Оживление и демократизация коттеджного строительства вызвали формирование рынка готовых проектов частных домов. «Новорожденному» пророчат прекрасное будущее.
Архитекторы и строители отмечают два обстоятельства. Первое: коттеджей стали строить значительно больше. Второе: новые дома все больше превращаются из средства демонстрации жизненного успеха владельца в просто красивое и удобное место для жилья. Это выражается в снижении этажности построек, уменьшении площади, «вымирании» или переходе в разряд редкостных некоторых архитектурных излишеств (вроде крепостных башенок), удешевлении объектов. На фоне галопирующего роста цен на недвижимость в столице и ряде других крупных городов Украины строительство коттеджей все больше приобретает черты реальной альтернативы приобретению городской квартиры. Так, директор компании «Архон Украина» Галина Сацукевич приводит такой пример. Прошлым летом под Киевом был построен дом по типовому проекту «Дом в бруснике» площадью 67,4 кв. м, где разместились: гостиная в 22 кв. м, две спальни (16,7 кв. м и 13,1 кв. м), два санузла, кухня 8 кв. м. В общем, эквивалент неплохой трехкомнатной квартиры. Этот дом по цене оказался сравним с киевской двухкомнатной квартирой.
Впрочем, коттедж пока остается не основным жильем, а неким дополнением к городской квартире. Хотя архитекторы все чаще отмечают случаи, когда семья продает квартиру в городе и строит дом поближе к природе.
А если что-то строится, на него надо иметь соответствующий проект. В последнее время в дополнение к индивидуальному проектированию все более популярным становится тиражирование и продажа готовых проектов.
Почему готовые проекты
Архитекторы называют следующие преимущества приобретения типового проекта для потребителя вместо заказа на индивидуальное проектирование: цена, скорость выполнения, гарантированный результат.
Сегодня средняя стоимость проектирования объекта в Украине составляет $15-20 за 1 кв. м, в столице – доходит до $25, самые низкие расценки – $10-12 за 1 кв. м. Проектирование, например, двухсотметрового коттеджа может обойтись в $4-5 тыс. При этом цена проектирования имеет склонность к росту – архитекторы говорят, что она только приближается к своей естественной величине. В то же время готовый проект дома может стоить в 6-10 раз меньше. Даже если потребуется внесение каких-либо изменений в проект, как правило, его стоимость не будет превышать четверти стоимости индивидуального проектирования. Более существенные затраты на переделку готового проекта случаются очень редко. А при наличии на рынке более тысячи готовых проектов практически всегда можно подобрать вариант, близкий к требуемому.
Впрочем, экономия на проектировании нескольких процентов от общей стоимости объекта может и не оказаться решающим фактором при принятии решения клиентом. Гораздо важнее фактор времени.
Сегодня хороших проектировщиков в Украине катастрофически не хватает. И если человек хочет получить проект от авторитетного архитектора, его просто ставят в очередь. Впрочем, и безо всякой очереди окончания проектирования с нуля придется дожидаться минимум полгода. Самое главное: учитывая все неопределенности творческого процесса, далеко не всегда можно заранее предсказать, насколько удачным будет результат. И дело даже не в квалификации архитектора (которая тоже может оказаться не слишком высокой, если вы не хотите стоять в очереди к востребованному специалисту) и не в том, что далеко не всегда проектировщику удается со слов заказчика правильно воспринять, чего же тот хочет на самом деле. Парадоксальным образом непосредственное влияние клиента на процесс постановки задачи и в большей степени выполнение ее часто мешает тому, чтобы клиент получил то, что ему надо. По мнению главного архитектора компании «Домострой» Владимира Глазкова, индивидуальные проекты, которые делаются в соавторстве с заказчиком, архитектурно не получаются столь же хороши, как самостоятельно выполненные архитектором.
Увы, у многих далеких от архитектуры людей просто не хватает знаний, опыта и воображения, чтобы реально представить себе, как будет выглядеть в действительности выношенный в мечтах дом, какие изменения в мечту на этапе ее воплощения неизбежно внесут существующие стандарты и технологии строительства, насколько комфортно будет в этой воплощенной мечте жить. Готовый же проект, который создается для большой целевой аудитории, учитывает некие общие для нее ключевые предпочтения и достаточно легко может быть адаптирован под индивидуальные потребности конкретного представителя этой аудитории. Главное же – наличие большой базы данных, в которой заказчик уже может увидеть конечный результат, оценить достоинства и недостатки рассматриваемых вариантов, выбрать то, что ближе его представлениям о своем доме. И получить готовый проект в срок от трех дней до двух недель (если потребуются перевод с иностранного языка и адаптация проекта).
Кто и что сейчас продает
Генеральный директор издательского дома «АСС» Александр Прима насчитал около десятка компаний, предлагающих сейчас на украинском рынке готовые проекты коттеджей. Этих операторов нового рынка можно разделить на три категории.
Первая: представительства зарубежных проектных организаций. Сегодня это представители ведущих польских профессиональных продавцов готовых проектов – компании «Архон Украина» и «Архетон Украина». Обе появились на украинском рынке во второй половине 2003 г. За ними – богатый опыт развития аналогичного рынка в Польше (так, польская компания «Архон +» в этом году отмечает пятнадцатилетие своего существования) и других странах, поддержка материнских компаний, масштабы деятельности которых неизмеримо больше, чем у любого из их отечественных коллег. Кроме того, в их пользу – большой выбор вариантов (каждая из этих компаний предлагает более 600 готовых проектов, допускающих большое число вариаций по цветовому оформлению, материалам отделки, декоративным элементам и т. д.).
Впрочем, есть у них и слабые места, предоставляющие хорошие шансы другим участникам рынка. Главное – несоответствие польских и действующих у нас стандартов строительства вплоть до различия в размерах основных строительных элементов (тех же бетонных плит). Поэтому любой оригинальный польский проект обязательно приходится адаптировать.
Другое слабое место – польские проекты создавались все-таки для польского потребителя, живущего в конкретных экономических условиях своей страны. Дело даже не в различии эстетических вкусов и определенных традиций обустройства жилья, хотя и они играют немаловажную роль. Если в Польше строительство коттеджей стало практически массовым и доступным среднему потребителю (благодаря более высокому уровню жизни, удобным условиям кредитования и программам поддержки молодежи), то у нас это пока прерогатива группы населения с доходами, как минимум, выше средних. Польские проекты в большинстве своем достаточно демократичны, существенный вес в предложении имеют так называемые доступные дома – действительно жилье для народа. У нас же люди, которые заработали достаточно денег, чтобы позволить себе строительство коттеджа, часто не соотносят себя с общей массой, а скорее позиционируют себя в лидирующей группе и хотят это позиционирование подчеркнуть и в архитектуре своего жилища. Поэтому слишком «простые» дома пока большим спросом не пользуются.
Есть и другие особенности польских проектов, продиктованные нюансами налогового законодательства (там выгоднее иметь мансарду, а не полноценный второй этаж), – достаточно высокими по сравнению с украинскими ценами на энергоносители (что ведет к стремлению уменьшить отапливаемые объемы помещений) и т. д. Однако, вероятно, и энергоносители у нас будут дорожать, приближаясь к европейским ценам, и до налогов с собственности рано или поздно, но законодатели доберутся.
Кроме того, год с небольшим работы в Украине тоже не прошли бесследно. Например, в каталоге «Архетон +» появились проекты, созданные с учетом предпочтений украинцев.
К этим польским компаниям в недалеком будущем могут присоединиться и офисы ведущих российских проектных компаний.
Ко второй категории можно отнести издательский дом «АСС» (который в конце 2003 г. создал центр оперативной продажи проектов) и некоторые другие издательства (например «А+С»). Ассортимент центра «АСС» представлен тремя группами проектов. Первая – это проекты уже упомянутых польских компаний (примерно треть объема банка данных). Вторая группа (тоже около трети объема предложения) – продукт труда украинских проектировщиков. И третья – проекты российских компаний.
Надо заметить, что вход во вторую категорию, на наш взгляд, остается открытым. Фактически любая команда, имеющая навыки посреднической торговли и специалистов в области архитектуры и строительства, может организовать перспективный небольшой бизнес с минимальными вложениями.
Третья категория – украинские проектные организации. Прежде всего это те архитектурные проектные бюро, которые специализировались на индивидуальных домах, наработали достаточно крупный пакет документации и, сохранив за собой авторские права, начали делать версии удачных проектов для продажи. Как правило, эти компании предлагают только собственные проекты, не приобретая права на чужие разработки. В результате предлагаемый ассортимент достаточно узкий – 20-40 проектов. Но, как сказал один из архитекторов, заказчик всегда может задать интересующие его вопросы непосредственно автору проекта. В характерной возможности живого общения и состоит плюс таких компаний. Далее, как правило, практически все предлагаемые ими к тиражированию проекты выверены на украинской практике и востребованы отечественным потребителем. Для таких компаний продажа готовых проектов – отнюдь не основной бизнес (по крайней мере на сегодняшний день). Порой готовые проекты выступают не столько способом зарабатывания денег, сколько методом продвижения основного бизнеса компании – строительных работ. Представляется, что со временем те из компаний третьей категории, у которых продажа готовых проектов пойдет успешнее, могут начать специализироваться на этом виде деятельности. Например, приобретая права на наиболее удачные проекты сторонних архитекторов.
О проблемах и перспективах
Естественно, что рынку готовых проектов коттеджей свойствен весь набор основных «детских болезней»: непредсказуемый, хотя и быстро растущий спрос, неструктурированное предложение, отсутствие инфраструктуры и пр. Впрочем, есть и специфические проблемы, способные сильно затормозить развитие рынка. Так, по мнению Галины Сацукевич, серьезной проблемой является фактическое отсутствие правовой защищенности проектов. По закону владельцем проекта является архитектор или фирма, которые его создали. Но, к сожалению, реальные механизмы защиты прав владельцев проектов сегодня отсутствуют. Компании стараются сами защищать свои проекты, например, печатая их на листах с фирменной сигнатурой. Это напоминает популярный в свое время метод предотвращения растаскивания частных собраний книг: штампики вроде «Библиотека имярек» (или еще лучше – «Эта книга украдена из библиотеки имярек»). Понятно, что возможность бесплатно или со значительной скидкой пользоваться пиратской копией проекта снижает активность по созданию новых проектов специально для украинского рынка: себестоимость разработки хорошего типового проекта составляет около 2 тыс. евро, просто дарить их кому-то не хочется.
Несомненно, рынок будет «взрослеть», и ситуация изменится. Однако такой вариант развития событий не единственно возможный. Владимир Глазков полагает: «Мы со временем придем к продаже готовых домов. Ведь самый лучший проект – это далеко еще не дом. От него до реального дома заказчику еще приходится затратить много времени, нервов и сил. И необязательно, что он получит именно то, что хотел. Поэтому, например, в Германии обычная практика – продажа готовых домов. Фирма на свой страх и риск покупает ряд участков, строит дома разных проектов, затем продает их. А человек сразу видит, что он покупает». Прообразом такого сценария может служить развивающееся сейчас у нас строительство коттеджных поселков.
Владимир Глазковглавный архитектор компании «Домострой»:
– В последнее время наблюдается повышенный интерес к строительству частных домов, при этом меняется структура самого спроса. Если 5-7 лет назад такое строительство было прерогативой «новых русских», вкладывающих излишки своих капиталов в недвижимость, то сейчас появился новый фактор – люди просто хотят получить жилье. Появляются дома не для престижа, не для вложения денег. Соответственно меняются требования к проектам. Если мы раньше не наблюдали интереса к проектам, скажем так, «средней руки» – до 200 кв. м, то сейчас этот спрос порой даже не находит достойного предложения. Очень востребованы простые дома 100-150 кв. м. Роскошные особняки сейчас востребованы меньше.
Дом, конечно, можно построить и без проекта. Можно – только по архитектурному разделу, а можно – по полной рабочей документации. Сейчас наблюдается, во-первых, повышение интереса вообще к проекту как продукту, сделанному профессионалом для профессионалов, а во-вторых, повышение требовательности к проекту, к его объему, ясности, информативности. И тут присутствует фактор, который постоянно подталкивает заказчика, а через него и проектировщика, – это качественный рост строительства. Видимо, прошли времена, когда люди подходили так: найму «бродячую» бригаду, и она мне построит дом. Уже всем стало ясно, что «бродячим» бригадам просто не хватает знаний. Таким образом, от нецивилизованного строительства мы переходим к строительству с помощью строительных фирм и на базе проекта.
Галина Сацукевичдиректор компании «Архон Украина»:
– Оживление на рынке готовых проектов, которое наблюдается в последние полтора года, связано с тем, что стали строить больше домов. Конечно, украинскому рынку пока далеко до того бума, который переживает рынок проектов в Польше. Там любая из ведущих фирм продает сотни проектов в месяц. Кроме того, на рынке присутствует множество маленьких фирм, предлагающих готовые проекты. И все они находят своего покупателя, поскольку люди массово уезжают из городов. Многие семьи имеют квартиры в городе, но в основном живут за городом. Правда, у поляков есть важный стимул для развития этого рынка, у них очень хорошо развита практика кредитования, причем под существенно меньшие, чем у нас, проценты.
Поток заказов на готовые проекты из регионов пока намного слабее, чем в Киеве. Это не связано с различиями в объемах строительства. Оно ведется везде и достаточно успешно. Но в регионах пока еще просто-напросто очень мало знают о том, что существует такое понятие, как типовой проект, стоимость которого намного меньше индивидуального, и его можно получить в максимально короткий срок. Это, наверное, и наша недоработка – мы недостаточно занимались информированием наших потенциальных клиентов. Вместе с тем в регионах часто по-другому подходят к самому наличию проекта. В первую очередь нужно отойти от практики, когда строитель посмотрел на картинку и говорит заказчику: «Зачем тебе проект, я это тебе и так построю». Но если строят по картинке из каталога, то часто результат, мягко говоря, существенно отличается от того, что хотели и могли получить, используя готовый проект.
Александр Прима, генеральный директор издательского дома «АСС»
«&»: Какие тенденции сейчас наиболее заметны в коттеджном строительстве?
А. П.: Во-первых, уменьшаются площади домов. Пять лет назад, когда заказчики денег не считали, доминировали большие объемы. Мы проектировали и строили дома в 700-900 кв. м и более. Сейчас дом в 400-450 кв. м уже считается достаточно большим. И очень востребованы дома небольшой площади – до 200 м.
Во-вторых, уходят в прошлое многоэтажки. Сейчас доминируют двухэтажные. С ними начинают уже конкурировать одноэтажные с мансардой. Особо продвинутые клиенты заказывают дома вообще одноэтажные, этакой «распластанной» архитектуры.
Сегодня дома начинают привязывать к ландшафту, отводить ему определяющую роль при выборе проекта и размещении дома.
«&»: Заказчики стали лучше разбираться в вопросах, связанных со строительством?
А. П.: Заказчики стали «подкованнее». Однако за этот год, что занимаемся продажей готовых проектов, мы поняли: из всех пришедших заказчиков только 30% точно знают, чего хотят. Процесс выбора у них простой – отсекать все, что не соответствует тому, что они себе представляют. И когда, наконец, долистывают каталог до интересующего их варианта, следует: «О!». И все, дальше они даже не листают – нашли то, что хотели.
А 70% заказчиков – люди, которые в гораздо меньшей степени представляют себе, что же хотели бы получить. Хуже того, большинство из них вообще не представляют себе этого. То есть первая часть разговора с заказчиком посвящается попыткам понять, чего на самом деле он хочет. В какой стороне искать то, что он хотел бы построить. И это при наличии сотен готовых проектов в каталогах.
«&»: Как архитектор и заказчик находят общий язык при индивидуальном проектировании без опоры на готовые проекты?
А. П.: Каталоги проектов выполняют функцию своеобразного словаря, который позволяет людям говорить на одном языке. Иначе им очень трудно понять друг друга. Ведь что такое проект? Это формализация некой идеи. А вот с осознанием такой идеи приходится довольно сложно. Есть несколько сценарных версий, по которым разворачиваются взаимоотношения между архитектором и заказчиком. Например, сценарий, который я называю аналоговым. Кто-то что-то где-то увидел и теперь делает подобное, только с некоторыми нюансами. Сценарий очень распространенный, особенно в проектировании интерьеров.
Второй сценарий, когда архитектор решает свои задачи. Он дошел в собственном росте до определенного уровня, ему подвернулся удачный, адекватный ситуации заказчик, и он теперь берет очередную профессиональную высоту. Творит в свое удовольствие, самовыражается, выдает это все заказчику, а тот потом имеет то, что имеет.
И очень редкий проектировщик выполняет фантастически сложную работу. Он в большей степени, чем сам заказчик, влезая в его шкуру, понимает, что представляет собой заказчик, в чем заключается его потребность, что ему будет адекватно, чего на самом деле он хочет. Вот тогда получаются удивительные вещи, хотя они необязательно будут «кричать» в архитектуре. Но это тот вариант, когда человек потом говорит о доме: «Вот тут я оживаю» или: «Нигде больше я не мог бы жить».
«&»: Разработка проекта обходится недешево. Откуда они появляются в каталогах?
А. П.: Существует несколько главных источников проектов.
Первый – кому-то делали проект под заказ. Увидели, что он получился перспективным. Соответственно стали предлагать его для продажи.
Второй – это то, что, на мой взгляд, делают польские фирмы. Определив, что для людей очень важен финансовый фактор, они запустили в производство и продажу огромное количество очень простых по архитектуре проектов, которые у них так и называются – «Доступный дом». Такие проекты в Польше очень востребованы.
Третий – есть, например, «дом российской мечты». Московский рынок проектов уже 8 лет активно работает. За первые несколько лет определился профиль заказчика. Именно под него российские архитекторы и стали предлагать проектную документацию, но, конечно, не в таком количестве, как польские.
Еще один источник проектов возникает там, где есть некая специфическая технология. Например, то, что у нас называют «Теплый дом». Компания, которая продвигает эту технологию, разрабатывает и предлагает набор проектов под нее.
Константин Ряполов
[Комп&ньон, 24 февраля 2005]