Более трети столичного жилого фонда Киева предлагается к продаже как элитная недвижимость. На самом же деле на рынке превалирует элитный субпродукт
Почти элита
По словам директора риэлторского отдела АН «РЕД» Ярослава Цуканова, киевское жилье высокого класса соответствует мировым стандартам только по ценовым критериям. В списке основных мировых критериев элитности жилья, кроме места расположения, — качество строительства (собственно архитектура, ограниченное количество квартир, удобство планирования), высший диапазон услуг и развитая инфраструктура, отдельное инженерное обеспечение сооружения (от пожарной безопасности до отопления и водоснабжения). Высший статус жилья должен также подтверждаться документально, например, покупателю дается гарантия, что после введения в эксплуатацию домом будет управлять профессиональная специализированная компания — в Киеве такие услуги вообще не предоставляются.
Зато на столичном рынке недвижимости под элитным соусом подают все подряд. В частности, на сайте одного из крупнейших агентств Киева к категории элитного жилья относят квартиры «люкс» (фасадные дома с ремонтом VIP-класса), бизнес-класса (квартиры с ремонтом европейского уровня, на центральных улицах), а также жилье эконом-класса (добротные дома в любом районе города). Порой уже из самого рекламного предложения становится ясно, что, скажем, «элитная квартира» на Борщаговке с высотой потолка в 2,5 м — это нонсенс.
Обычно высший статус приписывают жилью, расположенному в местах концентрации столичной элиты: любое здание на Десятинной, Грушевского или Владимирской автоматически считается высшим классом. Элитным в столице считают и район Липки — благодаря тишине, близости к центру и большому количеству припаркованных правительственных и депутатских джипов и мерседесов, а также Верхний Печерск и часть Подола. По цене жилья на киевском рынке лидируют Липки — квадрат в этом районе оценивается в $3-10 тыс. В районе Верхнего Печерска жилье можно купить за $3-5 тыс./кв. м, элитный Подол оценивается в $2-4 тыс./кв. м. Однако свою «золотую милю», которая есть в каждой европейской столице (в Лондоне — район Челси, бульвар Лан в Париже, 5-я авеню в Нью-Йорке, Арбат в Москве), Киев, очевидно, увидит не скоро — несмотря на народное признание, до мировых стандартов элитности лучшие районы столицы явно не дотягивают.
Уже сейчас порядочные риэлторы не рекомендуют серьезно воспринимать «элитные предложения» в таких районах, как Русановка, Оболонские Липки или Днепровская набережная, которые оцениваются сегодня в $1,5 тыс. и выше. Эти районы, по прогнозам специалистов, скоро переквалифицируют в бизнес-класс (риэлторы все же надеются, что вскоре удастся провести четкую классификацию киевского жилья с целью адекватной сегментации рынка).
Вторичный рынок жилья высшей категории представлен домами, построенными по индивидуальным проектам. Большинство их находится на улицах Грушевского, Десятинной, Владимирской, Леси Украинки, Лысенко, Хмельницкого, Старонаводницкой, Горького и Бассейной — с ремонтом VIP-класса здесь попадаются квартиры и за $150 тыс., а некоторые экземпляры претендуют на $2 млн.
Клуб по интересам
Весь прошлый год рынок был заинтригован слухами о реализации первых в столице проектов клубных домов — преимущественно 1-2-этажных. Как правило, такие жилища должны иметь круговую панораму с большими окнами и двустороннее освещение. Дополнительные опции — эксклюзивная отделка не только квартиры, но и мест общего пользования, по словам руководителя проекта «Жилье ХХІ века» Елены Братанчук, оценивающаяся на уровне 5-звездочной гостиницы, а также центральная система кондиционирования. В сервисном списке клубного дома обязательны такие элементы, как специальная холодильная камера для хранения меха, шахты для автоматического разогрева каминов.
Обязательный признак клубности — подбор жителей: фейс-контроль должны пройти все претенденты на клубное жилье. Как показывает российская практика, расселение по домам обычно происходит либо по национальному признаку, либо по роду деятельности. Оптимальный вариант — когда под одной крышей проживают люди приблизительно одного должностного уровня, но ни в коем случае не из конкурирующих фирм.
Под такие клубные проекты, по словам Братанчук, сегодня в Киеве осваивается около десяти земельных участков, довольно больших по площади. По ее словам, все проекты на этапе концептуальной разработки и примеряются к клубным стандартам. «Уже в конце 2005 года планируем начать строительные работы в районе Гончаров-Кожемяк. Таким образом, клубные дома Киев реально сможет увидеть с 2006 года. Это будут не просто единичные постройки, как до сих пор, а комплексы зданий, которые впоследствии могут образовывать элитный район», — прогнозирует Братанчук.
На ул. Клинической, 28 продолжается строительство 5-этажного дома на восемь квартир повышенной комфортности, также позиционирующийся застройщиком — компанией «Силон» — как клубный. По проекту, кроме квартир, в доме планируется обустроить подземный гараж, бассейн, тренажерный зал. Однако этот проект, как и разрекламированный Капитолий от компании «Жилье ХХІ века» (на Крещатике), по мнению экспертов рынка, до почетного звания «клубный дом» не дотягивает — из-за отсутствия территории. «Расположение на Крещатике не позволяет «играть» с прилегающими территориями, поэтому большой собственной закрытой парковой зоны, которой требует клубный дом, здесь точно не будет», — отмечает Елена Братанчук. По ее словам, поскольку в Украине услуги по обслуживанию технических систем зданий пока не предоставляются, скорее всего, от «интеллектуального наполнения» проекта, т. е. от системного программирования в формате «умный дом», предполагающего рациональное использование электроэнергии, света и автоматической системы кондиционирования, компания откажется.
Нижняя планка клубного квадратного метра в Киеве пока определена на уровне $3 тыс. В Москве клубное жилье стоит дороже — от $4 до 10 тыс. за кв. метр (изредка доходит до $15 тыс.). «Появление клубных мест через 2-3 года может отбить желание состоятельных киевлян селиться в пентхаузах, до сих пор считающихся особо элитным жильем. В западной прессе все чаще даются рекомендации не покупать квартиры выше 5-7-го этажей — ввиду потенциально неблагоприятного влияния на здоровье», — говорит председатель правления «Жилье ХХІ века» Алексей Бутенко. По его словам, с появлением настоящих клубных кварталов география элитных районов столицы расширится еще больше. «Вся элита не может быть сосредоточена только вокруг Верховной Рады или в районе Золотых ворот. Думаю, вскоре критерии элитности сместятся от обязательного расположения дома в историческом центре города в сторону экологически чистых районов», — прогнозирует эксперт. Новые городские кварталы элитного жилья могут появиться в живописных местах, на берегу Днепра, Десенки или одного из городских озер.
Прогноз
С миграцией политических элит, связанной со сменой премьер-министра и его Кабинета или состава парламента, традиционно наблюдается повышение спроса на элитное жилье. «Как только в Кабмине появляется новая команда, в Киев съезжаются бизнесмены из регионов, поэтому через неделю-две мы будем свидетелями немалого ажиотажа вокруг квартир верхней ценовой категории», — уверен директор агентства недвижимости «С. И. Т.» Эдуард Бразас. По его мнению, районами пристального внимания состоятельных киевлян останутся Липки, Верхний Печерск и тихая часть Подола. А менеджеры среднего звена будут осваивать «молодые» районы — Харьковский, Оболонские Липки, Русановку. Однако очередная смена элит не приведет к резкому росту цен. По прогнозам Бразаса, если подорожание и произойдет, то в пределах 5-7%.
Цена вопроса
По данным АН «Благовест», с начала года стоимость элитного жилья в Голосеевском, Печерском, Оболонском и Шевченковском районах (именно здесь сконцентрировано больше всего предложений высшей категории) выросла на 5%. На 15% подорожала и аренда таких квартир — жилье размером от 250 кв. м менее чем за $5 тыс. в месяц уже не снять. Спрос на аренду такого жилья значительно превышает предложение.
Леся СОЛОВЧУК
[Контракты, №8, 21 февраля 2005]