Количество залоговых квартир, выставленных на продажу, за полгода увеличилось вдвое, до 10-25% общего объема предложения.
Рост предложения залогового жилья отмечают все опрошенные операторы рынка, но их оценка доли таких квартир в общей структуре предложения разнится. По словам директора коллектороской компании «Внутренняя исполнительная служба» Екатерины Скрицкой, в октябре 2008 года в базе данных продаж по Киеву доля залоговых квартир составляла 1-2%, в феврале текущего года — 3-4% от всех предложений на рынке жилья, а в июне —5-7%. «Осенью этот показатель достиг 8-10%. Другими словами, сегодня практически каждая десятая продаваемая квартира находится в залоге у банков», — рассказывает она.
Риелторы считают, что залоговых квартир в продаже больше. «Весной такого предложения на рынке почти не было, а сейчас 20-30% продаваемых квартир – это залоговые», – говорит директор агентства недвижимости «Каштан 2000» Сергей Позняк. По данным агентства недвижимости «Благовест», сегодня в столице на продаже на вторичном рынке представлено около 15 тыс. квартир. На первичке меньше: 5-7 тысяч.
По данным исполнительного директора Украинской национальной ипотечной ассоциации Алексея Пилипца, объем столичных проблемных ипотечных кредитов, выданных банками физлицам, на 1 октября составил около 884,7 млн гривен (в июле — 573 млн, а в январе — 404 млн гривен). «На самом деле динамика хуже, потому что некоторые проблемные кредиты находятся на реструктуризации», — говорит Пилипец.
Принудительно добровольно
Сегмент залоговой недвижимости можно условно разделить на две группы: квартиры, которые заемщики продают добровольно, и жилье, которое продается в результате принудительного отчуждения. По словам советника президента Ассоциации украинских банков Алексея Куща, 30% квартир реализуется в принудительном порядке. В этом случае сбыт происходит через торги, первоначальная цена определяется оценочной компанией и, как правило, является среднерыночной. Иногда в этом сегменте встречается дисконт 10-15%, который Кущ предлагает рассматривать как своеобразную плату за риск. «Наше законодательство в данном вопросе весьма несовершенно, и поэтому риск того, что бывший владелец квартиры потребует ее возращение в судебном порядке, весьма велик», — сокрушается он. Согласно закону «Об ипотеке», любой участник публичных торгов может оспорить их результат в суде в течение последующих трех месяцев, то есть покупка квартир на аукционе не дает гарантии, что через некоторое время первый владелец или другой участник аукциона не подаст соответствующий иск. Кроме того, изымая залоговую квартиру у граждан, которые не имеют другого места жилья, банк должен предоставить место жительства из фонда временного жилья, который существует только на бумаге. По наблюдениям риелторов, принудительно изъятие залога банкиры используют редко, чаще всего эта перспектива является аргументом для убеждения проблемного ипотекодержателя продать квартиру добровольно. По словам директора консалтингового агентства «Канзас» Влада Мишука, иногда банк помогает продать квартиру, выставляя ее на сайтах — своем и специализированных — по цене, которую определяют независимые оценщики, но с согласия заемщика. При этом цена должна быть не ниже остаточной суммы кредита. Если квартира не продается в течение определенного времени (чаще всего речь идет о месяце), банк рекомендует ипотекодержателю понизить цену. «Люди остерегаются приобретать залоговые квартиры. Переубедить их может только скидки», — добавляет президент Союза специалистов по недвижимости Киева Александр Рубан. Чем больше собственник будет держать цену, тем большее штрафы и пени насчитаются на сумму его долга. Поэтому, говорит Скрицкая, собственники таких квартир охотно идут на торг. По словам маклеров, на рынке встречаются залоговое жилье и с 40% скидки, но такие квартиры расходятся «между своими».
Туманное будущее
Увеличение доли залоговых квартир в структуре предложения зависит от многих факторов, в частности, от курсовой стабильности и ликвидности банков. Резкая девальвация гривни приведет к новой волне неплатежей и увеличению проблемных ипотечных кредитов. «Многое зависит от того, решил ли банки свои проблемы с ликвидностью», — говорит Пилипец. По его словам, многие банки оставляют квартиры на балансе до тех пор, пока цена на жилье не поднимется. Но отсутствие оборотных средств заставит их пойти на массовую распродажу, что вызовет резкое снижение цен. Это понимают и банкиры и поэтому пока стараются распродавать жилье дозировано. Но спрос сегодня оставляет желать лучшего, а качество залогов в большинстве случаев низкое : в докризисные времена банки весьма неразборчиво выдавали кредиты, например, завышая класс квартиры. Поэтому можно утверждать, что в скором времени 15-20% дисконт грозит стать традиционным для залогового имущества.
Динамика роста объема проблемных ипотечных кредитов по Украине, которые банки выдали физлицам, млрд грн.
Источник: Украинская национальная ипотечная ассоциация
Дарья Кутецкая