Киевская недвижимость: итоги-2009

В 2009 г. стоимость столичных квартир снизилась на 25-45%. При этом активность рынка упала вдвое, поскольку у населения не хватает средств для покупки квартир даже по сниженным ценам, а рынок ипотеки практически отсутствует.

Количество сделок на рынке недвижимости в 2009 г. резко сократилось – по нашим оценкам, вдвое, официальных данных по Киеву пока нет. Количество риэлторских компаний сократилось в разы, а по некоторым оценкам – на порядок. Строительная отрасль весь год находилась в плачевном состоянии, большинство начатых объектов были заморожены. Новые ипотечные кредиты почти не выдавались; все силы банкиры бросили на реструктуризацию проблемных задолженностей.

С другой стороны, украинцы изменили отношение к инвестициям в недвижимость, имеющимся накоплениям, ипотечным кредитам с неподъемными процентами. Несомненным плюсом для вторичного рынка недвижимости стало существенное снижение долларовых цен (по сравнению с пиковыми ценами в июле 2008 г. – более чем на 41%).

Как лопаются ценовые пузыри, можно было наблюдать в период с ноября 2008 г. по февраль 2009 г., когда на рынке началась паника, продавцы резко сбрасывали цены, покупатели ждали дальнейшего их снижения, а сделок было очень мало. В январе-феврале 2009 г. были лучшие предложения с точки зрения покупателя.

В марте напряжение спало – паника практически исчезла, выбор предложений сузился, резкое снижение цен прекратилось. Более того, в отдельных сегментах рынка цены двинулись в обратную сторону – стали медленно расти. И как только потенциальные покупатели увидели, что цены торгов и продаж прекратили резкое падение (а это в отдельных сегментах рынка произошло еще в феврале), рынок стал потихоньку оживать. При этом продавцы, поспешившие в декабре-январе резко снизить цены, стали их поднимать, а те, что держали цены на уровне октября 2008 г. наконец-то поняли их нереальность и начали снижать. Так что разнобой с ценами был очень большой. Причем, жилье эконом-класса реагировало на изменение обстановки намного быстрее, чем «элитное».

В апреле признаки выздоровления рынка стали более явными. Если в предыдущие месяцы просторные квартиры почти не пользовались спросом, то в апреле было немало «обменов с доплатами». Продав низкокачественное тесное жилье и забрав из банков зависшие депозиты, люди приобретали более качественное и просторное жилье.

В мае доллар заметно просел, что существенно усложнило торги, привело к срыву ряда достигнутых договоренностей и сокращению деловой активности.

Наиболее результативным месяцем года был июнь. Участники рынка торопились решить свои жилищные и финансовые проблемы до начала периода массовых отпусков, состоялись сделки, отложенные в мае. Цены в июне подросли.

В третьем квартале деловая активность с каждым месяцем снижалась. Большинство продавцов и покупателей избрали тактику выжидания. Покупатели ожидали снижения цен. Продавцы в условиях неопределенности и постоянных изменений курсов валют цены держали. В итоге усложнилась организация цепочек продаж-обменов. Возник замкнутый круг: сокращение количества сделок вызывало дальнейшее их сокращение.

В октябре и ноябре рынок оживился, частично благодаря укреплению гривны. Немало потенциальных покупателей, увидев, что их накопления в валюте с каждой неделей становятся все легче, решили использовать их для улучшения жилищных условий. Купив недвижимость, они нередко запускали цепочки обменов с доплатами и компенсациями; одни сделки порождали другие.

В декабре, в преддверии длительных рождественско-новогодних каникул на рынке, уживались спешка одних и выжидание других. Также была заметна тенденция к достижению компромиссов, хотя вполне возможно, что она объясняется всего лишь традиционным стремлением людей к предновогодним продажам и покупкам. Но в целом деловая активность была весьма низкой.

Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже.

Статистика цен продаж

Данные о ценах продаж приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.

При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 5,3 раза. Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.

За 2009 г. усредненная цена предложений (в долларах за кв. м) снизилась на 32,5%.

В зависимости от количества комнат, в 2009 г. усредненная цена предложений снизилась:

– в однокомнатных квартирах на 34,5%;

– в двухкомнатных квартирах на 34,1%;

– в трехкомнатных квартирах на 32,2%;

– в многокомнатных квартирах на 23,1%.

Более детально изменения усредненных цен предложений за 2009 г. приведены в таблице

Первичный рынок жилья

За первые девять месяцев 2009 г. в Киеве введено в эксплуатацию 418603 кв. м жилья. За этот же период в 2008 г. было введено 908231 квадратных метров жилья, то есть в два с лишним раза больше.

В 2009 г. первичный рынок фактически распался на три отдельных рынка.

В наихудшем состоянии оказались замороженные объекты, многие из которых представляют собой просто груды бетона, которые будет сложно продать даже по очень низким ценам. Причем часть объектов не были даже законсервированы надлежащим образом.

В несколько лучшей ситуации пребывает сегмент объектов, на которых проводятся хоть какие-то работы. В последнее время девелоперы, застройщики и банки начали проявлять интерес к подобным объектам.

На этом фоне весьма неплохо выглядит рынок объектов, которые уже сданы или близки к завершению. Таких немного, но именно они привлекают внимание потенциальных покупателей. Некоторые покупатели долго выжидали, не решались инвестировать деньги в строящиеся дома, надеялись, что цены упадут. Теперь пытаются приобрести квартиры с помощью риэлторов, и, судя по всему, жалеют о своей нерешительности. Ведь выбор квартир в этих новостройках уменьшился, а цены с начала осени подросли (в том числе, за счет укрепления гривны).

Рынок ипотечных кредитов

В течение первых трех кварталов рынок ипотеки практически не работал. Исключение составляли кредиты, предоставляемые инвесторам нескольких строящихся объектов. Банк, вложивший средства в конкретный дом, был заинтересован в продаже квартир в нем и завершении строительства. Поэтому и привлекал инвесторов, выдавая кредиты на достаточно «гуманных» (для нашей страны) условиях. В частности, весной 2009 г. «Кредитпромбанк» выдавал инвесторам жилищного комплекса «Брест-Литовский» гривневые кредиты по программе Государственного ипотечного учреждения под 15% годовых сроком на 25 лет с первоначальным взносом не менее 20%. И эти кредиты инвесторы брали достаточно охотно.

Осенью порядка 15 банков заявляли о своих программах кредитования вторичного рынка. Но, судя по всему, лишь немногие из них реально предоставляли ипотечные кредиты. С одной стороны, банкиры опасались дальнейшего падения цен на недвижимость. С другой стороны, весь этот год они были заняты реструктуризацией и возвратом проблемных кредитов.

Заемщики судились с банками, оспаривая законность выдачи кредитов в валюте. Причем одни суды удовлетворяли эти иски, другие отменяли принятые решения. Чтобы смягчить социальное напряжение, законодатели фактически запретили до конца 2010 г. выселять должников из залоговых квартир (при условии, что эта квартира единственная). Заодно запретили выдавать банкам кредиты в валюте для покупки недвижимости.

Между тем, задолженность по проблемным ипотечным кредитам растет достаточно быстро. По данным Ассоциации украинских банков, по состоянию на 01.10.2009 общая задолженность составляла 78,7 млрд. грн., из которых 5,1 млрд. грн. (или 6,5%) – проблемная задолженность. По состоянию на 01.07.2009 проблемная задолженность составляла 3,3 млрд. грн. или 4,3%.

Как следствие всего этого, банки ввели такие жесткие условия кредитования и такие высокие проценты, что за новыми кредитами потенциальные заемщики обращались к ним лишь в случаях, когда для покупки жилья не хватало совсем небольшой суммы. К тому же в течение всей осени банкиры из месяца в месяц поднимали ставки. Если в сентябре средняя процентная ставка по гривневым кредитам на жилье составляла 22,43%, то в октябре она выросла до 24,56%, а в ноябре до 25,55%. Правда, в декабре она снизилась до 24,83% (данные компании «Простобанк Консалтинг»). Именно поэтому в течение 2009 г. в «Планете Оболонь» было заключено всего две сделки с привлечением ипотечных кредитов (обе – в декабре, и в обоих случаях сумма кредита была существенно меньше первоначального взноса).