В 2009 г. цены на киевское жилье снизились за счет резкого уменьшения доходов большинства граждан, ухода с рынка спекулянтов и прекращения ипотечного кредитования. Но рухнуть им не дали низкая обеспеченность жильем многих киевлян, отсутствие альтернативы для инвестиций и традиционное мнение, что квартира является основной жизненной ценностью. Тенденция 2009 г. по плавному снижению цен, вероятней всего, продолжится и в ближайшие месяцы.
Соотношение цен спроса и предложения
Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. При определении этих индексов мы ориентировались на те заявки, которые плотно сгруппированы на ценовой шкале, предполагая, что именно они являются наиболее характерными.
Информативность индекса спроса покупателей не высока, поскольку далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы. Кроме того, крайне сложно определить актуальность и достоверность заявок.
С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.
Изменение состава предложения
В 2009 г. доля «дешевых» однокомнатных квартир была существенно меньше доли «дорогих» трехкомнатных.
Подобная картина типична для периода стагнации рынка, когда «дорогие» квартиры надолго зависают, а основным спросом пользуются «дешевые» однокомнатные. В осенние месяцы деловая активность немного повысилась, разрыв между долями однокомнатных и трехкомнатных квартир сократился. Но он все еще достаточно значителен. А это является признаком того, что стагнация рынка будет продолжаться.
В 2009 г. впервые за несколько лет снизилась доля квартир в современных домах. До этого она постоянно росла, поскольку увеличивалась доля современного жилья, и квартиры в новостройках привлекали внимание спекулянтов и инвесторов.
Полагаем, что снижение доли современного жилья в составе предложения является естественной реакцией рынка на замораживание строительства. Одновременно это признак того, что массового выброса на рынок так называемых «инвестиционных квартир» в 2009 г. не было.
Основные выводы по результатам 2009 г.
Утверждать, что «ценовой пузырь» существенно сдулся, пока нельзя, поскольку в условиях кризиса огромный разрыв между доходами большинства граждан и ценами на недвижимость не уменьшился, а для многих даже увеличился.
Но те, кто накопил деньги еще до начала кризиса, стали чувствовать себя на рынке более свободно. Судя по данным риэлторов и интернет-форумам, семьи, не успевшие приобрести недвижимость до начала кризиса, нередко стали ориентироваться на более просторные и качественные квартиры; выросло количество потенциальных покупателей, имеющих возможность улучшить жилищные условия без ипотечных кредитов.
При этом усредненная цена предложений в долларах США за кв. м снизилась за год лишь на 32,5%, а индекс стоимости на 30,3%. Хотя очень многие опрошенные нами респонденты (в том числе и те, кто постоянно следит за процессами на рынке недвижимости) считали само собой разумеющимся, что цены в 2009 г. упадут в разы.
В частности, 37 участников конкурса прогнозов, который мы проводили в первом квартале, ожидали, что в 2009 г. индекс стоимости киевского жилья снизится не менее чем в четыре раза. Обобщенный прогноз всех 206 участников был тоже весьма убедительным: снижение в 2,1 раза (на 52,6%). Обобщенный прогноз 171 участника конкурса прогнозов, который мы проводили в конце августа–начале сентября, сводился к тому, что за 2009 г. индекс стоимости должен снизиться в 1,8 раза (на 43,7%).
Причиной несовпадения прогнозов и реальности стал ряд следующих факторов.
Основные факторы, способствовавшие падению цен:
– огромный разрыв между ценами на недвижимость и доходами граждан;
– накопившихся в стране, экономике и обществе проблем (неэффективная экономика, дефицит бюджета, сворачивание производства, резкое увеличение долговых обязательств, высокая инфляция, постоянные политические противостояния). Как следствие этого – отток капиталов и квалифицированных кадров из страны;
– экономический кризис в стране и мире;
– сокращение экспорта и инвестиций;
– резкое снижения доходов большинства потенциальных покупателей;
– уход с рынка недвижимости «спекулятивного капитала»;
– прекращение ипотечного кредитования;
– переоценка ценностей (многие участники рынка изменили свое отношение к недвижимости, деньгам, имеющимся накоплениям; недвижимость в значительной мере утратила свою инвестиционную привлекательность);
– паника, возникшая в разгар кризиса в среде ипотечников и инвесторов, вложивших средства в недвижимость;
– развернутая пропагандистская кампания, направленная на резкое и ускоренное снижение цен.
Основные факторы, стабилизировавшие цены:
– особенности ментальности наших граждан, многие из которых относятся к киевской недвижимости как к одной из основных жизненных ценностей;
– выжидательная позиция банков, не торопившихся выставлять на аукционы залоговые квартиры, обеспечивающие проблемные кредиты;
– недоверие к банковской системе и любым валютам;
– специфика отечественного рынка недвижимости, заключающаяся в том, что большинство сделок – это фактически обмены одной недвижимости на другую (с доплатами и компенсациями);
– крайне ограниченное число альтернативных возможностей размещения накоплений с целью их сохранения;
– проблемы со строительством нового жилья в Киеве, замораживание большинства строек;
– стремление значительной части граждан Украины жить в Киеве. По нашим данным, примерно треть покупателей – приезжие; многие из них продают недвижимость в регионах, а вырученные деньги (плюс накопления) вкладывают в киевскую недвижимость;
– низкая обеспеченность жильем значительной части жителей Киева.
Киевский рынок недвижимости – это во многом рынок натурального обмена, где роль денег существенно ограничена. За «квадратные метры» люди расплачиваются (в значительной мере) «квадратными метрами», поскольку альтернатив крайне мало. За рубежом люди тоже нередко меняют одни квартиры на другие. Но там, продав недвижимость, вырученные деньги можно направить на любые другие рынки.
При этом необходимо учесть наличие весьма значительного числа потенциальных покупателей, ожидающих, когда их материальные возможности совпадут с их жилищными потребностями. На руках у них очень часто имеются не только накопленные деньги, но и недвижимость, а также средства, полученные от продажи недвижимости. Цены снизились настолько, что некоторые из них в состоянии решить жилищные проблемы без ипотечных кредитов. Купив недвижимость, они во многих случаях порождают целые цепочки сделок-обменов; деньги переходят из рук в руки, и в большинстве случаев каждый последующий «обменщик» добавляет к полученным при продаже деньгам еще и свои накопления. При этом продавцы-обменщики не могут резко сбросить цены, поскольку вырученных денег не хватит для улучшения жилищных условий;
Прогноз на ближайшее будущее
Судя по многолетнему опыту, в январе на рынке недвижимости будут длительные рождественско-новогодние каникулы, деловая активность существенно снизится.
Полагаем, что цены при этом продолжат плавное, достаточно медленное снижение.
В более отдаленной перспективе (первый квартал, первое полугодие), наиболее вероятный сценарий развития процессов – постепенное снижение цен. То есть, продолжатся тенденции и действие основных факторов 2009 г.
Полагаем, что ипотека вряд ли существенно повлияет на цены: скорее всего, новых кредитов будет немного, и использовать их будут лишь в крайних случаях.
Вполне возможно и резкое снижение цен в ближайшей перспективе. Но толчок для этого могут дать либо какие-то чрезвычайные обстоятельства в стране, либо аукционы, на которые будут выставлены сотни залоговых квартир.
Маловероятен и рост цен. Если он и произойдет, то будет лишь реакцией на резкое снижение курса доллара (на первичном рынке – курса гривны, что более вероятно). Хотя, применительно к новому жилью, определенный рост цен вполне возможен: значительное число потенциальных покупателей отдают предпочтение именно ему, а достаточного задела реально строящихся объектов сейчас нет.
Прогноз на длительный период
Как и год назад, полагаем, что основных сценариев два: плавное снижение цен и резкое. Либо «ценовой пузырь» медленно сдуется (и это, на наш взгляд, был бы лучший вариант), либо он лопнет.
Как долго и до каких отметок будут снижаться цены – сказать трудно, слишком велика неопределенность, которая сейчас практически повсюду.
Если абстрагироваться от политических неурядиц, то ценовые тенденции во многом будут зависеть от политики государства и банков относительно проблемных кредитов (начнутся ли аукционы залоговых квартир и насколько они будут массовыми).
Не менее важный фактор – ситуация со строительством нового жилья. Сокращение строительства препятствует развитию экономики, следовательно, тянет цены вниз. Но одновременно это является фактором, который не дает упасть ценам на недвижимость.
Для подавляющего большинства наших граждан жилье в ближайшее время вряд ли станет более доступным, поскольку основная причина снижения цен на недвижимость – падение доходов потенциальных покупателей. А ориентироваться на бюджетные деньги и помощь государства в решении жилищных проблем сейчас очень сложно.