В последние недели столичные риэлторы активно начали убеждать потенциальных клиентов, что квартиры дорожают, поэтому наступил самый выгодный момент для их покупки. Однако анализ цен в объявлениях и по реальным сделкам заставляет усомниться в их словах.
Конец осени принес новые тенденции на столичный рынок недвижимости. Период резкого падения цен сменился их ростом. По данным компании SV Development, в ноябре вторичное жилье в Киеве подорожало стразу на 4,34% (на $68 за кв. м) – до $1635 за кв. м. О ноябрьском росте цен заявляют также аналитики портала Realt.ua. Правда, по их данным, «вторичка» подорожала не так стремительно – на 2,34%.
Однако не все эксперты рынка недвижимости согласны с мнением о наличии полноценной тенденции роста. Например, эксперты портала «Столичная недвижимость» уверены, что относительно октября цены на квартиры низкого ценового сегмента повысились на 1,8%, до $1569 за кв. м. И это, по словам руководителя портала Владимира Германова, касается лишь 20% общего объема таких квартир. В целом же, считает он, в ноябре цены на «вторичку» перебывали в том же диапазоне, что и в октябре.
«Реальное подорожание квартир начнется тогда, когда появится активный спрос со стороны покупателей. На данный момент он ограничен. Хоть он и растет по сравнению с предыдущими месяцами, но это еще не тот спрос, который может активизировать рынок и вызвать рост цен», – говорит В. Германов. Частично согласен с коллегой вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины Анатолий Топал. «Сейчас очень трудно сказать, что цены на «вторичку» растут. Да, мы видим какой-то процент роста, но колебания от 2% до 5% – это нормальное явление для рынка недвижимости, которое отнюдь не влияет на какую-либо тенденцию», – уверяет он.
В свою очередь директор АН «Канзас» Владислав Мишук считает, что говорить о каких-либо тенденциях на вторичном рынке жилья столицы вообще нет смысла, так как он не является единым организмом. «Сейчас трудно оценить, как ведут себя цены на киевскую «вторичку» – рынка как такового не существует и все зависит от целей продавца. Если ему необходимо срочно продать квартиру, он готов идти на уступки и сбрасывать цену. Если хочет продать дороже, то будет готов ждать, пока найдется желающий купить недвижимость по выгодной продавцу цене», – отмечает он.
Как бы там ни было, многие риэлторы и владельцы жилья, окрыленные громкими заявлениями о начавшемся росте цен на недвижимость, поспешили выставить объекты уже по новым ценам. Согласно данным риэлторов, самые дешевые квартиры сейчас стоят примерно $52 тыс. За эти деньги можно купить либо «гостинку» где-то на Троещине, либо «хрущевку» на Левом берегу, расположенную минимум в 20 мин. ходьбы до ближайшей станции метро. Однокомнатные квартиры площадью до 30 кв. м на том же Левом берегу, но уже поближе к метро, стартуют от $55 тыс.. На правобережье, например в Оболонском или Подольском районах – от $60 тыс. и выше. 1-комнатные квартиры улучшенной планировки (площадью 40-45 кв. м, с просторной кухней и раздельным санузлом) стоят от $67 тыс. на Троещине. Опрос более десяти агентств недвижимости Киева показал, что в целом все посредники называют примерно одинаковые цифры.
Однако, по мнению А. Топала, это еще не означает, что квартиры будут действительно уходить к покупателю по заявленной стоимости. «Сейчас по базе недвижимости мы реально видим, что объекты начали выставлять немного дороже, чем летом. Это делают либо сами хозяева, которые никак не могут смириться с тем, что нужно продавать дешевле, либо желающие больше подзаработать риэлторы. Объекты выставляются дороже, но реальная статистика продаж говорит о том, что квартиры все же продаются с существенным дисконтом либо остаются «висеть» в базе до лучших времен», – убеждает эксперт. Кстати, сами риэлторы говорят, что сегодня процент торга не превышает 1%, но во время реальных сделок и даже переговоров можно заставить продавца скинуть порядка 5% и более.
При этом большинство экспертов отмечают рост количества прямых продаж. Так, в декабре примерно 40% объявлений о продаже недвижимости поступают непосредственно от хозяев. Отметим, что и расценки у них на порядок ниже тех, которые преподносят в агентствах по недвижимости. Самая дешевая квартира, которую удалось найти в бесплатных объявлениях – гостинка по ул. Бакинская (в 10 мин. от станции метро «Дорогожичи») стоимостью $42 тыс. Правда, по словам хозяина, она «нуждается в серьезном ремонте». В целом же, начиная с $45 тыс. можно найти довольно приличную «хрущевку» или «гостинку» в нецентральных районах, зато в жилом состоянии. Максимальные цены за 1-комнатные квартиры такого формата достигают 60-65 тыс. грн. Все, что дороже, уже сложно назвать экономным жильем.
Тем более, что к расходам на покупку добавятся еще и платежи в госбюджет, нотариусу и посреднику, которые выливаются в «кругленькую» сумму. Продавец и покупатель уплачивают по 1% госпошлины за нотариальное удостоверение договора покупки и пенсионный сбор соответственно. Кроме того, на покупателя ложатся расходы по регистрации договора в госреестре сделок (от 0,8% до 1,5%) и в БТИ, но здесь речь идет лишь о сотнях гривень. Риэлторам сегодня платят преимущественно продавцы квартир, что экономит покупателю немалую сумму в размере 2,5-5% от размера сделки.
Из-за падения цен многих покупателей, по наблюдениям А. Топала, в последние время больше интересует заманчивая стоимость квартиры, нежели ее юридическая чистота. «Многие экономят, думая, что риски покупки «страхует» нотариус, но тот только нотариально заверяет сделку, а не проверяет историю квартиры и ее собственников. Этим как раз должны заниматься риэлторы»,– объясняет эксперт. В то же время он вынужден признать, что лишь 20% от их общего числа выполняют эту работу добросовестно.