрорайонные (Convenience Centers), районные (Neighborhood Centers), окружные (Community Centers), региональные (Regional Centers). Иногда выделяются суперокружные и суперрегиональные торговые центры.
Другая классификация торговых центров основана на определении якорных арендаторов. Согласно этой классификации можно выделить следующие ТЦ: Specialty centers (специализированный торговый центр), Festival Center (фестивальный торговый центр), Power Center (Пауэр центр), Fashion Center (Торговый центр моды), Outlet Center (Аутлет центр), Off-price Center (Дискаунт-центр), Retail-entertainment Center (Торгово-развлекательный центр), Торгово-общественный центр.
Кроме вышеперечисленных существует классификация в зависимости от страны происхождения: “Французский”, “Английский”, “Немецкий”
Также можно выделить такие форматы, как Strip Commercial (выражается в виде Strip Center и Convenience Center (Центр товаров первой необходимости)), Lifestyle Center (многоцелевой ТЦ, представленный широким кругом развлечений и подборкой стильных и модных магазинов) и Town Center (торговый городок)
К сожалению, в Украине отсутствует классификация торговых центров, поэтому консультанты вынуждены пользоваться западными аналогами. «При разработке концепций торговых и торгово-развлекательных центров мы очень часто обращаемся к общепринятой классификацией Urban Land Institute (США), но стараемся ее не применять, потому что она не совсем совместима с реалиями, которые происходят у нас. Тем не менее, отдельные определения и характеристики очень ценны, поэтому мы адаптируем их к особенностям развития украинского рынка», – рассказывает Вадим Непоседов.
На самом деле по всей нашей стране не хватает всех форматов и типов торговых центров. Нельзя сказать, что у нас перенасыщен где-либо хоть один сегмент торговой недвижимости, и развивать какое-либо направление у нас уже нет необходимости. Поэтому сейчас развитие форматов торговых центров в Украине напрямую зависит от компаний, которые разрабатывают эти ТЦ, поскольку именно они на основании своего опыта рекомендуют инвестору, что будет наиболее эффективно работать на данном участке.
«В каждом отдельном случае мы имеем дело с индивидуальным проектом, под который должны проводится исследования для определения, какой формат торговли будет наиболее выгодным и успешным именно в этом месте, на этом участке земли и при таком окружении. Также нужно выяснить потенциал покупателей и операторов рынка в этом месте. Совокупность всех этих факторов позволяет нам минимизировать затраты по созданию проектов и при этом максимизировать доход с целью достижения максимально быстрого срока окупаемости проектов. Ставя эту задачу в основу нашей работы, мы и находим те форматы объектов торговой недвижимости, которые способны давать наибольшую доходность и наименьшие сроки окупаемости» – рассказывает Вадим Непоседов. – В практике нашей компании при определении формата будущего торгового центра большое значение имеет экономический расчет по вложению денег и эффективности их работы. Если говорить о том, что стало «визитной карточкой» «Украинской Торговой Гильдии», то в 2004-2005 гг. мы реализовали проекты в формате, которые не были известны у нас раньше. Речь идет о мультибрендовом стоковом центре (Макрос), а также эксперимент по совмещению крупноформатных операторов с мелкоформатными (Пирамида), что ранее считалось очень рискованным. Удачное функционирование данных проектов подтверждается высокими арендными ставками за кв. м. торговой площади, а также популярностью этих центров. Также нами разработаны концепции таких новых для Украины форматов, как Strip Center (г. Кривой рог), Fashion Center (г. Киев, ТРЦ по ул. Луначарского), Town Center (г. Луганск), Master Park (Киев, ул. Здолбуновская), Lifestile Center (Киев, Московский прт), Retail Park (Львов) и мн.др.
Каждый из существующих форматов представлены на рынке Украины в виде будущих проектов, которые, к сожалению, мы еще не можем увидеть воочию. До 2010 года все заявление проекты во всем многообразии, безусловно, выйдут на рынок, и мы сможем оценить по достоинству качество работы консультанта и те особенности, которые характеризуют каждый из форматов.
Однозначно можно сказать, что в последнее время тенденция к форматированию, как к обязательному элементу построения концепции, усиливается. В ближайшее время по-прежнему будут развиваться крупноформатные объекты торговли, продолжит свое развитие и продуктовая розница в формате супермаркетов и гипермаркетов, будут заполняться ниши по географии сетей, по зонам обслуживания, что приведет в результате к долгожданной конкуренции среди представителей этого формата. На крупные форматы самообслуживания сегодня сделали ставку операторы непродуктовых розничных рынков: электроники и бытовой техники, игрушек, спортивных товаров, книг, мебели, DIY и многих других.
На рынке торговых центров продолжается тенденция укрупнения проектов по размеру, по охвату многообразия целевой аудитории, по представлению крупноформатных розничных операторов, операторов услуг и развлечений.
«В ближайшем будущем ожидается выход проектов, которые были заложены в 2001-2002 годах. Я думаю, что именно они завершат во многих областных центрах этап первичного насыщения рынка объектами коммерческой недвижимости», – подытожил Вадим Непоседов.
[Domik.net, 07 марта 2006]