Последние 2,5 года на столичном рынке недвижимости наблюдается огромный дефицит торгово-производственных площадей. Интерес к ним увеличивается, прежде всего, со стороны отечественных производителей, являющихся на сегодняшний день основными покупателями коммерческой недвижимости.
Значительное повышение спроса на покупку коммерческой недвижимости в последние два года обусловлено, в первую очередь, тем, что торговцы и производители готовы перейти от ее аренды к покупке – это естественно, ведь при стоимости аренды промышленно-складских площадей (пр./скл. пл.) около 2 долл. за 1 кв.м, а покупки – около 100 дол., вложение в помещения торгово-промышленного назначения окупается менее чем за три года – это отличный показатель. При приблизительно одинаковом состоянии предлагающихся к аренде и к продаже пр./скл. пл. – необходимости ремонта (от среднего до капитального), практически нет помещений, идеально отвечающих требованиям покупателей. Приобретая собственность, потребителям приходится отказываться от тех или иных своих требований, чтобы иметь возможность купить недвижимость и, как можно быстрее, приступить к работе на ее основе.
По словам директора Голосеевского филиала АН «Благовест» Людмилы Друзенко, на столичном рынке недвижимости существует огромный дефицит торговых площадей. Хотя в этом году и были сданы в эксплуатацию новые торговые помещения, тем не менее, рынок в Киеве способен их поглотить за достаточно короткий срок.
По мнению эксперта, на данный момент наблюдается нехватка помещений от 40 до 100 кв. м. Площади такого объема в основном используют под ювелирные магазины, развлекательный бизнес, рестораны или под супер- и гипермаркеты.
«Если в 2003 году предпочтение отдавалось аренде помещений такого объема (во-первых, были ниже арендные ставки, во-вторых, процедура перепрофилирования нежилого помещения занимала много времени), то в 2004 году многие бизнесмены предпочитали их покупку», – отметила Л. Друзенко.
На сегодняшний день арендные ставки на объекты под торговлю очень высоки: так в центральной части города аренда 1 кв. м торговых площадей колеблется от 100 до 250 долл. То есть ежемесячная аренда, например, 40 кв. м торговых площадей обойдется предпринимателю от 4 000 долл. В то же время, эксперт считает, что покупка магазина площадью 40 кв. м будет стоить приблизительно 140 000 долл. (цена за 1 кв. м – 3000 – 3500 долл.). При этом окупаемость площади такого объема составит около 3-х лет, что является очень высоким показателем ликвидности.
«Потенциальные клиенты очень часто арендуют площади в торговых центрах в центре столицы. Это связано с дефицитом торговых площадей в историческом центре Киева и практически полном отсутствии объектов по 100 – 250 кв. м и более. Преимущество торговых центров заключается в удобном месторасположении, развитой инфраструктуре, наличии паркинга, централизованной охраны и т. д.», – заявила Л. Друзенко.
Что же касается покупки отдельно стоящих зданий (ОСЗ), то такие постройки пользовались большим спросом на протяжении последних трех лет. Разница заключается только в том, что в 2002 году предпочтение отдавалось зданиям до 400 кв. м, в 2003 году – от 400 до 700 кв. м, а в 2004 году спросом пользовались ОСЗ любой площади. Цена в центральной части города в 2003 году составляла от 600 – 2500 долл. за кв. м, а в 2004 году от 900-6600 долл. за кв. м.
В основном ОСЗ покупались украинскими компаниями под банки и офисы, в то же время, крупные зарубежные компании отдавали предпочтение аренде таких зданий.
В отношении производственных помещений, то по итогам 2004 года, цены в Киеве выросли на 15-30%. Если в 2003 году неликвидное помещение можно было купить за 100 долл. за 1 кв. м, то в 2004 году его цена составляет 150-200 долл. за 1 кв. м.
На протяжении минувшего года производственные и складские помещения, которые можно использовать под торговые площади, а также те, которые можно использовать одновременно под производственный цикл, склады и магазины, подорожали в среднем на 30%.
«На сегодняшний день цена производственных помещений и имущественных комплексов колеблется в диапазоне 150-600 у.е. за 1 кв. м. Причем наибольшим спросом в Киеве пользуются помещения не очень больших площадей. Стоимость таких объектов составляет 1000 у.е. за 1 кв. м», – отметила Л. Друзенко.
Эксперты называют несколько причин роста цен. Одна из них – развитие малого бизнеса, который активно переходит в средний и остро ощущает нехватку собственных площадей. Следующей причиной является инвестиционная привлекательность площадей, перепрофилирование производственно-складских помещений под торговые, торгово-складские и административные нужды.
Как утверждают специалисты рынка недвижимости, в 2005 году в этом сегменте рынка будет наблюдаться существенный рост спроса. Ожидается, что цены на производственные площади вырастут не менее, чем на 20%.
Порядка 50% спроса в сегменте складских помещений составляет спрос на оптовые склады-магазины различного профиля. К таким помещениям предъявляются определенные требования по месторасположению – они должны располагаться на транспортных развязках с возможностью подъезда фур и общественного транспорта. Здесь при складе требуется наличие офисных и выставочных помещений (порядка 10-20% от общей площади).
Кроме того, в ближайшее время на рынке будет стабильно высокий спрос на земельные участки с возможностью подключения всех промышленных коммуникаций – для строительства производственно-складских помещений и на участки, расположенные на магистралях и транспортных развязках – для строительства торговых площадей.
Основными проблемами рынка нежилой недвижимости является отсутствие права собственности на землю промышленного назначения, а также отсутствие закона о риелторской деятельности и “правил игры” на рынке – как в отношениях между риелторами и клиентами, так и в отношениях риелтор-риелтор (не менее 70% покупателей при аренде/покупке пользуются услугами риелторских контор).
По прогнозам специалистов, тенденции 2004 года сохранятся и в 2005 году, то есть спрос и цена продолжат свой рост. Скорее всего, рост цен составит около 20-30%. Если же в этом году урегулируют права собственности на землю, то значительно улучшится инвестиционный климат, соответственно, и объемы строительства, купли-продажи объектов коммерческой и промышленной недвижимости.