Элитное жилье: продажам помешают застройщики?

Количество сделок купли-продажи элитных квартир в Киеве за последние полгода практически не изменилось. Тем самым совершенно не оправдались оптимистичные прогнозы риэлторов относительно существенного роста этого сегмента рынка недвижимости. До конца года предложение «элитки» увеличится почти вдвое, что в лучшем случае поможет удержать цены на нынешнем уровне.

Покупатели стали избирательней

Вопреки ожиданиям риэлторов, спрос на элитную недвижимость не вырос. «Многие специалисты рассчитывали, что произойдет оживление этого сегмента рынка, однако их надеждам так и не суждено было сбыться», – подтверждает руководитель направления жилой недвижимости компании «Украинская торговая гильдия» Дмитрий Пекало.

По данным директора отдела недвижимости АН «Ситикон» Эдуарда Бразаса, в первом полугодии 2010 г. количество сделок по продаже элитных объектов выросло всего на 3-5% по сравнению с АППГ. «Отрасли еще далеко до докризисного уровня – сейчас подписывается вдвое меньше договоров, чем два года назад», – подчеркивает он. В неформальных же разговорах риэлторы признаются, что в абсолютных числах прирост продаж практически не виден.

Количество просмотров с января по июнь возросло вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рассказывает Э. Бразас, но это не увеличило количество заключаемых договоров. По наблюдениям эксперта, нередко покупатели смотрят различные варианты в течение года и в итоге ничего не приобретают. Многие ожидают дальнейшего снижения цен либо демпинговых предложений от заемщиков, которым срочно нужны средства. «Если на протяжении 2007-2008 гг. цены на жилье постоянно росли, и решение о покупке элитного жилья принималось достаточно быстро, то с 2009 г. покупатели стали более взвешенно подходить к подобным приобретениям», – подтверждает заместитель гендиректора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ» Алексей Говорун.

Кроме бизнесменов и политиков, элитным жильем, как рассказывает гендиректор АН Park Lane Галина Мельникова, по-прежнему интересуются иностранцы из Италии, Турции, Германии и России. Ряд состоятельных людей стали активно арендовать апартаменты с возможностью их дальнейшего выкупа, что позволяет выявить недочеты жилья до подписания договора купли-продажи.

Предложение на вырост

Неторопливое поведение покупателей связано с растущим предложением. Так, если в начале 2010 г. база киевских агентств недвижимости начитывала свыше 1 тыс. предложений, то сейчас их на 20% больше. По словам Г. Мельниковой, на сегодняшний день стоимость самых скромных элитных апартаментов составляет около $300 тыс., тогда как самое дорогое жилье – на ул. Грушевского, 9а, обойдется потенциальному покупателю в $14 млн.

В какой-то степени увеличение предложения связано с появлением новостроек, часть квартир в которых не были проданы за время ведения строительства. Так, по данным компании Knight Frank, в первом полугодии 2010 г. в эксплуатацию были введены Residence M27 и «Клубный дом на Десятинной». В компании «Соцмарт» к этим объектам добавляют ЖК на ул. Л. Толстого 29, ЖК «Диамант» на бул. Шевченко, «Липская Вежа» на ул. Институтской, «Ривьера Риверсайд» на ул. Р. Окипной.

Растущее предложение увеличило интенсивность просмотра квартир в новостройках. Если в начале 2010 г. большинство покупок приходилось на вторичный рынок, то сейчас около 40% всех договоров купли-продажи заключаются по первичке. Д. Пекало отмечает, что покупатели интересуются только введенными в эксплуатацию объектами, не рассматривая дома без надлежащих документов. Приоритет первичному рынку отдается, по его мнению, потому, что большинство квартир на вторичке не соответствует параметрам элитного жилья. В частности, если в новостроях на каждые апартаменты предусмотрено два паркоместа, то в старом жилом фонде зачастую наблюдаются проблемы с парковкой. К этому добавляется проблема нехватки санузлов, недостаточной высоте потолков и ширине проходов в комнаты, отсутствие дорогой отделки в подъезде, охраны и популярных сейчас террас.

Цены на уровне

Примечательно, что цены на квартиры в старых домах могут быть в 1,3-1,5 раза выше, чем на новое жилье. Во многом это объясняется акциями, скидками и уступками застройщиков, на которые они вынуждены были идти, чтобы хоть как-то возобновить продажи. В то же время владельцы квартир на вторичке могут продавать свое жилье долго, упорно дожидаясь желаемой выручки.

Цены на элитное жилье за последние полгода существенно не изменились и сейчас составляют $3-4 тыс. за кв. м на первичке и $4-6 тыс. за кв. м на вторичном рынке. К примеру, трехкомнатная квартира на ул. Воровского общей площадью 102 кв. м предлагается за $570 тыс., а трехкомнатная площадью 110 кв. м на ул. П. Мирного – за $620 тыс.

При этом застройщики и владельцы элитных апартаментов не так охотно идут на уступки потенциальным покупателям, как в прошлом году. «Продавцы перестали давать скидки в 20-30%. Сейчас строительные компании готовы снижать свои расценки в среднем на 1-3%, максимум – на 5%», – рассказывает Э. Бразас.

Схожая тенденция наблюдается и на вторичке. Э. Бразас говорит, что в основном собственники элитных объектов недвижимости готовы ждать покупателя на протяжении длительного периода времени, лишь бы не снижать расценки более чем на 5%. «Большинство из них переориентируются на сегмент аренды недвижимости, спрос на которую сейчас активно растет», – объясняет он.

Согласно прогнозам, до конца нынешнего года стоимость элитной недвижимости не вырастет, на что отчасти повлияет растущее предложение. В частности, по данным Knight Frank, сейчас ведется строительство жилых комплексов «Аристократ», Diamond Hill, H-Tower и II очереди ЖК «Воздвиженка». В марте было возобновлено строительство ЖК Pechersk Towers, приостановленное в июне 2009 г. В целом в Киеве сейчас строится порядка 10 высококлассных объектов, а общий объем предложения рынка составит порядка 2 тыс. квартир.

Структура предложения элитного жилья Киева на первичном рынке недвижимости, %

Источник: Knight Frank Research

Элитные дома Киева, находящиеся в процессе строительства

Источник: Соцмарт