Киев – очень большой город. Он в восемь раз больше Парижа (827 кв. км против 105). При этом в нем застроена лишь примерно треть территории. Тем не менее, в последнее время земли стало катастрофически не хватать. И недавно главный архитектор Киева Василий Присяжнюк сказал, что свободной земли для застройки уже нет. Но это вовсе не значит, что строительство должно прекратиться. Рассмотрим возможные варианты поиска места под солнцем.
Границы города
Новым Генеральным планом развития города предусмотрено, что Киев не будет значительно расширять свои границы. Основные силы будут направлены на более эффективное использование уже освоенных территорий. Тем не менее, привлекательными для застройки все же остаются территории, входящие ныне в городскую или пригородную зону (Ходосеевка, Вышгород, Гатное, аэродром «Чайка»). Ныне 10% пригородной зоны имеет лишь промышленную и транспортную функции. А вот стоимость земельных участков в городской зоне постоянно растет.
Несколько лет тому назад уже поднимался вопрос присоединения пригородов к столице. Жители этих населенных пунктов – «за», столичные власти – также. Меньше понравилась такая перспектива облгосадминистрации. Сейчас руководство изменилось. По словам Василия Присяжнюка, Киевская облгосадминистрация принимает участие в планировании территорий, она обратилась в КГГА с предложением о совместных усилиях в данном вопросе. Однако на днях г-н Жовтяк заявил в телеинтервью, что перспективнее было бы не присоединение, а развитие городов-спутников. Чтобы там было и жилье, и работа, и социальная инфраструктура.
Ныне же получается, что большая часть жителей пригорода ездит на работу в Киев. И хотя там ныне ведется активное жилищное строительство (квартиры в основном покупают киевляне), например, в Буче еще остались глинобитные хижины без водопровода и канализации. Вот и резерв для строительства!
Вынос промышленных предприятий
В Генеральном плане предусмотрено закрытие, перебазирование, вынесение и перепрофилирование производств и предприятий. Все будет зависеть от степени их вредности. Однако реализация этих мер – довольно длительный процесс. Он требует разработки механизма и схем реорганизации промышленных районов города в условиях продолжительного процесса приватизации и реструктуризации промышленных предприятий. А вот решение этой проблемы позволит высвободить, по мнению Главкиевархитектуры, 83 га территории в жилых зонах.
Но и с этим вопросом не все ясно. Например, есть мнение, что на экологически благополучных окраинах все-таки лучше строить жилье. Да и жители этих мест вряд ли обрадуются перспективе получить под боком, скажем, химическое производство. Более того, в ближайших пригородах Киева земли в основном сельскохозяйственного назначения, и использовать их под промзону нецелесообразно.
Второй вариант – дополнительные территории за счет воинских частей и городков, которые высвобождаются в результате военной реформы. При соответствующей реструктуризации эти территории вполне можно занять под жилье.
«Хрущевки»
На территории, которую ныне занимают довоенные постройки, а также конца 50-х – начала 60-х гг., можно возвести 7,5 млн. кв. м жилья. Некоторые инвесторы интересуются подобными предложениями. Ведь даже при том, что часть вновь построенного жилья придется отдать жителям отселенных домов, строить в столице все равно выгодно. По некоторым подсчетам, себестоимость 1 кв. м жилья – 300-600 у. е. Продаваться же оно может от 700 у.е. до 2000 и более. Цены постоянно растут. Только до конца этого года специалисты прогнозируют рост цен на жилье до 30%.
В этом году должна была начаться реконструкция «хрущевок» на Ветряных горах. Сейчас все ждут принятия соответствующего закона Верховной Радой, который должен регламентировать поведение всех участников данного процесса. Напомним, в июне он принят за основу.
Уплотнение территории
Нормативные показатели плотности застройки, приемлемые в 80-х гг., по мнению градостроителей, существенно изменились. В мировой практике допустима плотность населения до 500 человек на квадратный километр. Если посмотреть на районы столицы, которые сформировались в советские времена, то там плотность намного ниже по сравнению со старым городом. При сегодняшних интенсивных темпах развития города и отсутствии дополнительных территорий вполне естественен процесс смены нормативов и подходов к формированию современной жилой застройки. По словам заместителя архитектора Андрея Миргородского, в некоторых районах даже рекомендуется повышать существующую плотность для более эффективного использования городских земель.
В частности, в центральной части города планируется, в основном, внутриквартальная реконструкция. Внутри дворов много необустроенных, захламленных мест. Однако, кроме протестов жителей соседних домов, строительство в таких местах сопряжено с определенными трудностями. Очень тяжело развернуться на таком «пятачке», чтобы не задеть соседей (взять хотя бы пострадавший филиал Парламентской библиотеки на Почтовой площади). Строительство в центре требует больших затрат, так как работы связаны с перекладкой сетей в стесненных условиях.
Тем не менее, специалисты прогнозируют, что эта тема будет присутствовать в градостроительной политике Киева еще лет 10-15.
Что касается уплотнения других территорий, то период, когда строили жилье на месте детских площадок, скверов и зарезервированных для общественных нужд, прошел. Ныне и согласование такого строительства трудно получить в районных органах власти, и общественность стала более организованной и протестует против бездумного уплотнения.
Высотки
Идея строительства высоток в центре разрабатывалась еще Сергеем Бабушкиным. Она нашла поддержку у многих известных архитекторов. Вот и недавно Василий Присяжнюк показывал журналистам макет центральной части города, на котором в районе Республиканского стадиона предполагается небоскреб, явно самое высокое здание в столице. На вопрос автора данной публикации, сколько там этажей, не сто ли, главный архитектор ответил, что всего лишь 60.
Правда, высотку на Крещатике, 5 общественность строить пока не позволяет. Начальник Главного управления культурного наследия Руслан Кухаренко также не в восторге от здания, которое может быть выше лаврской колокольни и разрешения на ее строительство не даст. А вот, по словам первого заместителя главного архитектора Эдуарда Лещенко, Управление градостроительства и архитектуры считает, что рациональность использования даже центральной части Киева далека от нормативной, так что строительство высоток оправдано. А что дышать нечем, так ведь это же город!
Послесловие
Сегодня Киев на распутье. Все возможные варианты дальнейшего развития мегаполиса обсуждаются на различных уровнях. Приводятся и примеры других городов. Например, Москва, которая гораздо больше Киева по масштабам, поглощала города-спутники, пока не насытилась ими.
В советские времена пытались всеми способами регулировать рост городов. Сейчас это придется делать экономическими методами. Будем ли мы как Москва? Или, может быть, как Париж со своими пригородами? Возможно, скоро мы услышим ответ.