Сравнительно недавно на отечественном рынке появился новый инструмент, позволяющий уменьшить затраты на приобретение жилья. Это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), по сути своей являющиеся формой коллективных инвестиций.
Явным и неоспоримым достоинством такого рода кооперации является снижение расходов. Формат коллективных инвестиций наиболее подходит мелкому частному вкладчику, для которого услуги брокера, доверительное управление непомерно дороги. Главным вкладчиком здесь выступает группа, вносящая деньги в один и тот же финансовый инструмент, поэтому они объединяют свои средства в единый инвестиционный портфель. Логика здесь такая: для управления общими капиталами в любом случае приходится нанимать профессиональную финансовую организацию. Ее услуги по определению недешевы, но в данном случае они раскладываются на каждого инвестора. Кроме того, объединение ресурсов нескольких инвесторов дает возможность оперировать большим объемом средств. А чем больше денег – тем больше возможностей для инвестирования. Правда, при этом нельзя забывать, что ни один фонд не может и не имеет права гарантировать определенную доходность. Ее определит рынок, и результат может разочаровать вкладчика.
Рынок недвижимости живет по иным законам, нежели рынок ценных бумаг. Поэтому, вникнув в ситуацию на фондовом рынке и на рынке недвижимости, инвестор получает больше возможностей построить гибкую стратегию. Инвестиционная политика прописана в правилах каждого фонда, утверждается в момент регистрации фонда государственным контролирующим органом и регулятором строго контролируется. ЗПИФы недвижимости могут вкладываться не только в жилье, но также в коммерческую недвижимость, – как в строящуюся, так и готовую.
В 2004 г. в кулуарах Киевгосадминистрации неоднократно говорили о создании подобного фонда и в Киеве. Сам мер столицы Александр Омельченко отмечал, что функционирование такого фонда даст возможность менее состоятельной категории киевлян приобрести жилплощадь, а предпринимателям – коммерческую недвижимость гораздо быстрее.
«Я считаю, что среди множества вариантов инвестирования в строительство и готовую недвижимость закрытые ПИФы являются одним из самых перспективных и привлекательных пока для крупных институциональных инвесторов, в том числе банков. Позитивные изменения на рынке недвижимости стимулируют инвесторов к активной деятельности в этой сфере. Кроме того, успешное функционирование ЗПИФов в целом является необходимым условием для развития рынка ипотечных ценных бумаг», – отметил зам. главы КГГА Валерий Кирьян.
В России, чтобы войти в такой фонд достаточно иметь в наличии тысячу долларов. Однако, как говорят риелторы, необходимо помнить: ошибка неопытного инвестора часто заключается в том, что он не может выбрать правильный момент для покупки. Он покупает задорого и продает задешево. Не стоит поминутно выкупать и обратно продавать паи при малейших движениях рынка или каких-то слухов.
По словам исполняющего директора ООО “Менеджмент-консалтинг” Сергея Михайлова, «сегмент ЗПИФ недвижимости пока «молодым». Для реального запуска ЗПИФ недвижимости еще понадобится несколько лет. Такие фонды сложнее с точки зрения документооборота, анализа и компенсации риска, чем фонды акций. Одновременно, по доходности ЗПИФ недвижимости находятся между фондами акций и облигаций, а по рискам и волатильности ниже фондов акций и ненамного выше фондов облигаций».
Пока что же Киев не спешит создавать ЗПИФы недвижимости, поскольку этот вид бизнеса появился на отечественном рынке недавно и власти столицы относятся к нему еще с недоверием. Таким образом, КГГА наблюдает за развитием данных фондов в ближнем зарубежье (например, России, где практика ЗПИФов появилась недавно).