В феврале киевский вторичный рынок жилой недвижимости находился в состоянии глубокого застоя. За последние три месяца деловая активность существенно снизилась, поскольку большинство потенциальных продавцов и покупателей колеблются с принятием решений. При этом значительно снизился покупательский интерес к некачественным квартирам.
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:
– при подсчете в долларах 1637$/кв.м. (-1,6% );
– при подсчете в гривнах 13201грн/кв.м (-2,1% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -1,5% в месяц (-0,5% ).
Индекс доходности -0,5 банк./деп. (- 0,2 банк./деп.)
Индексы аренды жилья:
– в целом по Киеву: 98,5грн/кв.м
– жилье эконом класса: 86,6грн/кв.м
– жилье бизнес класса: 122,3грн/кв.м
– элитное жилье: 214,0грн/кв.м
На рынке киевской недвижимости обозначилась новая тенденция: упал спрос на тесные, морально и физически устаревшие однокомнатные квартиры (речь идет об относительных показателях). Те, у кого есть деньги, ориентируются на жилье достаточно высокого качества. Эти процессы зафиксировала и наша статистика: при общем снижении числа заявок, возросло количество заявок на покупку качественного жилья. Соответствующие данные приведены в таблице.
Количество заявок на покупку квартир | июнь 2009 | июль 2009 | август 2009 | сентябрь 2009 | октябрь 2009 | ноябрь 2009 | декабрь 2009 | январь 2010 | февраль 2010 |
Общее количество | 510 | 501 | 360 | 425 | 389 | 256 | 226 | 205 | 202 |
Стоимостью свыше 170000$ | 38 | 48 | 39 | 58 | 41 | 33 | 52 | 56 | 66 |
Процент заявок дороже 170000$ | 7,5% | 9,6% | 10,8% | 13,6% | 10,5% | 12,9% | 23,0% | 27,3% | 32,7% |
Резкое расхождение между ценами спроса и предложения при этом не уменьшилось, а в отдельных сегментах рынка даже возросло. Покупатели в своих заявках обычно указывают цены, которые существенно ниже рыночных, продавцы – существенно выше рыночных.
Согласно нашим опросам, более 50% потенциальных покупателей – люди в возрасте до 30 лет. Судя по обсуждениям на интернет-форумах, в их среде значительно усилились негативные настроения (в том числе, связанные с перспективами жизни и работы в Киеве); укрепилась вера в неизбежность резкого падения цен. Влезать в долги, тратить все семейные накопления на покупку тесных, морально и физически устаревших квартир они не хотят. Срок накопления средств на собственную квартиру более 10 лет многим из них представляется неприемлемым.
Покупатели, у которых денег на качественное жилье нет, вынуждены ориентироваться на малогабаритные однокомнатные квартиры. Но и на такое жилье денег хватает лишь немногим. Большинству же потенциальных покупателей денег не хватает в принципе. Поэтому продать без существенных скидок старые малогабаритные квартиры становится все труднее. Судя по заявкам на покупку, рынок оживится при условии, что цена однокомнатной квартиры будет порядка $30-40 тыс. Тем не менее, доводы риэлторов о необходимости взаимных уступок нередко отвергались как продавцами, так и покупателями. Потенциальные продавцы недвижимости, как правило, старше потенциальных покупателей. Многие из них относятся к продаваемым квартирам как к главной своей ценности. А потому в столь сложной обстановке не решались снижать цены.
Цены снижались преимущественно лишь на квартиры, в которых не было просмотров более месяца. Продавцы, чьи объекты пользовались хотя бы небольшим вниманием покупателей, цены держали, иногда даже повышали. Не продав квартиру в течение одного-двух кварталов, многие из них просто уходили с рынка.
Выжидательную позицию избрали и банки. Задолженности по проблемным ипотечным кредитам, они в большинстве случаев реструктуризировали, что позволило дать заемщикам передышку, и показать относительно неплохую отчетность.Практически никто в принудительном порядке залоговые квартиры не отбирал, и, похоже, в обозримом будущем отбирать не собирается. Банки шли на продажу залоговых объектов за любые деньги лишь в случае согласия хозяина. Банкам проще и лучше поддерживать вялый рынок и транзакции по высоким ценам, чем обвалить рынок недвижимости.
Тактика всеобщего ожидания не позволяет ценам быстро снижаться; приводит малому количеству предложений, малому спросу, малому чмслу транзакций. Во многих сегментах рынка весьма сложно подобрать квартиру, которая устраивала бы покупателя по качеству и цене.
Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже.
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Статистические данные цен реальных продаж на вторичном рынке Киева | |||||||||
Сделки «Планеты Оболонь» | Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация | ||||||||
Окт. 2009 | Ноябрь 2009 | Декабрь 2009 | Январь 2010 | Февраль 2010 | Окт. 2009 | Ноябрь 2009 | Декабрь 2009 | Январь 2010 | Февраль 2010 |
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр) | |||||||||
1648 | 1740 | 1624 | 1799 | 1923 | 1699 | 1782 | 1811 | 1785 | 1780 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр) | |||||||||
2019 | 1997 | 1818 | 2042 | 2261 | 2092 | 2059 | 2078 | 2057 | 2114 |
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||
13619 | 14180 | 12985 | 14580 | 15508 | 14040 | 14522 | 14480 | 14467 | 14354 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||
16685 | 16274 | 14536 | 16550 | 18233 | 17288 | 16779 | 16615 | 16671 | 17048 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир | |||||||||
-18,4% | -12,9% | -10,7% | -11,9% | -14,9% | -18,8 % | -13,5% | -12,8% | -13,2% | -15,8% |
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 3,6 раза. Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых. Средний метраж квартир, о продаже которых есть достаточно полная и проверенная информация, составил 49,3 кв.м.
В феврале средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– $1923 (15507грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– $1780 (14354грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– $1794 (14467грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– $1720 (13870грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
Рост цен продаж по сделкам «Планеты Оболонь» обусловлен тем, что в феврале продали более качественные и дорогие квартиры. Сделок сейчас немного, и каждая дорогая квартира внесла свой заметный вклад в общую статистику.
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. За последний месяц индекс стоимости жилья Киева:
– при подсчете в долларах снизился на 1,6%;
– при подсчете в гривнах снизился на 2,1%.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.02.2010 по 01.03.2010 усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) снизилась на 2,0%.
В зависимости от количества комнат, усредненная цена предложений изменилась следующим образом:
– в однокомнатных квартирах снизилась на0,9%;
– в двухкомнатных квартирах снизилась на 3,1%;
– в трехкомнатных квартирах снизилась на 2,3%;
– в многокомнатных квартирах снизилась на 1,8%.
Более детально изменения усредненных цен предложений приведены в таблице
Район | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | Многокомнатные | |||||
Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | ||
Голосеевский | 01.02.2010 | 2145 | – 0.9 | 2234 | – 2.6 | 2181 | – 2.5 | 2670 | + 0.2 |
01.03.2010 | 2126 | 2175 | 2126 | 2675 | |||||
Дарницкий | 01.02.2010 | 1773 | – 0.1 | 1683 | – 0.8 | 1519 | + 0.5 | 1492 | – 1.6 |
01.03.2010 | 1771 | 1669 | 1526 | 1468 | |||||
Деснянский | 01.02.2010 | 1646 | – 0.4 | 1496 | + 0.3 | 1370 | – 0.7 | 1443 | – 0.6 |
01.03.2010 | 1639 | 1501 | 1361 | 1434 | |||||
Днепровский | 01.02.2010 | 1941 | – 1.1 | 1766 | – 2.2 | 1881 | – 3.8 | 2123 | – 1.5 |
01.03.2010 | 1920 | 1727 | 1809 | 2091 | |||||
Оболонский | 01.02.2010 | 2071 | – 0.05 | 2163 | + 1.5 | 2160 | + 1.2 | 2735 | – 0.7 |
01.03.2010 | 2070 | 2195 | 2185 | 2716 | |||||
Печерский | 01.02.2010 | 3181 | – 0.5 | 3788 | – 7.0 | 3672 | – 2.8 | 4782 | + 3.4 |
01.03.2010 | 3164 | 3523 | 3570 | 4943 | |||||
Подольский | 01.02.2010 | 1953 | + 0.7 | 2084 | – 8.4 | 2032 | – 2.0 | 2935 | + 0.0 |
01.03.2010 | 1967 | 1910 | 1991 | 2935 | |||||
Святошинский | 01.02.2010 | 1767 | + 0.2 | 1689 | + 2.9 | 1646 | – 1.8 | 1810 | + 0.3 |
01.03.2010 | 1770 | 1738 | 1617 | 1815 | |||||
Соломенский | 01.02.2010 | 1998 | + 1.8 | 2027 | – 0.6 | 2013 | – 1.3 | 2108 | – 0.5 |
01.03.2010 | 2035 | 2015 | 1987 | 2098 | |||||
Шевченковский | 01.02.2010 | 2298 | + 1.6 | 2675 | – 3.2 | 2747 | + 1.6 | 3571 | – 1.6 |
01.03.2010 | 2335 | 2588 | 2790 | 3514 | |||||
Соотношение цен спроса и предложения
Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры эконом-класса. При определении этих индексов мы ориентировались на заявки, которые плотно сгруппированы в нижнем диапазоне ценовой шкалы, предполагая, что именно они являются наиболее характерными для жилья эконом-класса. Такой подход обусловлен тем, что распределение заявок на приобретение квартир бизнес-класса достаточно размыто по ценовой шкале.
Информативность любого индекса спроса покупателей не высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы. Кроме того, крайне сложно определить актуальность и достоверность заявок. С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.
Как следует из приведенных графиков, кривые цен спроса и предложения на однокомнатные и трехкомнатные квартиры постепенно сближаются. Но делать из этого какие-то далеко идущие выводы не стоит, поскольку в заявках на покупку поднялись не только цены, но и требования, предъявляемые к квартирам и их месторасположению.
Рынок ипотечных кредитов
По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, по состоянию на 1 января 2010 г. общий размер ипотечного портфеля банков составил 104,8млрд. гривен. За 2009 г. он сократился на 3,8%. Общее число ипотечных кредитов в 2009 г. сократилось на 47585 кредитов. Т. е., количество закрытых ипотечных кредитов существенно превысило количество новых.
В феврале о своих программах ипотечного кредитования объявили еще три банка. Но поскольку сделок сейчас немного, а условия кредитования очень жесткие, то очень сомнительно, что на вторичном рынке программы ипотечного кредитования пользуются спросом. Внимание банкиров сейчас направлено на реструктуризацию и переоформление выданных ранее проблемных кредитов, а также на реализацию совместно с заемщиками залоговой недвижимости.
В тех случаях, когда у потенциального покупателя не хватает денег, то нередко возникает вопрос о переоформлении ипотечного кредита заемщика на нового покупателя. Насколько нам известно, некоторые покупатели соглашаются на подобные сделки по двум причинам. Во-первых, не имея всей необходимой суммы, они имеют возможность купить недвижимость по актуальным на сегодняшний день ценам. Во-вторых, при переоформлении договоров недостающие деньги одалживают на тех же условиях, что и прежние владельцы квартир. А условия кредитования тогда были более мягкими. По данным компании «Простобанк Консалтинг», в феврале средняя процентная ставка по кредитам на жилье в гривнах была 24,43%.
Прогноз на март
Полагаем, что в марте участники рынка по-прежнему будут придерживаться тактики выжидания. Индекс стоимости при этом снизится на 1-2%, а уровень деловой активности будет существенно ниже, чем в предыдущие годы в это же время. Но по сравнению с февралем, уровень деловой активности, скорее всего, все же возрастет. Наблюдаемые в последнее время процессы (прежде всего, расслоение и малая активность рынка), дают основание говорить о достаточно высокой вероятности дальнейшего расслоения рынка, при котором цены в одних сегментах будут медленно расти, а в других – снижаться. Общегородской индекс стоимости при этом, вполне возможно, будет колебаться. Что же касается деловой активности, то в создавшихся условиях, когда и покупатели, и продавцы выжидают, рынок может жить и работать на малых оборотах еще очень долго.