Первую половину мая киевский рынок жилой недвижимости фактически отдыхал. Звонков, заявок, просмотров и сделок было существенно меньше, чем обычно в этот же период. Но во второй половине месяца рынок оживился. Сначала увеличилось количество звонков и просмотров, а затем и количество сделок. При этом спрос сместился в сторону наиболее дешевого жилья, соответственно, качество «усредненной» проданной квартиры заметно снизилось.
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:
– при подсчете в долларах 1619 $/кв.м (-0,2% );
– при подсчете в гривнах 12836 грн./кв.м (0,0% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -0,2% в месяц (без изменения).
Индекс доходности -0,1 банк./деп. (+0,1 банк./деп.)
Индексы аренды жилья:
– в целом по Киеву: 98,0 грн./кв.м
– жилье эконом класса: 86,1 грн./кв.м
– жилье бизнес класса: 122,3 грн./кв.м
– элитное жилье: 213,1 грн./кв.м
Основной причиной роста деловой активности во второй половине мая стала реакция на переход БТИ от «справок-характеристик» на не очень пока понятные «выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество». Некоторые участники рынка торопились оформить сделки, используя именно «справки-характеристики», срок действия которых – три месяца с момента выдачи (с 01.06.2010 «справки-характеристики» не выдаются). И дело тут не только в том, что переход от одних форм документов к другим мог затянуться, а это нарушило бы достигнутые договоренности. Очень многие связывают нововведения с планами привлечения оценщиков к составлению документов, необходимых для операций с недвижимостью. А это уже далеко не технический нюанс.
Еще одна причина увеличения деловой активности – приближение отпускного сезона. В преддверии лета на рынке традиционно происходит оживление, вызванное стремлением продавцов и покупателей достигнуть договоренностей и уладить дела до периода массовых отпусков.
Сказалось также и снижение цен на отдельные типы квартир. Хотя в целом цены предложений в мае были достаточно стабильными, некоторые владельцы не самого ликвидного жилья стали их снижать. Как следствие этого, в отдаленных от метро районах появились вполне реальные предложения двухкомнатных «хрущевок» (а в отдельных случаях – и «чешек») по цене порядка $65 000. Цены на трехкомнатные «хрущевки» в этих районах начинаются с $75 000 (таких предложений давно уже не было). Похоже, что рынок приближается к массовому снижению цен, и это будет началом его выздоровления.
Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже. Основная первичная информация была предоставлена агентством недвижимости «Планета Оболонь».
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Статистические данные цен реальных продаж на вторичном рынке Киева | |||||||||
Сделки «Планеты Оболонь» | Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация | ||||||||
Январь 2010 | Февраль 2010 | Март 2010 | Апрель 2010 | Май 2010 | Январь 2010 | Февраль 2010 | Март 2010 | Апрель 2010 | Май 2010 |
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр) | |||||||||
1799 | 1923 | 2042 | 1965 | 1639 | 1785 | 1780 | 1851 | 1938 | 1712 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр) | |||||||||
2042 | 2261 | 2235 | 2199 | 1904 | 2057 | 2114 | 2103 | 2208 | 2003 |
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||
14580 | 15508 | 16278 | 15546 | 12994 | 14467 | 14354 | 14756 | 15332 | 13573 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||
16550 | 18233 | 17817 | 17397 | 15095 | 16671 | 17048 | 16765 | 17468 | 15879 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир | |||||||||
-11,9% | -14,9% | -8,6 | -10,6% | -13,9% | -13,2% | -15,8% | -12,0% | -12,2% | -14,5% |
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 3,7 раза.
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
В мае средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– $1 638 (12 994 грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– $1 712 (13573 грн.) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
По сравнению с предыдущими месяцами, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах существенно снизилась. Объясняется это тем, что в списке продаж выросла доля низкокачественного («дешевого») жилья; доля же качественного («дорогого») жилья снизилась.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– $1 764 (13 985грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– $1 747 (13 850 грн.) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
По сравнению с апрелем, разница между среднестатистическими ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье выросла примерно на 2,3% и составила 14,5% (по всем известным сделкам).
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (т. е., на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. За последний месяц индекс стоимости жилья Киева:
– при подсчете в долларах снизился на 0,2%;
– при подсчете в гривнах практически не изменился.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.05.2010 по 01.06.2010 усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) выросла на 1,0%.
В зависимости от количества комнат, усредненная цена предложений изменилась следующим образом:
– в однокомнатных квартирах выросла на 1,2%;
– в двухкомнатных квартирах выросла на 0,9%;
– в трехкомнатных квартирах выросла на 0,2%;
– в многокомнатных квартирах выросла на 1,5%.
Изменения усредненных цен предложений в мае 2010 г. приведены в таблице
Район | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | Многокомнатные | |||||
Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | ||
Голосеевский | 01.05.2010 | 2076 | -0,1 | 2153 | -1,3 | 2144 | 1,2 | 2863 | 0,8 |
01.06.2010 | 2073 | 2126 | 2169 | 2887 | |||||
Дарницкий | 01.05.2010 | 1756 | 0,3 | 1654 | 0,8 | 1517 | -0,9 | 1393 | -1,1 |
01.06.2010 | 1762 | 1667 | 1503 | 1376 | |||||
Деснянский | 01.05.2010 | 1609 | 0,5 | 1503 | 0,4 | 1370 | -0,3 | 1331 | 3,5 |
01.06.2010 | 1617 | 1509 | 1366 | 1378 | |||||
Днепровский | 01.05.2010 | 1910 | -0,5 | 1627 | 1,9 | 1744 | 2,5 | 2137 | 0,5 |
01.06.2010 | 1901 | 1658 | 1787 | 2148 | |||||
Оболонский | 01.05.2010 | 2053 | 1,4 | 2165 | 2,3 | 2100 | 3,7 | 2632 | 2,5 |
01.06.2010 | 2081 | 2215 | 2178 | 2699 | |||||
Печерский | 01.05.2010 | 3155 | -7,7 | 3464 | 1,8 | 3590 | 0,6 | 4798 | -3,0 |
01.06.2010 | 2911 | 3526 | 3612 | 4655 | |||||
Подольский | 01.05.2010 | 1992 | 2,0 | 1939 | 1,9 | 2118 | 5,1 | 2751 | 2,5 |
01.06.2010 | 2031 | 1976 | 2227 | 2820 | |||||
Святошинский | 01.05.2010 | 1793 | 0,2 | 1747 | 0,6 | 1628 | 0,2 | 1830 | 4,3 |
01.06.2010 | 1797 | 1757 | 1632 | 1908 | |||||
Соломенский | 01.05.2010 | 2017 | 2,9 | 2009 | -0,6 | 1950 | -0,5 | 2071 | -1,1 |
01.06.2010 | 2076 | 1997 | 1940 | 2049 | |||||
Шевченковский | 01.05.2010 | 2313 | -2,7 | 2589 | 2,8 | 2827 | -2,9 | 3545 | 7,2 |
01.06.2010 | 2251 | 2662 | 2745 | 3801 | |||||
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
В мае максимальное снижение цен предложений произошло на однокомнатные квартиры в Печерском районе (-7,7%). Максимальный рост цен предложений зафиксирован на многокомнатные квартиры в Шевченковском районе (+7,2%). Столь значительные отклонения от общерыночных тенденций вызвано тем, что предложение в этих сегментах невелико, и, как следствие этого, статистические погрешности весьма значительны.
Соотношение цен спроса и предложения
Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры эконом-класса. При определении этих индексов мы ориентировались на заявки, которые плотно сгруппированы в нижнем диапазоне ценовой шкалы, предполагая, что именно они являются наиболее характерными для жилья эконом-класса. Такой подход обусловлен тем, что распределение заявок на приобретение квартир бизнес-класса достаточно размыто по ценовой шкале и там намного сложнее определять индекс спроса покупателей.
Информативность любого индекса спроса покупателей не высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы. Кроме того, крайне сложно определить актуальность и достоверность заявок. С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.
Как следует из приведенных графиков, кривые цен спроса и предложения в мае вновь отдалились.
Прогноз на июнь
Полагаем, что в июне основную активность будут проявлять продавцы, имеющие на руках «справки-характеристики» БТИ, срок действия которых подходит к концу. Некоторые из них наверняка будут снижать цены, стремясь поскорее оформить сделку.
Поведение других участников рынка будет зависеть от того, насколько оперативно БТИ сможет выдавать «выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество». Хотя сотрудники БТИ и говорят, что прежние сроки оформления документов затянутся лишь на пару недель, но пока участники рынка осторожничают. Подписывая договоры задатков, конечную дату совершения сделки купли-продажи нередко назначают с солидным запасом. Ведь если продавец не успеет собрать все необходимые документы к указанной дате, то формально нарушит условия; и покупатель вполне может потребовать возврат залога в двойном размере. Так что если переходные процессы в БТИ затянутся, то деловая активность неизбежно упадет. И это, скорее всего, совпадет с традиционным летним снижением деловой активности.
Мы все-таки склоняемся к тому, что Рынок летом будет работать на малых оборотах с относительно стабильными общегородскими ценами. Но при этом полагаем, что процессы, связанные со снижением цен отдельными продавцами, скорее всего, получат дальнейшее развитие. Количество продавцов, которые по разным причинам снижают цены, на наш взгляд, будет расти.
Причинами это выступят это огромный разрыв между накопления подавляющего большинства граждан и уровнем цен на недвижимость и это проблемы с ипотечными кредитами. Банки начнут «прижимать проблемных» ипотечников, и, судя по всему, законодатели им в этом помогут. Кроме того, появление на рынке определенного числа