В Госкомземе утверждают, что все ведущиеся в Киеве стройки являются незаконными, потому что разрешения на покупку и аренду участков выдавал «не тот» орган. Эксперты же рынка уверены в легитимности всех выданных КГГА документов и считают, что такие заявления лишь вредят инвестиционной привлекательности столицы.
Все стройки незаконны?
Месяц-другой назад в Киеве и области поменялось руководство Госкомзема. Новое начальство в очередной раз вытащило на поверхность вопрос легитимности актов о праве собственности за землю и договоров аренды, выданных в столице.
Проблема состоит в том, что с десяток лет назад право выдачи госактов на землю и утверждение договоров аренды перешло от Госкомзема (ГКЗ) к местной власти. В итоге эту функцию переняло на себя структурное подразделение КГГА – управление земельными ресурсами (Киевзем). И все эти годы, жалуются в ГКЗ, госорган пытается вернуть себе полномочия, но пока безуспешно.
В итоге ГКЗ опять громко заявил о том, что выданные местными органами самоуправления госакты на землю являются незаконными. «Те документы, которые оформлены Киевземом, фактически, можно считать недействительными, потому они имеют лишь печать и подпись органа местного самоуправления. Таким образом, сегодня все объекты строительства, которые ведутся в Киеве, являются нелегитимными», – заявил и. о. начальника Главного управления Госкомзема в г. Киеве Анатолий Шумский.
Чиновник объясняет, что все акты зарегистрированы в Киевском центре земельного кадастра, и у них «нет государственной регистрации в единственно правомочном органе – Центре государственного земельного кадастра». По его подсчетам, из всего числа правоустанавливающих документов на землю, выданных в Киеве за последнее десятилетие, только около 10% договоров аренды зарегистрировано в центре ГЗК и только они являются легитимными.
Правда, как узаконить правоустанавливающую документацию, в ГКЗ не знают. «Исправлять на бланке – нельзя, выдавать новый акт невозможно, потому что предыдущий акт может отменить только решение суда», – уточнил А. Шумский. Чиновники вспоминают, что Минюст в 2008 г. попытался исправить ситуацию и выдал киевским нотариусам рекомендации не принимать в производство госакты за подписью начальника ГУ земельных ресурсов КГГА. Но потом они были отменены с мотивацией, что граждане не виноваты в сложившейся ситуации, а государство не может ее урегулировать.
У президента Ассоциации «Земельный союз Украины» Андрея Кошиля слова ГКЗ о нелегитимности документов вызывают удивление. «Делать такие заявления на фоне кризиса – безответственно, потому что инвесторы и так боятся идти в Украину, а если окажется, что все акты, выданные в Киеве, недействительны, они вовсе развернутся и уйдут. Я считаю, что акты, которые выданы и зарегистрированы в Киевском центре земельного кадастра, являются легитимными», – объяснил эксперт.
Но ситуацией достаточно активно пользуются ряд юридических компаний, которые предлагают землепользователям услуги по регистрации договоров в центре ГЗК. По сути, воспользоваться их услугами владельцев и пользователей земучастков подталкивает сам ГКЗ. По словам исполнительного директора ИРЦ «Реформирование земельных отношений в Украине» Максима Федорченко, в последнее время ему рассказывают об участившихся случаях проверки договоров инспекторами ГКЗ (в Госкомземе подтвердили, что количество инспекторов в Киеве недавно увеличили вдвое – с 20 до 40). Они заявляют, что документы не зарегистрированы в земельном кадастре и потому пользование ими является незаконным, ввиду чего предлагают уплатить штраф. Но эксперт уверен, что при наличии двух равнозначных норм закона упрекнуть землепользователей в том, что они отдают предпочтение одной из них, нет оснований. Более того, те землепользователи, которые сейчас перерегистрируют свои договора в ГЗК, затем могут подавать иски в суд, поскольку получается, что раньше платили аренду безосновательно.
Разрушители системы
«Основная проблема – информационная неосведомленность ГКЗ в том, что происходит в земельных отношениях в Киеве», – считает А. Шумский. Он объясняет, что Киевзем и КГГА устроили некий «междусобойчик» – сами готовят решения, принимают, регистрируют, выдают акты и ведут земельный реестр. «Нужно преломить систему, которую никому не хочется ломать», – заявил он.
«Ломать» попробовали несколькими путями. Основным чиновники называют постановление Кабмина №844 о выдаче бесплатных госактов на землю. Правда, пока попытки воспользоваться документом на практике проваливались. И предшественник А. Шумского, и сам чиновник передали в КГГА 630 госактов. Первую «порцию» горвласть продержала у себя месяц и вернула без подписей. Возврата второй части госактов чиновники в ГКЗ ожидают в ближайшем будущем.
Предлагают и другой вариант, фантастический. «Нам нужно встречное движение со стороны КГГА», – заявил замглавы ГКЗ Сергей Бельчик. И его коллеги уверены, что такое движение со временем будет, и это даже не будет связано с изменением власти. «Они должны доводить до логичной точки свои же решения», – уверены в ГКЗ. Правда, С. Бельчик добавил, что ждать «доброй воли» КГГА неизвестно сколько не собираются, поэтому пока используют обходные пути получения контроля, привлекая к сотрудничеству другие госорганы, связанные с земельными отношениями.
Эксперты рынка уверены, что решение вопроса лежит исключительно в законодательной плоскости и никакие переговоры тут не помогут. «Виноват в ситуации законодатель, который создал коллизию и не устранил ее. Коллизии же всегда ведут к тому, что власть имущие «стригут купоны». Если этот вопрос не решит парламент, то на уровне исполнительной и местной власти он решен не будет», – убежден М. Федорченко.
Правда, за последние полтора года, как отмечает А. Кошиль, ни одного законопроекта по этому вопросу не было принято. Вообще же, как считает эксперт, подобные проблемы нужно решать путем переговоров ветвей власти, а не заявлять инвесторам, пусть даже опосредованно, что их акты и договора не имеют законной силы. «ГКЗ является госорганом, который отвечает за осуществление земельной политики в земельных отношениях. Если он допустил нынешнее положение дел, то это его проблема, а не землепользователей и землевладельцев», – считает А. Кошиль.
Слабо утешает лишь мнение экспертов о том, что действия ГКЗ связаны только с желанием возобновить контроль над выдачей земли в Киеве, а не с ее переделом. Впрочем, в предыдущие периоды обострения отношений ГКЗ и КГГА ситуация оставалась без изменений. И, как считают участники рынка, в этот раз, скорее всего, все тоже останется на своих местах. Действенных рычагов влияния ГКЗ найти не может, а ни один орган местного самоуправления никогда ничего добровольно не отдаст в другие руки.