Что легче: построить один дом или целый квартал? А что выгоднее? В последнее время застройщики отвечают на эти вопросы в пользу квартальной застройки. Перспективность данного метода определятся также грядущей широкомасштабной реконструкцией «хрущевок».
Развитие точечной застройки, безусловно, дало городам Украины новое элитное жилье, торговые и деловые центры. Но иногда «точечные» проекты застройщиков вызывают недоумение. Как, например, «элитный» небоскреб на краю балки или грандиозная стройка, венчающая городские трущобы. Вряд ли такая «инфраструктура» оправдывает высокую стоимость квартир в таких жилых комплексах.
Поэтому первый «плюс» квартальной застройки это целостное архитектурное решение вместо лоскутной застройки» и, как следствие, однородный контингент жильцов квартала, что крайне желательно для тех, кто платит за комфортное проживание.
Если продолжить разговор о комфорте, то для жилых кварталов не только разрабатывается единая программа благоустройства (озеленение, создание парковых зон, детских площадок), но и предусматривается строительство торговых центров, школ, детсадов и поликлиник. Система коммуникаций и транспортные потоки также проектируются для всего квартала. А значит, при выполнении застройки высокопрофессиональной строительной компанией, вероятность нестыковок и сбоев в работе коммуникаций в будущем будет меньше чем при точечной застройке.
Однако есть две задачи, решить которые строительство новых кварталов не сможет. Во всяком случае, в ближайшие десять лет. Во-первых, наивно полагать, что квартальная застройка станет решением проблемы жильцов кварталов, определенных под снос. Для застройщика строительство – это бизнес, и, вкладывая в него средства, он рассчитывает продать квартиры по адекватной, а то и завышенной цене. Жилье в квартальной застройке вряд ли окажется по карману тем, кто жил в ветхих домах начала прошлого века. Максимум им предложат квартиры в спальных районах в менее изношенных зданиях. Во-вторых, пока не оправданы и надежды на снижение цен на жилье благодаря активизации квартальной застройки. По той же причине – желанию окупить затраты – застройщик не будет продавать квартиры на построенном им участке по низким ценам.
Что же касается выгоды для застройщика, помимо более высокой стоимости квадратного метра и, следовательно, большей потребительской привлекательности целых кварталов есть ряд существенных преимуществ. Застройщик просчитывает все затраты сразу – на коммуникации, инфраструктуру, благоустройство, разрабатывает транспортные подъезды. При квартальной застройке мощности строительной компании сосредотачиваются на одной площадке, что позволяет сэкономить немало средств. Так постепенно возводится комплекс жилых и социально-бытовых зданий, что привлекает потенциальных деловых покупателей. Впрочем, о массовости квартальной застройки на Украине говорить пока рано. В крупных городах насчитываются до 10 проектов.
Почему же при столь существенных преимуществах квартальной застройки для всех сторон, таких проектов на Украине немного? Во-первых, строительство целого квартала под силу только очень крупному застройщику, который может аккумулировать свои средства на квартальную застройку без ущерба для других проектов и не ждет быстрой окупаемости затрат. Поэтому проект площадью от 10 га под силу далеко не всем компаниям, успешно работающим с точечной застройкой.
Во-вторых, отвод земельных участков, достаточно сложный и дорогой и для отдельно строящихся зданий, при квартальной застройке требует больших вложений. Это еще раз подтверждает, что цена квадратного метра в домах квартальной застройки должна быть выше, чем в точечной застройке, что необходимо для возмещения затрат инвесторов.
Важную роль при квартальной застройке играет то, как застройщик распорядится построенным комплексом. Средняя стоимость строительства 1 кв. м по Украине составляет от 1800 (Херсонская область) – 2200 грн. (Киев). Указанные суммы включают затраты на строительство дома, а также налоги, сборы, обязательные платежи. Если взять, например, центр Киева, средняя стоимость 1 кв. м всего в 4-5 раз больше соответствующей средней стоимости. В отличие от точечной, квартальная застройка – это большие затраты на обустройство территории и развитие инфраструктуры, резервирование земельных участков под социально-культурные объекты (а значит, площадь, которая не может принести застройщику прямой прибыли) и т.д.
В целом, квартальная застройка – не панацея от всех строительных проблем, но это один из самых разумных путей развития украинских городов и обеспечения его жителей качественным жильем. Ведь уже на повестке стоит вопрос широкомасштабной реконструкции «хрущевок». Поэтому выгодно уже сегодня сносить и застраивать заново целые кварталы, обеспечив многолетний срок эксплуатации новых застроек.