Возможны три варианта решения проблем жилых домов застройки 50-60-х гг. Первый: снос по инвестиционной программе, комплексная реконструкция кварталов со строительством многоэтажного жилья и предоставлением жителям новых квартир за счет инвестора. Второй: капитальный ремонт домов за счет их жителей. И третий: расселение таких домов, проведение реконструкции и передача на баланс города с дальнейшим использованием в качестве социального жилья. В любом случае, как заявляет главный архитектор г. Киева Василий Присяжнюк, проблема будет решаться только в экономическом контексте.
В нынешнем году должен был стартовать пилотный проект реконструкции „хрущевок” в Киеве. Однако, по словам главного архитектора города, сейчас все ждут принятия соответствующего закона Верховной Радой, который должен регламентировать поведение всех участников процесса. 16 июня законопроект «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» принят за основу.
Не дожидаясь принятия закона, киевский мэр Александр Омельченко издал распоряжение, согласно которому в 2004-2006 гг. должна была быть реализована программа комплексной реконструкции в Соломенском районе, в микрорайоне “Соцгород”, на бульваре Дружбы народов. Но все оказалось не так просто. Жители “хрущевок” (а зачастую под снос попадали отнюдь не “хрущевки”, а дома коттеджного типа, построенные в 1947 г., например, в Соцгороде, или “сталинки”, которые, по мнению их жильцов, могут простоять еще лет 150-200) не хотят выселяться.
Специалисты же считают, что конкретные экономические показатели такой реконструкции не были высчитаны. Например, перед сносом специальная комиссия должна проводить комплексную оценку территории по инженерно-экономическим и социальным показателям, а также анализ окружающей среды. Должна определяться транспортная емкость территории. Ведь высотки обычно сооружались без строительства новых школ, больниц, обновления водопровода, газопровода, канализации, тепломагистралей.
Немаловажно также наличие парковок и гаражей. По нормам, заложенным в Правилах настройки г. Киева, на одну квартиру должно приходиться одно машиноместо в паркинге. Но строить подземные паркинги не всегда возможно, а главное, – доступно. Ведь грунтовые воды в столице очень близко, посему такой паркинг обходится весьма дорого. Кроме того, появление пассажирообразующего объекта приводит к повышенной нагрузке на транспортные магистрали.
В Законе «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» говорится, что решение о необходимости проведения комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда должны принимать органы местного самоуправления. Перед этим они проводят инвентаризацию жилого фонда.
Для определения единственного инвестора-застройщика при реконструкции местные органы власти должны провести конкурс. А предпроектную и проектную документацию застройки, подготовленную инвесторами-застройщиками, они должны согласовать и утвердить.
С инвестором-застройщиком – победителем конкурса заключается договор аренды или купли-продажи земельного участка под реконструкцию в соответствии с утвержденным планом земельно-хозяйственного устройства. Власти обязаны обнародовать в течение месяца со дня принятия в средствах массовой информации решение относительно проекта реконструкции. Впоследствии они же контролируют выполнение инвестором-застройщиком своих обязательств.
Владельцы и квартиросъемщики указанных помещений, владельцы и арендаторы земельных участков, инженерных сетей, расположенных в пределах кварталов (микрорайонов) реконструкции должны быть письменно предупреждены об условиях отчуждения в связи с общественной необходимостью. Жители домов, подлежащих сносу, должны быть отселены. За счет инвестора-застройщика им предоставляется транспортное средство и грузчики для перевозки имущества, или компенсируются расходы, связанные с переселением. Если свыше 50% жильцов согласились на отселение, к остальным могут быть применены принудительные меры путем выкупа по рыночной стоимости, а к квартиросъемщикам – выселение с предварительным предоставлением равноценных по площади помещений.
Владелец или квартиросъемщик имеет право получить на условиях компенсации в пределах территории, определенной инвестиционным проектом, другое жилье. При этом общая площадь увеличивается на 50%, независимо от количества зарегистрированных лиц. Большая жилая площадь может быть предоставлена при желании жильцов с доплатой разницы. Владельцы или квартиросъемщики отселенных домов имеют первоочередное право на телефонизацию за счет инвестора, если раньше его квартира была телефонизирована.
Рост городов всегда контролировался. Не случится ли так, что спустя какое-то время огромные коробки, которые сейчас называют элитным жильем, окажутся невостребованными? А отвечать за все придется власть имущим на всех уровнях. Ведь для этого их и избрали.