Инфраструктура города, тем более, столичного, во многом зависит от тенденций развития рынка недвижимости. Активизация деловой деятельности, появление новых отечественных фирм и выход на рынок зарубежных компаний, спрос на торговые центры и крупные логистические комплексы требуют современных торговых, офисных и складских площадей. Столичный рынок на сегодняшний день далек от удовлетворения потребностей в каждом из вышеперечисленных сегментов недвижимости, о чем свидетельствуют оценки специалистов.
Офисы – рынок требует «прибавки»Объем рынка офисной недвижимости в 2004 г. существенно не изменился, и, при общем росте количества сделок, количество проданных или сданных в аренду офисных площадей значительно не возросло. Глава отдела офисной недвижимости компании Colliers International Радомир Цуркан сообщил, что «в 2004 г. на рынок вышло лишь несколько небольших объектов, и значительного прироста офисной недвижимости не произошло».Р. Цуркан считает, что «повлиять на рынок в настоящий момент может выход крупного объекта площадью до 30 тыс. кв. м, а небольшие объекты – от 5 тыс. кв. м до 10 тыс. кв. м – будут быстро сданы и не повлияют на общую ситуацию».Арендаторами офисных площадей сегодня становятся компании, которые раньше не располагали бюджетом для аренды крупного офиса в профессиональном офисном центре, а также компании, которые ранее интересовались только покупкой. «Тот факт, что становится все больше компаний, готовых арендовать профессиональные офисные помещения, свидетельствует о развитии рынка недвижимости. Но для его эффективного функционирования необходимо присутствие профессиональных международных девелоперов, которые выполняют проект по международным стандартам офисных помещений, учитывают особенности местного рынка и инвестируют в качество объекта, который будет актуальным много лет, принося стабильный доход», – уверен Р. Цурканов.«Большинство существующих сегодня в Киеве объектов автоматически «упадут» на класс ниже, как только откроются один или два профессиональных объекта международного уровня, но это возможно не ранее чем через 3 года». В то же время, рост спроса и цен на объекты классов «В» и «С» приводит к тому, что предложение не меняется в сторону более качественных объектов, не растет спрос на профессиональные услуги в области консалтинга и агентских услуг. Эту тенденцию Р. Цуркан объяснил тем, что «объект, какой бы он ни был, сдается без особых усилий». «Сегодня для бизнес-населения важнее цена и расположение офиса, чем его функциональность и качество», – сказал Р. Цуркан.Он отметил, что на данном этапе развития рынка можно достичь 50-процентной предварительной сдачи (т.е. на этапе строительства) крупных строящихся офисных объектов – площадью от 15–20 тыс. кв. м, тогда как небольшие здания – площадью до 5 тыс. кв. м, «если они отвечают профессиональным рыночным требованиям, сдаются до завершения строительства». «Крупные объекты будут заполняться в течение года-двух после ввода, но это не значит, что они не соответствуют рынку, просто рынок не настолько большой, чтобы поглотить такой объем сразу», – сказал он.
Арендные ставки повышаютсяЕжегодная потребность рынка в офисных помещениях класса «А», «В+», «В» и «С+» оценена Р. Цурканом в 50 тыс. кв. м. Он отметил, что в 2004 г. при аренде крупных помещений высокого класса стало распространенным заключение договоров аренды на нерасторжимый срок от 5 лет. «Сегодня качественные арендаторы класса «А» и «В» хотят заключать договора на более длительные сроки. Если арендодатель строит чистый бизнес на сдаче в аренду, он должен быть этим доволен, ведь это стабильность бизнеса и возможность использовать долгосрочный арендный договор в качестве банковского залога». Р. Цуркан считает, что ротация арендаторов характерна для помещений класса «С», где средний срок аренды составляет от 1 до 3 лет.По данным компании Colliers International, рынок профессиональной офисной недвижимости насчитывает до 300 тыс. кв. м помещений класса «А», «В» и «С». Средняя ставка аренды офисных помещений класса «А» в 2004 г. составляла $26,6 за 1 кв. м, класса «В+» – $24,3 за 1 кв. м, класса «В» -$20,4 за 1 кв. м.Рост цен на помещения класса «В» и «С» отразился как в увеличении заявленных арендодателем арендных ставок в первоначальных предложениях, так и в том, что помещения сдавались по этим же ставкам без торга. «Такая ситуация складывалась в преобладающем большинстве наших сделок и тех, о которых мы знаем. Запрашиваемая цена оказывалась и ценой сделки», – сказал он.Характеризуя ситуацию в сегменте помещений класса «А», Р. Цуркан отметил, что «были сданы в аренду все свободные помещения класса «А», однако в целом их было немного». «Сегодня спрос на помещения класса «А» стабилен и существенно превышает предложение, но он не влечет за собой роста цен в бизнес-центрах класса «А», – отметил он. На рынке офисов Киева наблюдается рост спроса на нежилой фонд в первых этажах жилых зданий, отмечает директор Голосеевского филиала Людмила Друзенко. «Компании предпочитают снимать нежилой фонд на первых этажах, так как арендные ставки таких площадей ниже, чем помещений в офисных центрах», – сказала она. Это связано с тем, что аренда помещений вне офисных центров влечет за собой дополнительные расходы по обслуживанию офиса. В 2004 г. большим покупательским спросом пользовались квартиры на первом этаже, которые можно использовать под офисы, устроив отдельный вход и переведя квартиру в нежилой фонд. Цены на такие квартиры в сравнении с 2003 г. выросли на 35–50%. Также многие компании предпочитают иметь офисные помещения на окраинах из-за низких арендных ставок и в случае, если специфика деятельности компании предполагает большое количество автоперевозок по городу. Эксперт отметила, что в целом на рынке офисных помещений в Киеве наблюдается острый дефицит профессиональных помещений класса «В» и «С», несмотря на то, что в 2004 г. было введено в эксплуатацию около 150 тыс. кв. м таких площадей. «Рынок смог проглотить их за достаточно короткий промежуток времени», – сказала она. По прогнозу Л. Друзенко, в 2005 г. дефицит офисных помещений сохранится.
Торговые площади чаще выкупаютКроме дефицита профессиональных офисных площадей, в Киеве ощущается нехватка торговых площадей, несмотря на ввод в минувшем году нескольких крупных торговых центров. «На данный момент наблюдается нехватка помещений площадью от 40 до 100 кв. м, которые используют в основном под ювелирные магазины, развлекательный бизнес, рестораны, а также под торговлю промышленными товарами для потребителей среднего достатка», – сказала Л. Друзенко. Если в 2003 г. предпочтение отдавалось аренде таких помещений, то в 2004 г. многие компании предпочитали их покупку. Арендные ставки на объекты торговой недвижимости достаточно высоки. В частности, в центральной части города аренда 1 кв. м торговых площадей обходится в $100–250 в месяц. «Если ежемесячная аренда помещения площадью 40 кв. м обойдется в $4 тыс., то покупка такого магазина будет стоить около $140 тыс. или $3–5 тыс. за 1 кв. м, окупаемость площадей составит около трех лет, что является очень высоким показателем ликвидности».В то же время она отметила, что из-за дефицита площадей в центральной части города компаниям приходится арендовать площади в торговых центрах. На сегодняшний день практически отсутствуют свободные объекты площадью 100–250 кв. м. По прогнозам, на рынке торговой недвижимости в 2005 г. сохранятся тенденции 2004 г., однако спрос и цена вырастут на 20–30%.Л. Друзенко также отметила, что при покупке отдельно стоящих зданий в 2004 г. спросом пользовались все предложенные здания, в то время как в 2002 г. – в основном имеющие площадь около 400 кв. м, а в 2003 г. – площадь 400–700 кв. м. Цена отдельно стоящего здания в центральной части города в 2003 г. составляла $600–2500 за 1 кв. м, в 2004 г. – от $900–6600 за 1 кв. м. «Отдельно стоящие здания покупаются украинскими компаниями под банки и офисы, в то же время крупные зарубежные компании отдают предпочтение аренде таких зданий», – сказала она.
Склады разные нужны, склады разные важны…Дефицит площадей наблюдается и в сегменте промышленной недвижимости. Рост цен на рынке производственной недвижимости в Киеве в 2004 г. составил 15–30%, а на некоторые помещения, ранее считавшиеся неликвидными, – до 100%. Если в 2003 г. неликвидное помещение можно было купить за $100 за 1 кв. м., то в 2004 г. его цена составила $150–200 за 1 кв. м. В 2004 г. производственные и складские помещения, которые можно использовать под торговые площади, а также те, которые можно использовать одновременно под производственный цикл, склады и магазины, подорожали в среднем на 30%.В среднем сегодня цена производственных помещений и имущественных комплексов в Киеве составляет $150–600 за 1 кв. м. Наибольшим спросом в Киеве пользуются помещения небольших площадей, стоимость которых составляет $1 тыс. за 1 кв. м.Причинами роста цен на рынке производственной недвижимости в Киеве являются рост малого бизнеса, активно переходящего в средний, и растущая инвестиционная привлекательность перепрофилирования производственно-складских помещений под торговые, торгово-складские и административные здания.По прогнозам специалистов, в 2005 г. в сегменте производственной и складской недвижимости будет наблюдаться существенный рост спроса, а цены на производственные площади вырастут не менее чем на 20%.
Марина Забельская
[Property Times, 15 февраля 2005]