В ноябре количество заключенных договоров задатков на киевском рынке недвижимости существенно уменьшилось. Это означает, что в декабре будет завершено еще меньше сделок, чем в предыдущем месяце. При этом цены на квартиры снизились несущественно, хотя количество выставленных на продажу объектов выросло на четверть.
В своем предыдущем месячном обзоре мы прогнозировали, что тенденции, проявившиеся на вторичном рынке недвижимости Киева в октябре, получат дальнейшее развитие. В основной своей части прогноз оправдался: индексы стоимости жилья в долларах и гривнях продолжали плавно снижаться; в ноябре индекс в долларах снизился на 0,4%, индекс в гривнях – на 0,3%.
Оправдался и наш прогноз относительно роста числа сделок купли-продажи квартир, хоть и частично, поскольку количество договоров задатка снизилось. А именно этот показатель является одним из важнейших при анализе уровня деловой активности на коротких промежутках времени (уменьшение числа договоров задатка практически всегда приводит к уменьшению числа сделок в следующем месяце).
Основное расхождение между прогнозом и реальностью произошло в части оценки цен предложений. Вместо ожидаемого плавного снижение цен предложений, статистика зафиксировала их рост на 2,2%. Сказался резкий рост числа продаваемых квартир и связанное с ним изменение состава предложения.
Индикаторы DOMIK.NET рынка недвижимости Киева представлены в таблице
Индикаторы DOMIK.NET рынок недвижимости Киева | Ноябрь 2010 | Изменение за месяц | Изменение с начала года |
Исходная информация о ценах в $/кв.м | |||
Индекс стоимости жилья Киева в текущем месяце (USD) | 1559 (пункт.) | -0,4% | -7,1% |
Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) | -0,4% | 0,1% | +0,6% |
Индекс доходности жилья (сравнение с банковским депозитом) | 0,0 банк/деп | 0,0 банк/деп | +0,4 банк/деп |
Исходная информация о ценах в гривнах за квадратный метр | |||
Индекс стоимости жилья Киева в текущем месяце (UAH) | 12422 (пункт.) | -0,3 % | -7,5% |
В ноябре количество квартир в нашей актуальной базе данных выросло на 26,1% (с 6320 до 7972). Согласно законам рыночной экономики, цены при таком резком росте числа предложений должны снижаться. Но тут необходимо учитывать особенности отечественного рынка недвижимости и ментальность значительной части продавцов. Далеко не все потенциальные продавцы ориентируются в ценах на недвижимость. Потому, выставив квартиру на продажу, цену сначала обычно завышают; и лишь столкнувшись с отсутствием звонков и просмотров, через какое-то время снижают ее. Естественно, что все это накладывает свой отпечаток на статистику.
Основных причин резкого увеличения количества предложений, на наш взгляд, несколько:
– рост коммунальных платежей;
– введение налога на недвижимость в обозримом будущем;
– достаточно мощное и разностороннее психологическое давление на общество, основная цель которого – изменить отношение людей к покупке и продаже недвижимости (мол, собственная квартира – это не цель жизни, не «священная корова», а такой же товар, как и все остальное);
– значительное количество публикаций и выступлений, призывающих поскорее избавляться от лишней недвижимости пока она еще в цене (мол, дальше цены будут снижаться).
Это и привело к резкому росту числа продавцов, а также квартир, выставленных на продажу.
В этих условиях важно понять, какая часть продавцов реально стремится продать недвижимость в ближайшее время (по тем ценам, которые дадут); а какая часть продавцов никуда не торопится, и будет ждать оживления спроса.
Пока продавцов, которые никуда не торопятся, подавляющее большинство. Но как их настроения изменятся в будущем, прогнозировать сложно.
Подводя итоги месяца, необходимо отметить увеличение количества звонков и просмотров, а также то обстоятельство, что в ноябре доля «экскурсантов» на просмотрах заметно снизилась. Переговоры нередко шли в достаточно конструктивном русле: стороны старались сделать шаги навстречу друг другу.
Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже.
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Статистические данные цен реальных продаж на вторичном рынке Киева | |||||||||||
Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация | |||||||||||
Декабрь 2009 | Январь 2010 | Февраль 2010 | Март 2010 | Апрель 2010 | Май 2010 | Июнь 2010 | Июль 2010 | Август 2010 | Сентябрь 2010 | Октябрь 2010 | Ноябрь2010 |
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр) | |||||||||||
1811 | 1785 | 1780 | 1851 | 1938 | 1712 | 1809 | 1575 | 1695 | 1836 | 1684 | 1659 |
Средняя цена предложения на аналогичные квартиры (в долларах за квадратный метр) | |||||||||||
2078 | 2057 | 2114 | 2103 | 2208 | 2003 | 2114 | 1922 | 1969 | 2142 | 2014 | 1931 |
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||||
14480 | 14467 | 14354 | 14756 | 15332 | 13573 | 14338 | 12432 | 13383 | 14582 | 13413 | 13215 |
Средняя цена предложения на аналогичные квартиры (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||||
16615 | 16671 | 17048 | 16765 | 17468 | 15879 | 16756 | 15171 | 15546 | 17012 | 16041 | 15381 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир | |||||||||||
-12,8% | -13,2% | -15,8% | -12,0% | -12,2% | -14,5% | -14,4% | -18,1% | -13,9% | -14,3% | -16,4% | -14,1% |
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
В ноябре средняя стоимость кв. м в проданных квартирах составила:
– до приведения параметров квартир к усредненным $1 659 (13 215г рн.);
– после приведения параметров квартир к усредненным $1 620 (12 904 грн.).
Разница между ценами продаж и средними ценами предложений в тех же сегментах рынка снизилась на 2,3% и составила 14,1%.
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы объектов недвижимости (т. е. на основе цен предложений), но учитывает цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за кв. м, либо в гривнях за кв. м. В первом случае индекс стоимости снизился на 0,4%, во втором на 0,3%.
Прогноз на декабрь
Полагаем, что в декабре индексы стоимости будут плавно снижаться, а количество предложений вырастет.
Основание для такого прогноза – высокая инерционность киевского рынка недвижимости; тенденции изменения цен быстро не меняются. Исключения – периоды резкого ухудшения экономической ситуации и связанные с этим панические настроения.
Количество сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке Киева, скорее всего, уменьшиться (сокращение количества договоров задатка в ноябре неизбежно скажется на числе продаж в декабре).
Что же касается договоров задатка, то их количество в декабре, скорее всего, возрастет. Основания для такого прогноза: увеличение количества просмотров в ноябре, а также заметное снижение количества «экскурсантов» на просмотрах. Кроме того, мы учитываем опыт прошлых лет, который говорит о том, что в декабре возрастает число участников рынка, которые торопятся. Отчасти это связано со стремлением людей войти в новый год с уже решенными жилищными и финансовыми проблемами, отчасти – с традиционными рождественско-новогодними каникулами, которые на рынке недвижимости нередко растягиваются до февраля. Подписать договор купли-продажи в 2010 г. эти участники рынка, возможно, и не успеют, но договор задатка – вполне.