Рынок офисной недвижимости, как и любой другой, подвержен цикличности: либо не строит никто, либо строят сразу все. Именно такая активность строительных компаний на рынке офисной недвижимости наблюдается последние два года. Мнения аналитиков и экспертов разделяются: одни говорят, что «офисный бум» приведет к перенасыщению рынка и превышению предложения над спросом, другие – что соотношение этих факторов сбалансируется, и рынок продолжит развиваться в более спокойном русле. При этом положительным фактом станет снижение арендных ставок.
По данным компании Real Estate Solutions, сегодня общая площадь офисных помещений в Киеве без учета квартирных офисов составляет около 650 тыс. м кв. Из них профессиональной недвижимостью (бизнес-центрами) являются только 315 тыс. м кв. Остальная доля рынка – это приспособленные под офисы помещения многочисленных научно-исследовательских институтов, госучреждений и промышленных зданий. «Сейчас в Киеве ощущается сильная нехватка профессиональных офисных помещений всех классов, – говорит Виктор Распутный, исполнительный директор компании Real Estate Solutions. – Хронически не хватает качественных офисов классов «А» и «В» с возможностью аренды помещений общей площадью до 100 кв. м».
Бизнес-центры
На начало 2005 г., по оценкам АО «Полесье» (консультации и операции с недвижимостью), структура сектора бизнес-центров (БЦ) в Киеве выглядела следующим образом: БЦ класса «А» занимали порядка 8%, класса «В» – 21%, «В+» – 24%, «С» – 47%.
По данным компании Real Estate Solutions, в текущем году заявлено о сдаче в эксплуатацию около 150 тыс. м кв профессиональных офисных площадей в столице, однако сегодня в базе компании представлены БЦ, суммарная площадь которых составляет около 111 тыс. м кв (см. таб. 1).
Таблица 1.
Проекты БЦ в Киеве, 2005 г.Название | Адрес | Дата введения в эксплуатацию | Тип центра | Общая площадь | Этаж-ность | Базовая арендная ставка (за кв.м) |
Офис-центр «Ботаник Тауэрз» | ул. Саксаганского, 119-121 | II квартал 2005 | офисный центр в составе жилищно-офисного комплекса «Ботаник Тауэрз» | 35 000 | 11, последний этаж в двух уровнях | не определено |
Бизнес-центр «Форум Парк Плаза» | просп. Московский, 9 | апрель 2005 | Офисный с элементами торговых площадей | 32 000 | 1корп.-2эт, 2корп.-4эт, 3,4,5-5эт | от $15 |
Офисный-центр «Кубик Центр» | ул. Шолуденко, 3 | 25.06.05 | Офисный- | 10 800 | 6 | $16,67 |
Lucky Net Telecom Office | ул. Красноармейская, 55 | 2005 | Офисный | 2 850 | 7 | $23 |
Офисный центр «Стенд» | ул. Васильковская, 14 | 2005 | Офисный | 13 000 | 7 | $18 |
Бизнес центр «Ренессанс» | ул. Воровского, 24 | II квартал 2005 | Офисный | 17 100 | 5 | $25-28 |
* По данным компании Real Estate Solutions
По информации компании «Полесье», до конца 2005 г. планируется открытие еще таких БЦ: деловой центр (ДЦ) «Леонардо» (класс «А»), ДЦ «Европа Плаза» (класс «А»), «Бизнес стандарт» (класс «В») по ул. Глыбочицкая, «FIM Центр» (класс «В») по ул. Линейная.
Ожидается, что 2006 станет годом проектов-гигантов, когда на рынок выйдут около 7 многофункциональных комплексов, и каждый будет включать около 30 тыс. м кв. офисных помещений. Предположительно, эти проекты составят около 270 тыс. м кв. дополнительных площадей (таб.2). Среди таких объектов:
· «Парус», бульв. Л. Украинки. 30 тыс. м2 офисов класса «А+» на 33 этажах.
· Swiss house – 2, Фроловская, 9-11. Вторая очередь развития одноименного офисного центра на территории швейной фабрики «Юность». Около 60 тыс. м2 офисов «А»-класса.
· «Торонто-Киев», Б. Васильковская, 72. Многофункциональный комплекс, который будет включать два блока офисов «А» и «В+»-класса по 30 тыс. м кв. каждый и 3-х звездную гостиницу.
· «Лыбидь Плаза» (пл. Лыбидской). Строительство этого комплекса значительно повысит престиж района и стоимость прилегающих участков. Венгерский инвестор планирует вложить около $80 млн. в данный проект. «Лыбидь Плаза» должна стать самым большим центром торговли и развлечений с общей площадью около 85 тыс. м кв., которая будет включать в себя: 8 тыс. м кв. офисных помещений, 35,3 тыс. м кв. торговых помещений, 3.5 тыс. м кв. – 5-6 кинозалов, 1 200 мест в подземных парковках. Инвесторы планируют начать строительство в 2005 г. и завершить его к 2007 г.
· Еще один офисный проект, который планируется построить на пересечении ул. Б. Васильковской и ул. Ковпака компанией «Меркс», будет состоять из 25 этажей общей площадью около 31 тыс. м2. Компания «Меркс», помимо своего основного бизнеса – мебельного, также работает в качестве девелопера. «Меркс» уже владеет офисным зданием «В» класса общей площадью около 12 тыс. м кв., где один из основных арендаторов – телекоммуникационная компания UMC. Новый проект будет классифицирован как «А» класс и предложит своим арендаторам помимо отличных офисов, услуг, конференц-залов, много других удобств.
Таблица 2.
Проекты БЦ в Киеве, 2006-2007 гг.*
Бизнес-центр | Адрес | Площадь, тыс. кв. м |
Эльсбург Плаза (Парус) | ул. Мечникова, 2 | 30 |
Торонто-Киев | Антоновича, 79 | 28 |
Ласточка (2 очередь) | Ильинская, 6/8 | 11 |
БЦ | Госпитальная, 12 | 20 |
Лыбидь Плаза | Антоновича, 76 | 20 |
Дом техники | ул. Луначарского | 16 |
Ренессанс | Воровского, 24 | 12 |
БЦ | Л. Украинки, 26 | 12 |
БЦ | Б. Хмельницкого, 17/52 | 12 |
БЦ | Михайловская, 24 | 10 |
БЦ | Михайловская, 12 | 10 |
NTBC 2 | Жилянская, 48-50 | 8 |
Меркс | Ковпака/Красноармейская | 31 |
Форум-2 | Петровка | 32 |
Ярославов Вал | ул. Набережно-Хрещатицкая/Боричев | 6,5 |
* По данным компании Real Estate Solutions
Что касается цен на профессиональные офисные помещения, с начала 2005 г. арендные ставки в основных БЦ класса «В» и «В+» остались на уровне конца 2004 г. По данным компании «Полесье», примерно на 9% увеличился уровень арендных ставок в БЦ класса «А» и на 12% – офисных центрах класса «С» после проведения в некоторых БЦ этого класса ремонтных работ. Однако после введения в эксплуатацию новых БЦ ситуация может несколько измениться. Так как уже сейчас заявленные арендные ставки в них выше установившегося на сегодня среднего уровня примерно на 5-12% в зависимости от класса. Продают же сегодня площади в БЦ класса «А» по $2,5 – 3 тыс. за м2; класса «В» – $1,8 – 2 тыс. за м кв.; на окраине в новых БЦ – $0,85 -1 тыс. за м кв.
Во второй части статьи будет рассмотрен сектор полупрофессиональных офисных помещений, тенденции и перспективы рынка офисной недвижимости.