Недавно в СМИ появились сообщения о возможном обвале цен, связанном с ужесточением условий кредитования покупки квартир для физлиц, что в свою очередь определяется сокращением банковской ликвидности, а также возросшими рисками на рынке ипотечного кредитования.
Кредитный вопрос
«Банковская ликвидность снижается из-за консолидации налоговых поступлений в Казначействе, а также из-за монетарной политики НБУ по изъятию избыточной, по его мнению, гривны с рынка, – утверждает Эрик Найман, начальник отдела АКБ «Укрсоцбанк». – Среди мер НБУ: ограничение объемов выкупа инвалюты с валютного рынка только экспортерами, увеличение ставки резервирования по текущим счетам и счетам до востребования клиентов банков с 7 до 8%, повышение учетной ставки с 9 до 9.5%».
Сегодня в банковской системе наблюдается тенденция к повышению ставок на 1-2% в гривнах, в валюте – от 0,5 до 1%, как по депозитам, так и по кредитам в целом. Так, например, «Приватбанк», ранее предоставлявший потребительские кредиты на приобретение жилья без первоначального взноса и по самым низким процентным ставкам, – от 9,5%, с середины августа 2005 г. установил первоначальный взнос в размере 15% от стоимости приобретаемой квартиры и годовую процентную ставку на сумму кредита в евро и долларах от 11%, а в гривнях – от 14%.
Возможно, в случае сохранения существующей динамики на рынке недвижимости, в частности в Киеве, некоторые банки могут принять решение о полном отказе кредитования этого сегмента рынка. Сегодня более 50% украинского рынка недвижимости держится на банковских кредитах (по данным отдельных агентств недвижимости, в их структуре продаж доля «кредитных» квартир достигает 90%). Допустим, банки максимально снизят банковскую активность. Что тогда произойдет с ценами? Прогнозируемое специалистами снижение цен – около 10%, что обвалом не назовешь.
С другой стороны, в этом году Государственное ипотечное учреждение начало реализацию пилотного проекта по предоставлению населению ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой до 10% годовых. Пилотный проект предусматривает выдачу 5 долгосрочных ипотечных жилищных кредитов. Напомним, что основной целью деятельности Государственного ипотечного учреждения является рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств, полученных от размещения ценных бумаг. В дальнейшем, с развитием системы ипотечного кредитования жилищного строительства, предвидится, что граждане Украины смогут получать кредиты на приобретение жилья под в среднем 5% годовых. Однако это долгосрочные перспективы.
«Сегодня рассматривается законопроект о развитии ипотечного кредитования, предусматривающий выдачу кредитов под 4-8% годовых, – говорит Сергей Шапоренко. – Принятие данного законопроекта планируется в конце сентября текущего года. Если это произойдет, и такие кредиты пойдут «в массы», то с одной стороны, приобретение жилья станет более доступным, однако вместе с этим, соответственно, вырастут цены».
Прогнозы
Специалисты рынка недвижимости прогнозируют, что в течение 6-9 месяцев цены на жилье будут постепенно расти, при этом наиболее интенсивно – на ликвидные 1- и 2-х комнатные квартиры. Предполагается краткосрочная стабилизация цен в сентябре-октябре этого года. «В ближайшее время, как минимум до 20-х чисел сентября, рост цен продолжится, так как инерция этого рынка очень высока, да и пока банки существенно не ухудшили условия ипотечного кредитования», – отмечает Эрик Найман. – Глобальный рост цен продолжится, пока растет украинская экономика хотя бы на 10-15%% (в долларовом годовом исчислении). И, скорее всего до 2007 г. цены на недвижимость, даже если и упадут, то затем вновь поднимутся до новых рекордных высот».
Стабилизация цен на недвижимость предполагается в 2007 г. Возможно, к этому времени кредиты под «заветные» 5% годовых уже станут реальностью для большего числа жителей Украины.