Торговая недвижимость-2009: затишье после бури

За 2009 г. рынок торговой недвижимости успел пережить падение до 50%, стагнацию и, по оценкам некоторых экспертов, даже немного оправиться от кризисного потрясения. Прогнозы на 2010 г. выглядят очень оптимистичными: рост арендных ставок на 15-20%, появление новых объектов во всех регионах и повышение покупательской способности. Правда, порой такие ожидания напоминают затишье перед бурей.

После зимы 2008/2009 гг., когда девелоперы и операторы ритейла переживали первый шок от кризиса, им пришлось искать новые пути сохранения бизнеса. «После резкого падения арендных ставок в конце 2008 г. (в среднем на 50-60%), кардинальных изменений в течение года не произошло. Лишь к III кв. стало наблюдаться улучшение, а также небольшой рост арендных ставок (в среднем на 10%) в существующих ТЦ и ТРЦ. В строящихся же объектах ставки остались неизменными, т.е., на уровне конца 2008 г.», – вспоминает специалист по торговой недвижимости Jones Lang LaSalle Юлия Селивановская.

С весны начались закрываться нерентабельные и неудачно расположенные магазины. «Под раздачу», по наблюдениям компании FIM Consulting Plus, попали сети супермаркетов «Велика Кишеня», «Фуршет», «Наш Край», «Большая ложка», «Вопак», ритейлер одежды компания Maratex решает закрыть магазин Palmers в Киеве и Hugo Boss в Днепропетровске.

Во второй половине года, по наблюдениям генерального директора группы компаний FIM Оксаны Елмановой, наметился рост активности отдельных игроков, и рынок торговой недвижимости перешел от спада к стагнации. «В это же время наблюдается слияние и поглощение среди сетевых операторов. Например, компания «Украинский ритейл», входящая в группу «СКМ», управляющая сетью магазинов «Брусниця», поглотила сеть магазинов «Оливье», а компания «Евротэк» приобрела западноукраинские магазины «Интермаркета», – отмечает эксперт.

По наблюдениям директора по стратегическому развитию DEOL Partners Марины Рымаренко, на протяжении 2009 г. наблюдалось постепенное снижение уровня арендных ставок в среднем на 30-50%. В то же время, большинство участников рынка надеются на его рост в будущем года. Так, директор по коммерческой недвижимости компании «Панорама Груп» Алексей Струлев ожидает, что спрос на аренду помещений, особенно под торговлю одеждой, будет расти, благодаря чему ставки поднимутся на 15-20%.

В региональном разрезе ситуация выглядит следующим образом. Все эксперты отмечают, что лидерами по степени инвестиционной привлекательности продолжают оставаться Киев и города-миллионники. «В условиях кризиса лидером по уровню реальных доходов населения, присутствию международных и национальных операторов остается Киев. Даже при значительно больших затратах на покупку земли под ТЦ столица остается более привлекательной, чем регионы. В этом случае одним из основных моментов остается период возврата инвестиций, который в регионах более длительный», – объясняет М. Рымаренко.

Эту тенденцию подтверждает и О. Елманова. «Большинство профессиональных объектов торговой недвижимости, как и ранее, развивается в крупнейших городах Украины (Харькове, Днепропетровске, Донецке, Одессе, Запорожье и Львове). Тем не менее, для некоторых девелоперов (DEPOT Development Group) большой интерес по-прежнему представляют города поменьше – Луганск, Черновцы, Полтава, Симферополь, Ялта, Кривой Рог», – приводит примеры эксперт.

Новое предложение качественных торговых помещений в регионах, январь – сентябрь 2009 г.

Источник: FIM Consulting Plus

Примечательно, что, по словам директора компании «Украинская Торговая Гильдия» Виталия Бойко, наименее привлекательными сегодня для инвесторов выглядят либо перенасыщенные торговыми площадями регионы (Черновцы, Николаев), либо те, которые традиционно считаются непривлекательными с точки зрения платежеспособности населения и где так и не появились крупные ТЦ, способные дать импульс для привлечения новых девелоперов.

По данным компании «УТГ»

Впрочем, в целом инвесторы, как отечественные, так и иностранные, продолжают проявлять интерес к строительству ТЦ и ТРЦ в Украине. Основные гиганты ритейла такие как New Yorker, Debenhams, H&M, C&A давно присматриваются к нашему рынку. Кризис заставил их отложить свои планы, но поскольку многие из них уже успели хорошо изучить ситуацию в стране, полностью отказываться от намерений прийти в Украину они не собираются. «2010 г. будет более успешным для торговой недвижимости, чем 2009 г., появятся новые проекты, новые девелоперы, возобновится интерес иностранных девелоперов к украинскому рынку. Существенно активизируется выход на украинский рынок сетевых операторов», – подтверждает В. Бойко.

Аналогичные наблюдения и у О. Елмановой: «Реализацию своих проектов в региональных центрах продолжают зарубежные девелоперы и инвесторы – Multi Development (Нидерланды), King Cross Group (Италия), Argo Real Estate Opportunities Fund (Великобритания), Acteeum Group (Голландия). Следует отметить, что зарубежные девелоперы, как и их украинские коллеги, пересмотрели сроки ввода реализуемых объектов в эксплуатацию, однако информации о замораживании ими проектов не появлялось», – делится она данными.

«В условиях кризиса инвесторы находятся под двойным давлением. С одной стороны, это отсутствие свободных оборотных средств, с другой стороны – высокая степень риска. Несмотря на это, торговая недвижимость Украины остается все еще более устойчивой (привлекательной), чем другие сегменты коммерческой недвижимости. Поведение потребителей, их приверженность к брендам уже начало формировать определенную культуру потребления. А поскольку уровень обеспеченности качественными торговыми объектами у нас по-прежнему очень низкий, потенциал для ее развития достаточно большой», – считает М. Рымаренко.

Участники рынка смотрят в 2010 г. с большим оптимизмом, ожидая роста арендных ставок до 10-20%, введения в эксплуатацию новых ТЦ и ТРЦ в столице и крупных городах, что должно поспособствовать скорейшему восстановлению рынка. Более осторожные эксперты полагают, что этого в ближайшие годы не произойдет, поскольку за время кризиса новые объекты не закладывались и не проектировались, не предвидится это и в текущем году. Поэтому через 2-3 года, когда ожидается возобновление платежеспособности населения, в стране снова почувствуется нехватка профессиональных торговых объектов.

Динамика рынка современной торговой недвижимости в г. Киеве, тыс. кв. м

Источник: Colliers International, FIM Consulting Plus

Качественные торговые помещения, которые планируют открыть до конца 2010 г. в г. Киеве

Источник: FIM Consulting Plus