Низкий уровень активности на рынке киевского жилья в январе стал результатом не только традиционных «каникул», но и ожиданием результатов президентских выборов. Уменьшилось количество желающих ездить на просмотры и из-за морозов, непогоды и гололеда. Поэтому цены продолжили снижаться практически на все категории квартир.
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:
– при подсчете в долларах 1663 $/кв.м. (-1,0% );
– при подсчете в гривнах 13478 грн/кв.м (+0,4% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -1,0% в месяц (+0,0% ).
Индекс доходности -0,3 банк./деп. (+ 0,1 банк./деп.)
Индексы аренды жилья:
– в целом по Киеву: 98,15 грн/кв.м
– жилье эконом класса: 86,40 грн/кв.м
– жилье бизнес класса: 121,85 грн/кв.м
– элитное жилье: 213,50 грн/кв.м
В большинстве сегментов рынка жилья цены плавно снижались. Но были и такие, в которых наблюдался рост цен (в том числе, и цен продаж). Основная причина подобного расслоения рынка – концентрация спроса покупателей на вполне конкретных типах домов, квартир и микрорайонах. Об этом, в частности, свидетельствует и наша статистика заявок на покупку. Интерес в последние месяцы вызывали, во-первых, самые дешевые квартиры, и, во-вторых, квартиры с хорошим ремонтом, желательно в престижных районах. Продавцы таких объектов, почувствовав внимание покупателей, нередко поднимали цены. В отдельных случаях они вообще снимали квартиру с торгов, решив, что происходящее расслоение рынка им выгодно, поскольку в будущем им будет проще обменять квартиру на более просторную.
Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже.
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Статистические данные цен реальных продаж на вторичном рынке Киева | |||||||||
Сделки «Планеты Оболонь» | Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация | ||||||||
Сент. 2009 | Окт. 2009 | Ноябрь 2009 | Декабрь 2009 | Январь 2010 | Сент. 2009 | Окт. 2009 | Ноябрь 2009 | Декабрь 2009 | Январь 2010 |
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр) | |||||||||
1734 | 1648 | 1740 | 1624 | 1799 | 1765 | 1699 | 1782 | 1811 | 1785 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр) | |||||||||
2094 | 2019 | 1997 | 1818 | 2042 | 2135 | 2092 | 2059 | 2078 | 2057 |
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||
14878 | 13619 | 14180 | 12985 | 14580 | 15144 | 14040 | 14522 | 14480 | 14467 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||
17966 | 16685 | 16274 | 14536 | 16550 | 18318 | 17288 | 16779 | 16615 | 16671 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир | |||||||||
-17,2% | -18,4% | -12,9% | -10,7% | -11,9% | -17,3% | -18,8 % | -13,5% | -12,8% | -13,2% |
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 5,7 раза.
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
В январе средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– $1799 (14580 грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– $1785 (14467 грн.) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
– $1745 (14143 грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– $1757 (14240 грн.) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. За последний месяц индекс стоимости жилья Киева:
– при подсчете в долларах снизился на 1,0%;
– при подсчете в гривнах вырос на 0,4%.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.01.2010 по 01.02.2010 усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) снизилась на 2,0%.
В зависимости от количества комнат, усредненная цена предложений изменилась следующим образом:
– в однокомнатных квартирах снизилась на 1,8%;
– в двухкомнатных квартирах снизилась на 1,0%;
– в трехкомнатных квартирах снизилась на 2,5%;
– в многокомнатных квартирах снизилась на 1,0%.
Более детально изменения усредненных цен предложений приведены в таблице
Тип жилья | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | Многокомнатные | |||||
Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | ||
Дореволюционные | 01.01.2010 | 3382 | – 8.16 | 4176 | – 6.66 | 3699 | – 5.70 | 4448 | – 2.90 |
01.02.2010 | 3106 | 3898 | 3488 | 4319 | |||||
Сталинки | 01.01.2010 | 2673 | – 6.10 | 2968 | – 5.76 | 3006 | – 1.16 | 3231 | – 1.18 |
01.02.2010 | 2510 | 2797 | 2971 | 3193 | |||||
Старая панель | 01.01.2010 | 1971 | – 0.10 | 1746 | – 0.40 | 1829 | + 2.57 | 2129 | + 1.74 |
01.02.2010 | 1969 | 1739 | 1876 | 2166 | |||||
Старый кирпич | 01.01.2010 | 2062 | + 0.24 | 2072 | – 0.87 | 2170 | – 6.50 | 2340 | + 2.99 |
01.02.2010 | 2067 | 2054 | 2029 | 2410 | |||||
Типовая панель | 01.01.2010 | 1916 | – 1.88 | 1831 | – 0.71 | 1747 | – 1.95 | 1753 | – 2.34 |
01.02.2010 | 1880 | 1818 | 1713 | 1712 | |||||
Украинская панель | 01.01.2010 | 1656 | – 0.79 | 1613 | + 0.25 | 1604 | – 5.24 | 1740 | + 1.78 |
01.02.2010 | 1643 | 1617 | 1520 | 1771 | |||||
Украинский кирпич | 01.01.2010 | 1974 | – 2.08 | 2127 | + 0.09 | 2246 | – 1.74 | 2913 | – 0.82 |
01.02.2010 | 1933 | 2129 | 2207 | 2889 | |||||
Улучшенная типовая панель | 01.01.2010 | 1795 | + 0.39 | 1697 | – 3.65 | 1711 | – 1.64 | 1848 | – 5.90 |
01.02.2010 | 1802 | 1635 | 1683 | 1739 | |||||
Улучшенный кирпич | 01.01.2010 | 2104 | – 1.62 | 2368 | – 2.83 | 2422 | – 2.64 | 2185 | – 2.20 |
01.02.2010 | 2070 | 2301 | 2358 | 2137 | |||||
Соотношение цен спроса и предложения
Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. При определении этих индексов мы ориентировались на те заявки, которые плотно сгруппированы на ценовой шкале, предполагая, что именно они являются наиболее характерными.
Информативность индекса спроса покупателей не высока, поскольку далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы. Кроме того, крайне сложно определить актуальность и достоверность заявок.
С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.
Как следует из приведенных графиков, кривые цен спроса и предложения отстоят друг от друга достаточно далеко. Следовательно, стагнация рынка будет продолжаться. Рассчитывать, на существенное повышение деловой активности в подобных условиях не стоит.
Первичный рынок жилья
Согласно официальным статистическим данным, по сравнению с предыдущим годом объем выполненных в Киеве в 2009 г. строительных работ сократился на 54,2% (в 2,18 раза). Банки, хоть и очень осторожно, но начинают сотрудничать с застройщиками, снижая ставки по кредитам. Так, согласно данным Нацбанка, средневзвешенная ставка по кредитам в экономику в национальной валюте снизилась с 21,6% в декабре 2008 г., до 19,6% в декабре 2009 г.
По нашим наблюдениям, строительно-монтажные работы по сооружению зданий проводились лишь на некоторых стройках. Одна из них – высотный дом «Познякижилстроя» по бул. Л. Украинки 7-9. Там подъемный кран нередко работал даже по вечерам. Работали и строители-монтажники «Киевгорстроя» (например, на ул. Е. Чавдар, Осокорки). На интернет-форумах есть данные о проведении на целом ряде строек внутренних работ. Но на большинстве строек темные окна и заметенные снегом ворота дают достаточно объективные данные о ходе строительства.
В результате основная деятельность застройщиков в январе сводилась к поиску источников финансирования, а также продаже квартир в уже сданных и близких к завершению домах. Некоторые застройщики все более охотно сотрудничают с риэлторами, возлагая на них ряд функций отделов продаж. В частности, риэлторам нередко поручают реализовывать квартиры, закрепленные за строителями, субподрядчиками и поставщиками стройматериалов.
Цены первичного рынка сейчас достаточно стабильны. Застройщики пока не готовы их снижать. Другое дело, что в отдельных домах квартиры можно приобрести не только у застройщиков, но и у инвесторов, а также у строителей и поставщиков стройматериалов, которые нередко вынуждены уступать.
Рынок аренды жилья
В январе деловая активность на рынке аренды жилья была достаточно стабильной. Исключение – рождественско-новогодние каникулы, когда арендаторы интересовались в основном посуточной арендой жилья.
Спрос на длительную аренду поддерживается за счет внутренних миграционных процессов. Это наблюдается и в эконом-классе, и в бизнес-классе. Большинство арендаторов – люди достаточно мобильные. При изменении жизненных обстоятельств и места работы они нередко меняют квартиры.
Спросом пользуются объекты в районах с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. Сдать квартиры даже эконом-класса в отдаленных районах достаточно сложно. Требования арендаторов квартир бизнес-класса к наличию хорошей транспортной развязки и развитой инфраструктуры еще выше.
Очень многое при выборе квартир зависит от места работы или учебы арендатора. Люди стараются снять жилье поближе к месту работы. Бывает, что стремятся снять рядом с местом учебы детей, потому районы поблизости от престижных школ и институтов имеют заметные плюсы.
Арендодатели при всех прочих равных обстоятельствах нередко отдают предпочтение семейным парам.
Арендные ставки во всех без исключения сегментах рынка достаточно стабильны.
Все более явно проявляется тенденция улучшения уровня комфортности квартир. На сегодня основная масса предложений – это квартиры, которые можно классифицировать как «хороший эконом-вариант». Даже если квартира без мебели, то в ней обычно новая сантехника, и хозяева нередко оглашаются купить новую мебель.
Ставки аренды квартир эконом-класса в январе
В центральных районах цена аренды на квартиры эконом-класса варьировалась от 3000 до 5000 гривен.
В других районах нижний ценовой диапазон составляет 2200грн, верхний – чуть не дотягивает до 4000грн. за однокомнатные, 3000-4300 гривен за двухкомнатные и 3500-5500 за трехкомнатные. Стоимость изменяется в основном за счет удаленности от метро и наличия транспортной развязки.
Размер торга составлял:
– на однокомнатные и двухкомнатные от 100 до 300 гривен;
– на трехкомнатные от 100 – 400 гривен.
Район города | Минимальная/средняя цена предложения в грн./мес.** | ||
Однокомнатные квартиры | Двухкомнатные квартиры | Трехкомнатные квартиры | |
Голосеевский: Отдаленные от метро (Теремки, Голосеевский, Корчеватое) Приближенные к метро (Демеевка) |
2200-2700
2800-3200 |
3000-3500
3500-4000 |
3700-4000
4000-4600 |
Дарницкий: Отдаленные от метро Приближенные к метро (Позняки, Осокорки) |
2400-2700
2800-3400 |
3200-3500
3400-3600 |
4000-4500
4300-4600 |
Деснянский: Отдаленные от метро (Троещина) Приближенные к метро (Лесной массив) |
2200-2300
2400-2600 |
3000-3400
3000-3600 |
3500-4000
3800-4300 |
Днепровский: Отдаленные от метро (Воскресенка) Приближенные к метро (ст. м. Левобережная, Никольская слободка) |
2300-2500
2500-3200 |
3000-3500
3400-3600 |
3800-4300
4200-4600 |
Оболонский: Минский массив Оболонь |
2500-2900 3000-3500 |
3300-3700 3800-4400 |
4000-4300 4400-4900 |
Подольский: (Ветряные горы, Виноградарь, Куреневка) |
2300-2700 |
3000-3500 |
3700-4200 |
Святошинский: Отдаленные от метро (Борщаговка, Беличи, Академгородок) Приближенные к метро |
2200-2600
2500-3000 |
3000-3500
3500-4000 |
3700-4200
4000-4600 |
Соломенский: Отдаленные от метро (Отрадный) Приближенные к метро (район КПИ, Чоколовка, Караваевы дачи) | 2500-3000
3000-3400 | 3000-3600
3800-4250 | 3900-4500
4400-4800 |
Шевченковский: Отдаленные от метро (Нивки, Татарка, Сырец) Приближенные к метро (Лукьяновка) |
2400-3000
3500-3900 |
3000-3500
3500-4000 |
3800-4400
4500-5500 |
Печерский: Нижний Печерск |
3500-4300 |
4000-4700 |
4700-5500 |
Аренда квартир бизнес-класса
Согласно нашим данным, в январе наибольшим спросом пользовались Голосеевский, Оболонский и Печерский районы.
Арендные ставки на квартиры бизнес-класса:
Однокомнатные – минимальная 4000 грн; максимальная 8000 грн.
Двухкомнатные – минимальная 6000грн.; максимальная 12000 грн.
Трехкомнатные – минимальная 7000грн.; максимальная 18000 грн.
Район города | Минимальная/средняя цена предложения в грн. | ||
Однокомнатные квартиры | Двухкомнатные квартиры | Трехкомнатные квартиры | |
Голосеевский | 5000-7000 | 6000-8000 | 10000-12000 |
Дарницкий | 5500-8000 | 6500-10000 | 8000-12000 |
Деснянский | 4000-6000 | 6000-9000 | 7000-12000 |
Днепровский | 5000-6000 | 6500-8000 | 7000-10000 |
Оболонский | 5500-8000 | 9000-12000 | 12000-16000 |
Печерский | 6000-8000 | 8000-12000 | 9000-16000 |
Подольский | 5000-7000 | 8000-12000 | 12000-18000 |
Святошинский | 4500-6000 | 6000-8000 | 7000-10000 |
Соломенский | 5000-6000 | 6000-9000 | 7000-12000 |
Шевченковский | 5000-8000 | 7000-12000 | 8000-17000 |
Арендные ставки на квартиры элит-класса
Район города | Минимальная/средняя цена предложения в грн. | ||
Однокомнатные квартиры | Двухкомнатные квартиры | Трехкомнатные квартиры | |
Голосеевский (центр) | 8000-14000 | 14000-20500 | 24600-32800 |
Оболонь | 9200-11500 | 14000-18000 | 24500-33000 |
Печерский | 9900-12300 | 16400-20500 | 33000-38500 |
Подол | 9000-11500 | 16500-20500 | 24500-32000 |
Шевченковский (центр) | 10500-12000 | 20500-24000 | 32000-49000 |
Рынок ипотечных кредитов
В январе особых изменений на рынке ипотечных кредитов не произошло. Условия кредитования по-прежнему настолько жесткие, а банковские проценты настолько высокие, что потенциальные заемщики обращаются за ипотечными кредитами лишь в случаях, когда для покупки жилья им не хватает относительно небольшой суммы.
Банкиры признают, что в ближайшее время ипотечное кредитование вряд ли заработает. В стране нет «длинных денег», инфляция высока, риски банков очень значительны. При этом законодатели постоянно стараются ввести все новые нормы, перекладывающие риски на банки и кредитные союзы. Финучреждения все эти риски сразу закладывают в свои ставки. Сложно прогнозировать какую стратегию в этих условиях выберут те или иные банки. Но определенные признаки сворачивания новых ипотечных программ уже просматриваются. В частности, некоторые банки приостановили финансирование рекламы этих программ. Хотя, вполне возможно, что это временная мера или просто какой-то маркетинговый ход.
По данным компании «Простобанк Консалтинг» в январе средняя процентная ставка по кредитам на жилье в гривнах составляла 24,83%.
Прогноз на февраль
Учитывая высокую степень инерции рынка недвижимости, полагаем, что установившийся в последние месяцы тренд в феврале особых изменений не претерпит. В большинстве сегментов рынка цены будут плавно снижаться.
Деловая активность в феврале обычно выше, чем в январе. Скорее всего, и этот февраль не будет исключением. При этом значительный рост деловой активности в ближайшее время маловероятен (его может вызвать разве что паника, вызванная какими-то очень вескими причинами). Полагаем, что пока участники рынка не поймут основные особенности тех перемен, которые произойдут после выборов нового президента, они будут по-прежнему выжидать.