На протяжении вот уже нескольких лет в Украине, в частности в Киеве, остро стоит вопрос открытия гостиниц международного класса и прихода в Украину известных международных гостиничных операторов. Сегодня в Киеве функционирует только одна гостиница пятизвездочного уровня – «Премьер-Палас», а также несколько гостиниц четырехзвездочного класса.
К сожалению, у нас до сих пор нет ни одной гостиницы, управление которой осуществлял бы международный оператор, хотя многие международные гостиничные операторы, безусловно, рассматривают украинский рынок как потенциальную сферу для их дальнейших инвестиций. Как известно, гостиницей «Одесса» в одноименном городе некоторое время управлял известный международный оператор Kempinsky, но он был вынужден уйти с рынка ввиду разногласий с собственником гостиницы. В ближайшее время планируется, что в Киеве откроет свои двери Radisson SAS Hotel Kyiv, которым будет руководить не менее известный международный гостиничный оператор – компания Radisson SAS. Тем не менее, в отличие от Москвы или столиц наших восточноевропейских соседей, в Киеве все еще не наблюдается бума открытия новых гостиниц международного образца. Однако вполне возможно, что в течение следующих нескольких лет ситуация кардинально изменится. Согласно нашим сведениям, такие операторы, как Marriott, Hilton, Hyatt, Sheraton, Holiday Inn и Accor, внимательно изучают Украину и, в частности, город Киев. Проведение песенного конкурса «Евровидение-2005» в Киеве в мае этого года, общее улучшение инвестиционного климата в Украине, а также постепенная стабилизация политической обстановки в нашей стране постепенно сделают Украину привлекательным местом для ведения бизнеса и отдыха. В связи с этим вопросы развития гостиничного бизнеса и прихода международных гостиничных операторов на украинский рынок становятся чрезвычайно актуальными. В этой статье мы постараемся очертить основные факторы, которые следует учитывать для привлечения международного гостиничного оператора в Украину.
Почему иностранные компании не торопятся в УкраинуВо-первых, необходимо определить, что мешает приходу международных гостиничных операторов в Украину. Препятствия, которые стоят на пути иностранных компаний, подразделяются на три основные группы: экономические, политические и юридические факторы. К экономическим факторам можно отнести следующие: переходное состояние украинской экономики, отсутствие требуемой инфраструктуры, развитых банковской и финансовой систем, а также недостаточный спрос на туризм в Украине. К политическим факторам относятся политическая нестабильность в Украине и высокий уровень коррупции. И, наконец, юридические факторы включают частые изменения в законодательном поле и нереформированную налоговую систему. На наш взгляд, для стимулирования притока иностранных инвестиций в Украину, в целом, и в гостиничную сферу, в частности, необходимо удалить или, по крайней мере, существенно снизить вышеперечисленные факторы риска для иностранных инвесторов. Об этом уже написано много материала, и мы не будем детально останавливаться на этом вопросе.
Открытие гостиницы международного классаНесмотря на вышеизложенные риски, иностранные строительные компании (застройщики) и международные гостиничные операторы рассматривают возможности инвестирования в Украину в ближайшем будущем. Согласно известному правилу рынка, высокий риск требует высокого дохода. С этой точки зрения украинский гостиничный рынок довольно привлекателен для иностранного инвестора, потому что в Украине практически отсутствуют гостиницы международного класса, а существующие объекты до отказа заполнены туристами и бизнесменами. При этом стоимость номера в сутки в такой гостинице, как «Премьер-Палас», достигает $350 при практически 100-процентной загруженности. С увеличением потока иностранных туристов и бизнесменов в Украину потребность в гостиницах международного класса будет возрастать. На наш взгляд, для иностранных компаний существует ряд способов выхода на гостиничный рынок Украины.Строительство новой гостиницы – этот вариант наиболее подходит иностранным строительным компаниям (застройщикам), потому что они имеют возможность воплотить свой проект в полной мере и привлечь известного международного оператора к управлению гостиницей. Компания-застройщик обычно согласовывает проект гостиницы с ее будущим оператором, что обеспечивает полное соответствие здания гостиницы требованиям оператора. Однако этот вариант имеет ряд недостатков, в частности, возникает потребность в поиске и получении площадки под строительство, в юридическом обеспечении прав на земельный участок и в получении всех согласований и разрешений. Эти трудности часто останавливают иностранные строительные компании.Приобретение существующей гостиницы – этот вариант также привлекателен для компаний-застройщиков, однако в меньшей мере. В этом случае неизбежно возникает вопрос реконструкции и переоснащения здания гостиницы и внутренних помещений. Кроме того, возможен ряд сложностей с приобретением иностранной компанией или ее украинской дочерней компанией земельного участка под такой гостиницей в Украине, если компания-застройщик желает приобрести землю в собственность. Приобретение доли участия либо акций в гостинице – этот вариант также подходит для компаний-застройщиков или для долгосрочных инвесторов в недвижимость (например, фонды инвестирования в недвижимость). Приобретение гостиницы международным оператором маловероятно, поскольку большинство таких компаний сегодня перешли на систему управления гостиницами без приобретения их в собственность. Приобретение долевого участия или акций в гостинице может создать дополнительные вопросы при обеспечении финансирования проекта и, возможно, потребует получения разрешения Антимонопольного комитета Украины на такое приобретение акций или долей участия в украинской компании. Немаловажным является и тот факт, что, приобретая контроль над предприятием (в отличие от объекта недвижимости в чистом виде), инвестор рискует получить компанию с большим бременем скрытых обязательств. В этой ситуации тщательный финансовый и юридический аудит просто необходимы. Управление гостиницей в качестве гостиничного оператора – этот вариант идеален для международных гостиничных операторов. Он не требует значительных инвестиций и затрат со стороны оператора, но для его осуществления необходимо наличие гостиницы, которая бы соответствовала стандартам такого международного оператора. Это зачастую невозможно из-за технических ограничений самого гостиничного объекта. Поэтому желательно привлекать оператора уже на ранних стадиях разработки проекта гостиницы с тем, чтобы построенный объект в полной мере соответствовал его стандартам. Такой системный подход может быть более дорогим для компании-застройщика на первоначальном этапе, но он окупится сполна в среднесрочной перспективе, потому что качественная гостиница будет лучше привлекать как постоянных гостей такого международного оператора, так и новых туристов. Безусловно, этот вариант требует согласования интересов оператора и собственника гостиницы, что зачастую может привести к серьезным разногласиям, особенно если нет ясности в их договорных отношениях.
Правовые аспекты инвестирования в гостиничный бизнесКак видно из упомянутых выше возможных вариантов инвестирования иностранными компаниями в гостиничный бизнес в Украине, существует ряд правовых аспектов, на которые необходимо обратить внимание при разработке структуры проекта инвестирования в гостиницу в Украине.Земельные вопросы. Земельный кодекс Украины разрешает иностранным компаниям приобретать несельскохозяйственную землю в Украине. Однако ст. 82 Земельного кодекса ограничивает дочерние предприятия иностранных компаний в Украине в их праве собственности на землю. Поэтому иностранные компании фактически могут приобретать землю только через свои постоянные представительства с правом хозяйственной деятельности, зарегистрированные должным образом в Украине, либо через совместные предприятия. Ожидается, что в скором будущем Верховный Совет Украины внесет соответствующие изменения в данную норму кодекса и ликвидирует явное противоречие, но пока эта норма остается в силе и создает риск-фактор для инвесторов. Безусловно, альтернативой покупки земельного участка является получение права аренды земли. Однако Земельный кодекс ограничивает максимальный срок аренды земли в Украине 50 годами, что, естественно, не может в полной мере удовлетворить серьезного инвестора. Кроме того, существует ряд финансовых факторов, изложенных ниже, которые делают аренду земли менее привлекательной для серьезных иностранных инвесторов. Финансирование строительства. Обращаясь к вопросам финансирования строительства в Украине, следует отметить, что на практике права на земельный участок и на существующий или незаконченный строительством объект обычно принадлежат украинскому партнеру, который хорошо осведомлен обо всех тонкостях ведения бизнеса в Украине. Иностранный же инвестор, в свою очередь, имеет доступ к более дешевым кредитным ресурсам и значительный опыт в их получении. Кроме того, привлечение международного гостиничного оператора часто служит гарантией получения компанией-застройщиком кредитных средств больших финансовых учреждений. Иногда оператор может сам выступить гарантом или сокредитором для компании-застройщика. Следует помнить, что ключевым моментом в привлечении кредитных ресурсов является наличие эффективного обеспечения под привлекаемые кредиты. Поэтому, инвестируя в строительство или реконструкцию гостиницы в Украине, компания-застройщик должна учитывать ограничения украинского земельного законодательства касательно залога земли, а также особенности передачи зданий в ипотеку. Рассматривая вопросы залога имущества или имущественных прав в качестве обеспечения привлекаемых кредитных ресурсов, следует учитывать, что если земельный участок находится в долгосрочной аренде, то на практике попытка обратить взыскание на заложенные имущественные права по договору аренды земли может натолкнуться на ряд юридических и технических препятствий. Ведь, согласно действующему законодательству Украины, арендодатель, которым обычно выступают местные органы власти, не обязан переоформить договор аренды земли с залогодержателем, который обращает взыскание по договору залога имущественных прав аренды земли. В этой связи долгосрочная аренда земли (в отличие от права собственности) может быть недостаточным обеспечением для привлечения кредитных ресурсов. Что касается залога акций предприятия-собственника недвижимого имущества, то такой залог возможен, как и обращение взыскания по нему. Однако этот вариант менее привлекателен для кредитных учреждений, так как объектом залога являются лишь акции, а не имущество предприятия, которое может быть отчуждено руководством компании до момента обращения взыскания кредитором на акции предприятия и получения кредитором эффективного контроля над этим предприятием. Кроме того, этот способ обеспечения исполним и возможен в Украине только в отношении акционерных обществ, так как в нашей стране невозможно обратить взыскание на доли участия в обществе с ограниченной ответственностью. Вышеизложенные факторы важно учитывать при структурировании инвестиций в строительство или реконструкцию гостиниц в Украине. Разрешения и согласования. Отдельной группой вопросов, на которые инвестор обязан обратить внимание, являются процедура получения прав на землю, согласование проектов строительства и реконструкции, получение разрешения на строительные работы. Обычно эти процедуры и согласования занимают многие месяцы, а это важно для разработки стратегии выхода на рынок и планирования финансовой структуры проекта. Лицензирование и сертификация. Иностранный инвестор должен также учитывать, что, согласно действующему законодательству, деятельность гостиницы подлежит обязательной сертификации на соответствие требованиям украинского законодательства и нормативов. Еще недавно украинское законодательство требовало получения гостиницами лицензии на ведения туристической деятельности, но с внесением изменений в Закон «О туризме» в ноябре 2003 г. это требование было отменено.
Международные гостиничные операторы в УкраинеКакие же преимущества у международного гостиничного оператора по сравнению с отечественными операторами или собственниками гостиниц, которые самостоятельно управляют своими объектами? Во-первых, это многолетний опыт оператора на рынках других стран. Во-вторых, это наличие менеджмента высшего класса, высококачественная и испытанная система подбора и подготовки персонала. В-третьих, это наличие разветвленной международной системы и сети резервирования и продажи гостиничных услуг, которая имеет общие стандарты, устоявшуюся репутацию и свою клиентуру. Отдельно следует отметить наличие известного и хорошо зарекомендовавшего себя торгового знака (бренда), который всегда подразумевает определенный стандарт качества и, тем самым, является для клиента ориентиром в любой стране мира. Для поддержания имиджа и выполнения своих внутренних требований и стандартов каждый международный оператор имеет свою стандартную систему соглашений, которые он потребует заключить с собственником гостиницы, инвесторами и даже кредиторами, прежде чем приступить к управлению гостиницей. Такая система соглашений включает следующие элементы.• Рамочное соглашение об управлении гостиницей – касается передачи всех прав относительно организации работы и управления гостиницей, включая финансовые вопросы (распоряжение средствами на банковских счетах гостиницы), и базируется на концепции невмешательства собственника в управление гостиницей. Международные гостиничные операторы предпочитают, чтобы срок действия этого соглашения был примерно 20 лет. Одной из сторон такого соглашения всегда является нерезидент, а поэтому необходимо особенно внимательно отнестись к вопросам валютного регулирования, налогообложения, выбору права, которое будет регулировать соглашение, а также места и органа для разрешения споров между сторонами. Это справедливо для большинства из перечисленных ниже соглашений. Важными юридическими вопросами, которые необходимо учитывать при подписании этого соглашения, являются вопросы того, кто будет формально руководить гостиницей. Отдельно необходимо решить различные трудовые моменты: весь персонал (включая зачастую и топ-менеджеров) обычно является работниками компании-собственника. Это важно для оператора в случае разрыва соглашения. Немаловажным вопросом является также получение разрешений на трудоустройство для иностранных граждан. Необходимо урегулировать и вопрос управления оператором банковскими счетами, открытыми на имя компании-собственника. При этом международный оператор обычно требует, чтобы вырученные средства от работы гостиницы аккумулировались на этих счетах и использовались для оплаты затрат по содержанию гостиницы, оплаты услуг международного оператора и для выплаты прибыли собственнику. Здесь важную роль играет определение очередности платежей со счета. Наличие у компании-собственника других объектов недвижимости может создать дополнительные сложности при управлении гостиницей. Поэтому желательно еще на стадии строительства гостиницы оформлять все разрешения и право собственности на объект недвижимости на отдельную специально созданную компанию, так называемый special purpose vehicle (SPV). Это поможет избежать многих трудностей в переговорах с оператором. • Соглашение о предоставление услуг в связи с открытием гостиницы – содержит требования по найму и обучению персонала, маркетингу новой гостиницы и прочее. Оно может быть как в виде отдельного соглашения, так и содержаться в составе соглашения об управлении гостиницей.• Соглашение о предоставлении технических услуг – содержит ряд требований к зданию, помещениям и их оснащению, а также вопросы участия персонала оператора в согласовании проекта гостиницы и внутреннего оснащения здания. • Соглашение о долгосрочной командировке персонала (secondment) – обеспечивает предоставление топ-персонала оператора для управления гостиницей.• Лицензионное соглашение о торговом знаке – с налоговой точки зрения лучше иметь отдельное соглашение с нерезидентом для эффективного налогового планирования с учетом международных соглашений об устранении двойного налогообложения.• Соглашение о сохранении прав оператора (non-disturbance agreement) – предусматривает, что в случае банкротства собственника гостиницы или прекращения прав аренды на землю международный оператор останется управлять гостиницей до прекращения действия основного соглашения. Однако иностранному инвестору следует учитывать, что в Украине с юридической точки зрения практически невозможно обеспечить законность и исполнимость такого соглашения. Это соглашение может быть как в виде отдельного соглашения, так и содержаться в составе соглашения об управлении гостиницей.• Соглашение между оператором и кредиторами гостиницы – содержит ряд ограничений для кредиторов в пользу международного оператора на случай обращения кредиторами взыскания на гостиницу при невыполнении собственником гостиницы его кредитных обязательств. Например, такие ограничения касаются запрета на продажу гостиницы определенному кругу лиц, предусматривают обязанность покупателя гостиницы сохранять соглашение с этим оператором в обмен на первоочередное погашение кредитов и прочие условия. • Соглашения об услугах резервации, маркетинга и программах для постоянных гостей – эти соглашения могут быть как в виде отдельных соглашений, так и содержаться в составе соглашения об управлении гостиницей. Возможен также ряд других соглашений, в зависимости от требований конкретного международного оператора. Как оператор, так и собственник гостиницы будут нуждаться в тщательном анализе налогового, корпоративного и трудового законодательства Украины для должного обеспечения и защиты интересов обеих сторон. Если стороны выберут иностранное право для регулирования своих отношений по договору, будет необходим анализ соответствия этих соглашений требованиям такого иностранного права. В этой статье мы затронули только некоторые юридические и практические вопросы инвестирования в гостиничный бизнес в Украине и, в частности, осветили некоторые аспекты деятельности международных гостиничных операторов. Инвестирование в гостиничный бизнес требует очень детального изучения как экономических, так и юридических сторон структуры проекта, так как такие инвестиционные проекты всегда имеют долгосрочный характер, и ошибка в структуре проекта может удлинить период окупаемости инвестиций либо вообще поставить инвестиции под угрозу.
Николай Стеценко
[Property Times, 04 марта 2005]