За период январь-июль 2005 г. квартиры в Киеве подорожали на 25-30%. За июль – на 8%, несмотря на то, что лето традиционно считается «мертвым сезоном». По мнению экспертов, одной из основных причин гиперактивности на рынке недвижимости является инфляционный фактор.
Эффект бабочки
Сегодня цена за 1 м кв. в Киеве в среднем составляет порядка $1000, столько же, по данным АН «Альянс» – в Одессе. В Днепропетровске, по словам представителя АН «Галактика», за первое полугодие 2005 г. квартиры выросли в цене в среднем в 1,5 – 2 раза. На рост цен влияет развитие украинской экономики в целом, а также инфляционный фактор.
«В нашей стране люди, как правило, сберегают свои капиталы в двух ипостасях: либо в недвижимости, в земле, либо в иностранной валюте, – комментирует Андрей Герасименко, заместитель Председателя Правления АКБ «ТАС-Комерцбанк». – Т. к. сейчас иностранная валюта имеет тенденцию к ревальвации, часть населения, обладающая излишними капиталами, переориентировалась на вложение их в недвижимость. При этом деньги вкладываются преимущественно в высоколиквидную недвижимость. Например, никто не будет массово покупать недвижимость в районном центре Хмельницкой или Сумской области; как правило, это затрагивает города-«миллионники».
Среди других причин – ожидание вступления в силу с 1.01.2006 г. временно отмененной 11-й статьи Закона “О налоге на доходы физлиц”, которая предусматривает введение налога на операции с недвижимостью в размере от 1 % до 13% разницы между ценой покупки и ценой продажи, который будет закладываться в стоимость жилья. Также на рост цен влияет повышение стоимости бензина, приостановка строительства в столице и т.д.
«Предложения нового жилья как такового нет: в Киеве есть 320 площадок, из них – 180 заблокированы так называемыми «бастующими», а это очень серьезно продавливает рынок, – отмечает А.Герасименко. – Спрос остается на прежнем уровне, поэтому растут цены на тех объектах, которые не заблокированы. Политические события очень сильно влияют на этот процесс. Требования бастующих обычно сводятся к лозунгам: «Долой мэра!», а то, что реализуемые объемы строительства, приводят к стабилизации цен, а не к их колоссальному росту, это никого не интересует. Пока не наблюдается никакой жесткой реакции со стороны компетентных органов, хотя, на мой взгляд, она должна быть незамедлительной, потому что именно строительная отрасль является колоссальным мультипликатором ВВП. Любые барьеры здесь напрямую повлияют на другие смежные отрасли. Образно говоря, это как эффект бабочки – сегодня она махнула крылом в Америке, а в Японии завтра – цунами».
Что касается ожидания вступления в силу раздела о подоходном налоге с физлиц в части операций с недвижимостью, Сергей Шапоренко, директор агентства недвижимости «Кэпитал Риал Истейт», сообщил uaprom.info, что сегодня Ассоциация и Союз специалистов по недвижимости Украины работают над тем, чтобы аннулировать его. «13% – это самый большой подоходный налог среди стран Европы, – отмечает г-н Шапоренко. – В Германии, например, он составляет от 3% до 5%, во всем мире в среднем – от 2% до 5%. Когда в начале 2005 г. 11-я статья Закона «О налоге на доходы физлиц» вступила в силу, резко сократилась продажа жилья на вторичном рынке. Мы неоднократно подавали предложения Президенту и мэру Киева аннулировать данный раздел Закона и оставить прежний, который предполагает 2%. Сейчас я более чем уверен, что это предложение будет принято».
Во второй части будет проанализировано влияние на динамику цен на рынке квартирной недвижимости такого фактора, как изменение условий кредитования.