Когда имущественным комплексом, в состав которого входят объекты коммерческой недвижимости, владеет одно-единственное физическое или юридическое лицо, особых сложностей с распоряжением таким имуществом обычно не возникает. Единоличный собственник может делать со своими активами все, что ему заблагорассудится: продать, обменять, подарить. Но если имущественным комплексом владеют одновременно несколько субъектов, их правовые возможности несколько иные. Подробнее об особенностях правового режима совместного владения имуществом редакция «КН» проконсультировалась у юриста юридической фирмы «Дмитриева и партнеры» Татьяны ФОМИНОЙ. Информация, полученная нами у этого специалиста, может быть особенно интересна тем владельцам коммерческой недвижимости, которые планируют продать долю в своем бизнесе сторонним партнерам.
ВМЕСТО ПРЕДИСЛОВИЯ: ЧТО ТАКОЕ ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ?
Право собственности – право на вещь, которое осуществляется собственником в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц. Собственник имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В свою очередь «не собственники» обязаны воздержаться от каких-либо посягательств на чужую вещь, а также от действий, нарушающих правомочия собственника. Таким образом, право собственности выражает не отношение лиц к вещам, а отношения между ними по поводу конкретного имущества (материальных благ).
Необходимо учитывать, что имущество может принадлежать на праве собственности не только одному, а и нескольким лицам одновременно. Тогда между ними возникает общая собственность, то есть право двух или более лиц (совладельцев) на один и тот же объект. При этом право общей собственности каждого из совладельцев распространяется на весь объект в целом, а не на его определенную часть, то есть объем полномочий совладельцев касательно общего имущества не увеличивается, а только распределяется между ними. Кроме этого, помимо внешних отношений с третьими лицами, появляются внутренние отношения между собственниками, так как, осуществляя пользование и распоряжение этим имуществом, они должны учитывать интересы других участников общей собственности. Необходимость урегулирования внутренних отношений между совладельцами и стала причиной появления института общей собственности, то есть правовых норм, определяющих их правомочия в отношении общего имущества. Регулированию вопросов общей собственности посвящена глава 26 Гражданского кодекса Украины (далее ГК).
Общая собственность на объект возникает у двух или более совладельцев с момента признания их совместного права собственности, возникшей в силу различных оснований, в частности, на основании договоров об общей деятельности, в результате наследования, совместного приобретения или создания имущества, состояния в браке, приватизации и т.д. Таким образом, общая собственность может возникнуть как на основании прямого указания закона, так и на основании заключенной сделки.
КАКАЯ БЫВАЕТ ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ?
Содержание права общей собственности каждого совладельца определяется ее видами. Ст. 355 ГК ч.2. предусматривает, что имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой или общей совместной собственности. Согласно ст. 355 ГК ч.4. имущество считается общей долевой собственностью, если в законе или в договоре не установлена общая совместная собственность. С правовой точки зрения, между ними существуют определенные различия. Так, при общей долевой собственности каждому из совладельцев принадлежит четко определенная доля в праве собственности на общее имущество в целом, при этом доли могут быть равными и неравными, но их размер всегда должен быть точно определен в виде дроби права собственности (например, 1/2, 1/3, 1/5 и т.п.) или в процентном отношении. Для права общей совместной собственности характерно, что ее участники не имеют наперед определенных долей, они определяются лишь при разделе или выделении части общего имущества. Но доли как при совместной, так и при долевой собственности предполагаются ровными, если иное не установлено законом или договором (ст. 357, ст. 370 ГК, ст. 70 Семейного кодекса (далее – СК)). Если же размер долей в праве общей долевой собственности не определен соглашением совладельцев или законом, он определяется с учетом вклада каждого из совладельцев в приобретение (изготовление, сооружение) имущества.
СОГЛАСИЕ СОВЛАДЕЛЬЦЕВ УБЕРЕЖЕТ ОТ СУДЕБНЫХ ТЯЖБ
Существование института общей собственности имеет большое значение как для граждан (с его помощью создаются лучшие условия для удовлетворения материальных и социально-культурных потребностей, рационального использования семейного бюджета, укрепления трудовых связей, получения доходов), так и для юридических лиц (оказывает содействие повышению производственно-хозяйственной деятельности, экономии средств и ресурсов). При взаимном согласии совладельцев и их добросовестности такая форма объединения материальных благ содействует достижению успеха в использовании и владении общей собственностью.
Но, к сожалению, на практике возникает множество проблем и споров относительно пользования и распоряжения общим имуществом, что, в свою очередь, приводит к длительным судебным тяжбам. Ведь общая собственность предполагает не только получение определенных доходов от имущества в соответствии со своей долей в нем, но и требует необходимых затрат на его содержание и сохранение, ответственности перед третьими лицами по обязательствам, связанным с этим имуществом, участия в выплате определенных платежей и налогов. Кроме этого, осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех совладельцев, что не всегда возможно, особенно, если таких участников больше двух и при этом их интересы в отношении реализации своих прав на имущество в какой-то мере не совпадают. И если согласия невозможно достигнуть путем переговоров, то решать возникшие разногласия придется, только обратившись в суд.
НУЖНО УЧИТЫВАТЬ ИНТЕРЕСЫ СОВЛАДЕЛЬЦЕВ
Совладелец имеет право самостоятельно распоряжаться долей своего имущества в общей долевой собственности, но с учетом интересов других совладельцев. Правовыми формами такого распоряжения могут быть как отчуждение своей доли, так и ее выделение или раздел всего общего имущества.
Так, совладелец может оплатным или бесплатным путем отчуждать другим лицам свою долю в общем имуществе (путем заключения соглашения купли-продажи, дарения, мены, завещания и т.п.). В этих случаях право общей собственности не прекращается, происходит лишь замена субъекта права, так как отчуждаются не доли имущества в натуре, а доли в праве собственности.
Приобретателем такой доли могут быть как совладельцы, так и другие лица. В то же время ст. 362 ГК предоставляет совладельцам преимущественное право покупки отчуждаемой доли по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях. Ст. 362 ГК предусматривает случай, когда участники общей долевой собственности не имеют права на преимущественную покупку продаваемой доли, а именно при продаже доли с публичных торгов: сособственники могут принимать участие в них на равных основаниях с другими покупателями, и приобретателем становится лицо, предложившее наибольшую цену. Законом предусмотрены некоторые условия продажи совладельцами своей доли, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, обеспечивают, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Так, ст. 362 ГК предусмотрено, что продавец обязан письменно известить других совладельцев о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия продажи. Если долю желают приобрести несколько совладельцев, то продавец может продать одному из них по своему выбору. Если совладельцы отказываются от преимущественного права покупки или не осуществляют этого права относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, а относительно движимого имущества – на протяжении десяти дней со дня получения сообщения, продавец имеет право продать свою долю другому лицу. Что касается общей совместной собственности, то ее совладелец в случае отчуждения (продажи, мены, дарения) имущества как целостного объекта, например офисного помещения или квартиры, должен получить нотариально заверенное согласие другой стороны.
В случае нарушения совладельцем права преимущественной покупки совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя в пределах одного года исковой давности. Для того чтобы подтвердить серьезность и реальность своих намерений, истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить (или уплатил) покупатель (ч. 4. ст. 362 ГК).
Необходимо также учитывать, что совладелец не может передавать свое преимущественное право покупки доли в общей собственности другому лицу.
Правила относительно преимущественной покупки не применяются в случае отчуждения доли по договорам дарения, пожизненного содержания, мены.
РАЗДЕЛ ИЛИ ВЫДЕЛЕНИЕ ДОЛИ?
Что касается прекращения общей собственности, то основаниями могут быть раздел и выделение из нее доли.
При выделении общая собственность прекращается для того, чья доля выделяется, кроме случая, когда есть всего два совладельца и один из них получает компенсацию за свою долю, а другой становится единоличным собственником имущества (в таком случае фактически происходит раздел имущества). Так, ст. 69 СК предусмотрено право супругов на раздел имущества, что является их общей совместной собственностью. Таким образом, правила о выделение доли, предусмотренные ГК, супружества не касаются. Критерии установления размера долей в общем имуществе супружества, а также способы и порядок раздела такого имущества определяют ст. 70, 71 СК. Если же личные имущественные отношения между супругами, родителями и детьми, другими членами семьи и родственниками не урегулированы СК, то они регулируются соответствующими нормами ГК, если это не противоречит сути семейных отношений (ст. 8 СК).
При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, независимо от их количества.
Но как раздел, так и выделение доли может осуществляться как по взаимному согласию совладельцев, так и по судебному решению. Кроме этого, в соответствии со ст. 366 ГК, в случае возникновения у совладельца долгового обязательства его кредитор имеет право требовать выделения доли в общем имуществе в натуре для обращения взыскания на нее, но только при условии, что у совладельца-должника недостаточно для этого другого имущества.
Выделение доли в натуре в общем имуществе может быть ограничено непосредственно законом или в силу неделимости вещи. Ведь объект общей собственности может быть неделимым, то есть его нельзя разделить, не изменив целевого и функционального назначения (ст. 183 ГК), как, например, акции, автомобиль или производственное оборудование и т.п. Иногда вещь может быть неделимой не только в физическом, но и в правовом смысле, например неделимыми считаются коллекция картин, мебельный гарнитур и т.п. В таких случаях совладелец, который желает выделения, имеет право получение от других совладельцев денежной или другой материальной компенсации стоимости его доли, но только в случае его согласия на такую компенсацию.
Но ст. 365 ГК предусматривает и принудительный порядок выделения доли в общем имуществе, при условии, что:
доля сособственника незначительна и не может быть выделена в натуре
вещь неделима
общее владение и пользование имуществом невозможно
такое прекращение не нанесет существенного ущерба интересам совладельца и его семьи.
Таким образом, у суда есть право и без согласия такого совладельца обязать остальных участников выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник теряет право на долю в общем имуществе.
Что касается договора о выделении в натуре доли и раздела недвижимого имущества, которое находится в общей собственности, он заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
ВОЗМОЖНОСТЬ РАЗДЕЛА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: ВСЕ ЛИ ТАК ПРОСТО?
Проблема раздела и выделения доли в общем имуществе состоит не только в получении согласия от других совладельцев, но и по порядку проведения работ по разделу, выделению и расчету долей, что не всегда возможно беспроблемно произвести с точки зрения удовлетворения требований и интересов всех из совладельцев, налаживания между ними полного согласия и взаимопонимания. Для урегулирования данного вопроса путем внедрения механизма реализации норм ГК, касающихся раздела и выделения доли в общем имуществе, Министерство по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины приказом от 18 июня 2007г. № 55 утвердило Инструкцию о проведении раздела, выделения и расчета долей объектов недвижимого имущества (жилых домов, строений, сооружений, другого недвижимого имущества, кроме земельных участков) (далее – Инструкция), которая используется бюро технической инвентаризации (БТИ) при подготовке проектных документов относительно возможности проведения работ по разделу, выделению и расчету долей объектов недвижимого имущества. Установлено, что раздел и выделение доли в натуре осуществляются в соответствии с законодательством с предоставлением Вывода относительно технической возможности раздела объекта недвижимого имущества или Вывода относительно технической возможности выделения в натуре доли из объекта недвижимого имущества.
Кроме этого, пунктом 2.2. Инструкции предусмотрено, что раздел на самостоятельные объекты недвижимого имущества предусматривает присвоение каждому новообразовавшемуся объекту почтового адреса, что является значительной проблемой в процессе осуществления раздела общего имущества, так как правового механизма присвоения такого адреса нет.
Инструкция говорит также о том, что расчет долей в общей собственности на объекты недвижимого имущества выполняется по заявлениям всех совладельцев этого объекта, а это фактически невозможно сделать в несудебном порядке, что еще раз свидетельствует о сложности данной категории правоотношений.
Поэтому, прежде чем создавать общую собственность, необходимо проанализировать правовые механизмы реализации принадлежащих сособственникам прав, возможности и последствия их прекращения.