Торговая недвижимость: курс на Киев

После тотального затишья рынок торговой недвижимости начал оживать – увеличилось количество арендаторов и покупателей. Правда, инвесторы готовы вкладывать деньги только в Киев. Региональные проекты тем временем находятся на дне популярности.

Открытия сезона

Объекты торговой недвижимости с грамотной концепцией будут реализованы несмотря на сложности с финансированием, уверены эксперты. По мнению директора департамента реализации ИДК «Каскад» Татьяны Копылец ТРЦ на завершающей стадии строительства будут ведены в эксплуатацию с незначительной корректировкой сроков, поскольку их «заморозка» на данном этапе может привести к полной потере уже вложенных денег. В лучшем случае при затягивании строительства размер сметы может остаться неизменным, но ее существенно увеличат непрямые затраты – индекс инфляции, рост курса валюты, аренда земли, зарплата работникам.

Тем не менее, торговая недвижимость, по словам руководителя отдела управления маркетингом компании NAI Pickard Ярослава Иванова, демонстрирует большую устойчивость в кризисный период по сравнению с другими сегментами рынка. Объекты с хорошим расположением и правильной концепцией практически не потеряли свою привлекательность ни для покупателя, ни для арендатора. В результате, по данным эксперта, в текущем году в Киеве были введены в эксплуатацию ТЦ «Аракс», ТЦ «Домосфера», ТЦ 4Room, ТРЦ Dream Town, новая очередь ТРЦ «Большевик», в Одессе – ТРЦ «Ривьера», в Днепропетровске – ТРК «APPOLO». Продолжается строительство ТРЦ «Эспланада», ТРЦ Sky Mall (Киев), ТРЦ King Cross Leopolis (Львов), ТЦ «Магеллан» (Харьков). Общий прирост торговых площадей в Киеве, по данным Т. Копылец, в текущем году составил около 130 тыс. кв. м.

По наблюдениям директора по маркетингу компании SQM EXPERTS Юлии Гаврилюк, из-за невыгодности «заморозки» проектов многие собственники были вынуждены запускать их с высоким уровнем вакантности площадей и продолжат работу по заполнению в режиме работающего объекта. Особенно характерной эта тенденция оказалась для ТЦ и ТРЦ, которые вводились в эксплуатацию в I-II кв. 2009 г. Например, открытие ТРЦ Dream Town состоялось при 88% заполненных площадей. В течение месяца после открытия заполняемость ТРЦ удалось довести до 97%. Примечательно, что текущий год стал периодом массового открытия специализированных ТЦ. Основная специализация, как отмечает Ю. Гаврилюк, – мебельная, которую избрали 5 из 11 открытых в этом году ТЦ.

Региональные аутсайдеры

Немногочисленные инвесторы и девелоперы, которых все еще интересует украинский рынок недвижимости, по словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) все свое внимание обращают на Киев. Стоимость строительства ТРЦ в столице незначительно отличается от регионов, в то время как арендные ставки на 40-60% выше, чем в городах-миллионниках, и на 60-80% – чем в городах поменьше. К тому же, вакантность в столичных ТРЦ не превышает 5%, а в некоторых региональных достигает критической отметки 30-40%.

Особенно пострадали объекты в городах с населением менее 500 тыс. жителей, открытые после второй половины 2008 г. Поэтому эксперты Colliers International предполагают, что девелоперы вряд ли станут инвестировать в региональные ТРЦ раньше оживления экономики и политической стабилизации. Арендные ставки в региональных ТРЦ, по их прогнозам, до конца года могут продолжить свое падение в зависимости от объекта.

Наибольшие сложности, по мнению Я. Иванова, будут возникать у крупных проектов, в составе которых была предусмотрена значительная неторговая часть (например, офисная), а также у полностью закредитованных объектов и тех, чья докризисная концепция не соответствует сложившейся ситуации. Впрочем, при удачном стечении обстоятельств и грамотной маркетинговой политике ТЦ в крупных городах могут стать успешными даже в сегодняшних условиях. По мнению Я. Иванова, большинство владельцев ТЦ, строящихся в несколько этапов, будут ориентироваться на успешность работы первой очереди и наличие средств на строительство остальных. Но решение о продолжении строительства все равно будет приниматься очень осторожно.

Намек на улучшение

Как оптимистично отмечает Андрей Голубков, заместитель начальника отдела оценки и коммерческого консалтинга компании Knight Frank LLC Ukraine, к концу ІІІ кв. 2009 г. практически все освободившиеся площади в ТЦ Киева были заняты новыми арендаторами, количество свободных сократилось. В итоге показатель вакантности составлял не более 3-7%, а по некоторым объектам достиг докризисного уровня в 1-2%. «Заполняемость профессиональных торговых центров до конца 2009 года не будет существенно меняться и останется на уровне 93-98 %» , – прогнозируют специалисты компании. В последние месяцы ряд торговых сетей возобновил открытие торговых объектов, что и позволило уменьшить показатели вакантности с июньских 5-10% до нынешних.

Эксперты также прогнозируют сохранение арендных ставок на помещения в профессиональных ТЦ до конца текущего года на уровне ІІІ кв. 2009 г.. По данным Knight Frank LLC Ukraine, к тому времени стоимость аренды для столичных операторов торговой галереи составили $450-2400/кв.м/год (без учета НДС и эксплуатационных платежей), и для «якорных» – $140-420/кв.м/год (без учета НДС и эксплуатационных платежей). По информации экспертов компании, общая арендная площадь профессиональных торговых площадей в столице к концу ІІІ кв. 2009 г. составила 584,9 тыс. кв. м, что на 20 % превышает показатель за АППГ.

Впрочем, эксперты рынка полны если не радужных ожиданий, то уверенности в том, что рынок торговой недвижимости в Украине еще надо развивать и доводить его количественные и качественные показатели до среднеевропейских. Как отмечает Ю. Гаврилюк, последние 5-6 лет сформировались покупатели, которые привыкли к комфортным условиям совершения покупок и теперь сами выдвигают ряд требований к торговым объектам, среди которых большие парковки, удобные подъезды, большие наборы брендовых операторов, интересная развлекательная составляющая, хороший дизайн, приятная атмосфера и постоянные программы лояльности. Из-за изменений потребительских предпочтений наблюдается также отток посетителей из «не концептуальных» объектов и увеличение популярности профессиональных ТЦ и ТРЦ.

Планируемые открытия до конца 2009 г.

По данным SQM EXPERTS

Перенесенные и планируемые открытия на 2010 г.