Повышенный спрос спровоцирует 25-процентное подорожание торговых площадей.Купить все. Столичный спрос на торговые площади растет быстрее, чем предложение. В 2004 году с появлением девяти новых торговых центров общее количество деловых квадратных метров в Киеве достигло 270 тысяч.
Купить все.
Столичный спрос на торговые площади растет быстрее, чем предложение. В 2004 году с появлением девяти новых торговых центров общее количество деловых квадратных метров в Киеве достигло 270 тысяч.
Однако столица спокойно поглотила 140 тысяч новых торговых метров — операторы считают, что сегодня рынок нуждается, по меньшей мере, в такой же площади. А то и больше, принимая во внимание прирост объемов столичной торговли, который в прошлом году составлял 28% и повлек новую волну спроса на коммерческую недвижимость.
По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости компании «Кепитал Риал Истейт» Александра Кравченко, повышенный спрос формирует также психологический фактор — ожидание прихода иностранного капитала. «Многие предприниматели считают, что прогнозы инвестиционного бума на 2005-2006 годы — не просто разговоры: за несколько лет каждый квадратный торговый метр Киева может существенно вырасти в цене. Поэтому заявления об инвестиционном буме бизнесмены воспринимают как руководство к действию: лишь только освобождаются средства, скупай все — от земли до помещений любого типа, пока не подорожало», — отмечает эксперт. По словам Кравченко, с начала года цена торговых площадей уже выросла на 10%. Помимо ажиотажного спроса, цены подталкивает и подорожание земельных участков: по сравнению с концом 2004-го сегодня в пределах 20-километровой зоны вокруг Киева земля возросла в цене на 20%.
Наибольший дефицит площадей (как для покупки, так и для аренды) на главных торговых артериях Киева — Крещатика и Большой Васильковской. «В 2002 году в центре столицы под торговлю все искали отдельные здания площадью до 400 кв. м, в 2003-м в моде были 400-700 квадратов, в прошлом году котировались сооружения любой площади. Если цена на них в 2003-м составляла $600-2500 за квадратный метр, то в конце 2004-го — уже $900-6600», — констатирует директор Голосеевского филиала АН «Благовест» Людмила Друзенко. Из-за дефицита площадей в центральной и исторической частях города торговые компании вынуждены переориентироваться на ТЦ в отдаленных районах. Последние преимущественно расположены в людных местах, имеют паркинги, охрану и развитую инфраструктуру.
Практически нет на рынке свободных объектов площадью 100-250 кв. м. Катастрофически не хватает помещений площадью 40-100 кв. м под развлекательный и ресторанный бизнес, торговлю промтоварами (не ширпотребом), ювелирные магазины. Понятно, что самые высокие цены на квадраты именно такого рода. А поскольку их стоимость из года в год стремительно растет, компании предпочитают не арендовать эти площади, а покупать.
В торговых центрах наиболее популярный метраж — 50 метров, которые обычно используют под магазины одежды и обуви. Наиболее востребованной со стороны торговцев остается арендная ставка $40/ кв. м в месяц. Однако в центральной части города таких расценок уже не найдешь. По словам руководителя риэлторского отдела АН «РЕД» Ярослава Цуканова, принимая во внимание повышенный спрос, владельцам некоторых центральных ТЦ трудно удержаться от искушения повысить плату за аренду площадей, уже достигающую $80-100 за кв. м. Наиболее дорогими в Киеве остаются расценки в Глобусе и Мандарин-Плазе ($100-250/кв. м), а также в ТЦ «Караван» ($80-150/кв. м). Средняя ставка аренды торгового квадрата на массивах — $30-50.
Формула окупаемости
К началу 2005 года удельный вес ТЦ в совокупных торговых площадях Киева вырос до 30%. Этому сегменту рынка недвижимости девелоперы теперь уделяют наибольшее внимание. Даже несмотря на то что уровень доходности торговых центров снизился с 25% (1-2 года назад) до 18-20%, а срок окупаемости ТЦ может вырасти еще на год-два, поскольку география экспансии центров в столице постепенно смещается на окраины, где арендные ставки почти вдвое меньше «центральных». В то же время, по мнению Ярослава Цуканова, на окупаемость влияет и так называемый фактор дополняемости. «Управлять ТЦ в центре столицы, где немало конкурентов, намного сложнее, чем, например, на массиве, в людном квартале. Если в центре все пытаются заполнить ТЦ дорогими брендами, то на массивах главное — универсальность наполнения, гарантирующая максимальное использование площадей», — считает Цуканов. По словам эксперта, из-за жесткой конкуренции именно в центральной части города проявляется тенденция к сегментации торговых центров — на центральных улицах уже появляются специализированные супермаркеты, такие как Мегамаркет на ул. Горького. Через год-два, считает эксперт, центральные ТЦ будут окончательно отсегментированы либо по социальному признаку (четкая ориентация на одну из категорий покупателей по уровню доходов), либо по товарным группам. Остальные площади Киева будут осваиваться универсальными ТЦ.
По словам генерального директора ТЦ «Квадрат» Александра Овчара, даже при условии окупаемости в 6-7 лет строительство торговых центров остается очень привлекательным для инвесторов, поскольку в Западной Европе срок окупаемости таких объектов на 3-4 года больше. Срок окупаемости современного ТЦ сейчас зависит от того, какие деньги вкладываются в строительство (свободные средства или кредитные ресурсы), от местонахождения объекта и концепции центра, диктующей, что строить и для какой аудитории. Фактор конкуренции между ТЦ, который также должен бы влиять на доходность проекта, на рынке еще не ощутим. «Настоящего соревнования — на уровне концепций, профессионализма управления или качества ассортимента нет. Единственная зона конкуренции — в вопросе выделения земельного участка, расположение которого для ТЦ служит определяющим фактором достижения успеха», — констатирует Овчар.
В то же время владельцы центров меняют цель проекта — с дивидендно-ориентированной (сегодня вложил — завтра начинаю отбивать деньги) на стратегическую, направленную на рост стоимости вложенных средств. «Лучше поработать над концепцией и отбить деньги позже, но чтобы через 6-8 лет эта недвижимость не оказалась неконкурентоспособной», — считает Овчар. Для этого необходимо создать не просто сеть ТЦ, а бренд, корпоративную культуру и особый уровень обслуживания. Например, прошлый год показал, что развлекательная составная ТЦ не только выполняет сопутствующую функцию отдыха, но и эффективно генерирует дополнительные потоки покупателей. Поэтому успешный центр сегодня должен иметь не только супермаркеты и фаст-фуды, но и бильярд, кинотеатр, детскую комнату, каток, боулинг-клуб и т. п. В итоге, за последний год количество фирм сферы отдыха в списках якорных брендов ТЦ выросло на 30-50%. При этом владельцы ТЦ приглашают развлекальщиков на довольно выгодных для последних условиях — арендная ставка для них определяется индивидуально, но чаще всего составляет полцены от заявленной в качестве вознаграждения за умение постоянно привлекать массового покупателя.
Прогноз
Подогретый ростом экономики, интерес к торговым площадям в последующие годы будет только повышаться, что обязательно приведет к росту цен. По словам Людмилы Друзенко, повышение покупательных цен на торговые площади за год может составлять 20-25%. Арендные ставки уже в марте могут подскочить на 5-10%. По словам экспертов, 138 тысяч торговых квадратных метров, которые обещают сдать в 2005-м, дефицита не покроют. Об определенной насыщенности рынка можно будет говорить только начиная с 2008 года, когда Киев выйдет на показатель в 1 млн кв. м торговых площадей.
Экспертное мнение
Людмила ДРУЗЕНКО, директор Голосеевского филиала АН «Благовест»:
— Немало фирм все чаще склоняются не к аренде, а к покупке помещения, особенно если оно расположено в людном месте. Подсчитать выгоды покупки торговой точки нетрудно. В центральной части города аренда 1 кв. м торговой площади обходится в $100-250. То есть ежемесячная аренда, скажем, помещения в 40 квадратов обойдется предпринимателю в $4-10 тыс. В то же время купить такую же площадь под торговлю сегодня еще можно за $140 тыс. (цена за 1 кв. м — $3-3,5 тыс.). Окупаемость такого помещения при условии удачного местонахождения — 3-4 года, что на сегодня чуть ли не найвысший показатель ликвидности на рынке недвижимости. Правда, такие помещения на рынке, скорее, исключение, чем правило.
Леся Соловчук
[Контракты, №6, 07.02.2005]