«Сталинские» высотки были построены как символ мощи советского народа, победившего в Великой Отечественной войне, как олицетворение «города будущего», которым должна была стать столица. Но жилые небоскребы несли еще одну идеологическую нагрузку — они воплощали идеал новых условий жизни рабочего класса, являлись образцом нового быта.
Постановление Совета Министров СССР № 53 «О строительстве в г. Москве многоэтажных зданий» было подписано Иосифом Сталиным 13 января 1947 года — в год празднования 800-летия столицы. Под руководством главного архитектора столицы Дмитрия Чечулина был разработан план размещения проектируемых зданий в структуре города. Их расположение выбрано не случайно: высотки возведены в излучинах Москвы-реки и на пересечении Садового кольца с основными магистралями, которые должны были сходиться в одну точку в самом центре столицы, у гигантского Дворца Советов, который предполагалось построить на месте снесенного храма Христа Спасителя. Несмотря на то что этот проект не был осуществлен, высотки и сейчас определяют облик города, подчеркивают его радиально-кольцевую планировку.
Из семи построенных в 1950-е годы многоэтажек только две не имеют постоянных жильцов: это здание МИДа на Смоленской площади и гостиница «Ленинградская» на площади трех вокзалов. Вторая «высотная» гостиница — «Украина», возведенная в начале Кутузовского проспекта, помимо 1032 гостиничных номеров вмещает около 500 квартир. Правда, полюбоваться столицей с высоты птичьего полета могут только постояльцы — центральную часть здания (ее высота — около 200 м) полностью занимают гостиничные номера. Квартиры расположены ниже — в двух жилых «крыльях», примыкающих к основному корпусу. Зато некоторые жильцы этой высотки могут похвастаться гигантских размеров балконами — площадью около 50 кв. м.
Самая высокая из семи московских многоэтажек — главное здание МГУ им. Ломоносова на Воробьевых горах. Его высота — 240 м, центральная часть насчитывает 36 этажей. Всего в здании 27 корпусов — не только учебных, но и жилых. Человеку «со стороны» поселиться здесь практически нереально: квартиры предназначены исключительно для профессорско-преподавательского состава университета. И теперь это жилье остается в собственности учебного заведения, поэтому покупка квартиры в самой большой «сталинской» высотке обречена остаться мечтой.
Административно-жилое здание у Красных ворот расположено в самой высокой точке Садового кольца. Здесь разместились около 270 квартир. Высотка на Кудринской площади (бывшей площади Восстания) — полностью жилая. В центральной 22-этажной части здания и 18-этажных боковых корпусах насчитывается 452 квартиры. В советское время в здании имелись парикмахерская, почта, сберкасса, аптека, кафе, кинотеатр и знаменитый на всю Москву гастроном — на момент открытия крупнейший в столице. В полуподвальном помещении были устроены гаражи.
Но самыми именитыми обитателями всегда славилась высотка на Котельнической набережной. В разное время в этом доме жили Фаина Раневская, Галина Уланова, Марина Ладынина, Михаил Жаров, Александр Твардовский, Роман Кармен, Никита Богословский, Клара Лучко. Не менее «звездный» состав жильцов и сегодня — Нонна Мордюкова, Александр Ширвиндт, Людмила Зыкина, Андрей Вознесенский и многие другие знаменитости. Эта высотка также представляет собой многофункциональный комплекс: помимо 700 квартир она включает кинотеатр «Иллюзион», почту, магазины, кафе, салоны красоты.
Мечта нуждается в ремонте
Жилье в высотках изначально должно было отвечать самым высоким требованиям комфорта. Здания оснащались по последнему слову техники: скоростные лифты, мусоропроводы, принудительная вентиляция и централизованное пылеудаление, внутренняя телефонная связь и т. п. Тщательно продумывался дизайн интерьеров — по тем временам они были просто роскошными. Естественно, что у «простых смертных» шансов получить «чудо-квартиру» не было. Жилье в высотках сразу стало элитарным и оставалось таковым на протяжении многих лет.
По сравнению с другими жилыми домами, возведенными в советский период, высотки, безусловно, были во всех отношениях гораздо более комфортными. Именно поэтому в начале 1990-х годов квартиры там считались элитными, пользовались большим спросом и стоили значительно дороже жилья в других домах. Но с тех пор как в столице стали строить все больше нового жилья, действительно отвечающего элитным стандартам, высотки постепенно стали сдавать свои позиции.
«Квартиры в «сталинских» высотках морально и физически устарели, чаще всего они интересуют людей, которые хотели бы прикоснуться к истории или реализовать свою давнишнюю мечту жить в «сталинском» доме, — говорит руководитель отдела маркетинга компании «ДОМ-Недвижимость» Галина Гараева. — Архитектурные достоинства высоток — вопрос спорный, а удобство проживания по сравнению с новостройками — сомнительное. Пожалуй, единственный дом, пользующийся повышенным спросом, — дом на Котельнической набережной. Его популярность объясняется живописным месторасположением на слиянии двух рек и «звездным» составом жильцов — актеров, ученых, деятелей шоу-бизнеса».
Руководитель отделения вторичного жилья агентства недвижимости «Домострой» Михаил Бажин также считает, что для покупателей «сталинки» ценны прежде всего своим расположением в престижных районах, своей историей или привлекают возможностью жить по соседству с именитыми людьми. «По своим потребительским характеристикам высотки во многом уступают современным элитным зданиям и жилым комплексам бизнес-класса, — отмечает М. Бажин. — Почти все «сталинские» многоэтажки требуют капитального ремонта — замены лифтов, водопроводных и канализационных коммуникаций, электропроводки, а также реставрации наружных частей конструкции. Найдется немного желающих приобрести квартиру в домах, где будет идти ремонт. Это означает, что придется терпеть связанные с ним неудобства, а до ремонта мириться с вышеперечисленными проблемами».
«Пентхаусы» площадью 42 кв. м
Не отвечают требованиям сегодняшнего дня и внутренние планировки квартир. Несмотря на такие достоинства, как высокие (до 4 м) потолки, большие окна, просторные коридоры, вместительные подсобные помещения и встроенные шкафы, квартиры в высотках обладают целым рядом серьезных недостатков. К ним можно отнести расположенные на кухнях старые мусоропроводы, изношенные коммуникации, зачастую просто замурованные в стенах, а главное — небольшие площади и не слишком удачные пропорции квартир. По данным Г. Гараевой, краткие характеристики жилья в различных высотках выглядят следующим образом.
Общая площадь среднестатистической двухкомнатной квартиры в высотке на Котельнической набережной — 63 кв. м, жилая площадь — 35 кв. м. В трехкомнатной квартире это соотношение — 96 и 55 кв. м. Площадь холлов достаточно велика — 8–11 кв. м, а вот кухни слишком тесные — всего 9 кв. м.
Большую часть дома на Кудринской площади составляют двухкомнатные квартиры. Общая площадь большинства из них составляет лишь 42 кв. м, жилая — 27 кв. м, размер кухни — 7 кв. м. В некоторых двухкомнатных квартирах общая площадь может достигать 70 кв. м. Трехкомнатных квартир здесь примерно в шесть раз меньше, чем «двушек».
Если раньше многие покупатели готовы были мириться с подобными недостатками просто потому, что достойной альтернативы «сталинкам» не существовало, то сегодня люди не готовы переплачивать за «историческое», но не слишком комфортное жилье. По мнению риэлторов, сегодня цена на квартиры в высотках отражает реальную потребительскую стоимость такого типа жилья. Г. Гараева оценивает ее примерно в $2–4 тыс. за 1 кв. м, что «не так уж и много: ведь дома расположены в самом центре или почти в центре города».
«Срок реализации этих квартир, как правило, зависит от цены, — уточняет руководитель отдела агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Федор Зюбан. — Самой популярной считается высотка на Котельнической набережной. Там есть в продаже двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Минимальная стоимость 1 кв. м составляет $3 тыс., максимальная — $9 тыс.».
Учитывая не слишком высокую продажную стоимость квартир, хозяевам выгоднее сдавать их в аренду, чем продавать, отмечает Г. Гараева. По ее данным, стоимость аренды обычной квартиры в высотке составляет в среднем от $1,5 тыс. до $5 тыс. в месяц в зависимости от количества комнат. Но иногда цены могут значительно превышать средние показатели. К примеру, аренда квартиры с дорогой меблировкой и ремонтом в доме на Котельнической набережной стоит $18 тыс. в месяц.
Старожилы неохотно расстаются со своими квартирами в высотках, но подобные предложения в базе риэлторских агентств есть практически постоянно. Если же эти дома перейдут на такую систему управления, как кондоминиумы, то многим малообеспеченным жильцам будет не по карману содержать свою квартиру, отмечает Г. Гараева. В этом случае рынок вторичного жилья пополнится новыми предложениями.
Елена Мамонова