«Вторичка» растет в цене

Несмотря на то, что жилья в столице с каждым годом строится все больше, спрос на вторичном рынке не только не уменьшается, но непрестанно увеличивается. Причем подержанные квартиры, которые практически во всех секторах значительно уступают по качеству новым, продаются иногда дороже новостроек (в соответствующих ценовых группах). Только за последний год цены на вторичном рынке жилой недвижимости возросли в среднем на 35%.

Однокомнатные квартиры подорожали в среднем на 31, 3%, двухкомнатные – на 38,9%, а трехкомнатные – на 37, 7%. При этом рост стоимости 1 м. кв. в однокомнатных квартирах составил 25, 6%, в двухкомнатных – 28, 6%, а трехкомнатных – 26, 1%. К тому же, стоимость квадратного метра обратно пропорциональна метражу квартиры (cм. таб.).

Генеральный директор Агентства недвижимости «Благовест» Ирина Карнаух отметила, что «в прошлом году наибольшая активность на рынке жилой недвижимости наблюдалась с марта по июнь, с сентября по ноябрь. Именно в эти периоды сформировались сегодняшние цены на объекты недвижимости».

«В период с ноября по декабрь на рынке соблюдалось относительное затишье с достаточно инертным ростом цен на 1,5 – 4%. В связи с выжидательной позицией, как продавцов, так и покупателей, объем рынка в конце ноября – в начале декабря сократился практически вдвое. Однако уже в последней декаде декабря рынок недвижимости достиг своего октябрьского показателя» – сказала она.

Ирина Карнаух также подчеркнула, что «в сентябре-октябре наибольший процентный рост (около 11%) пришелся на район Сырца в связи с открытием новой станции метрополитена. Однако уже к концу декабря рост цен в этой части города стабилизировался и лишь немногим отличался от аналогичных по качеству построек массивов Киева», – утверждает Ирина Карнаух.

Даже в самом дешевом разряде квартир — панельных «хрущевках» — минимальная цена квадратного метра в однокомнатной квартире вплотную приблизилась к 800 долларам, то есть в среднем она увеличилась на 23% за год. Стоимость квадратного метра в дву- и трехкомнатных квартирах составляет 900-1200 долларов, что на 30% больше нежели в 2003 году.

Гендиректор АН «Благовест» отметила, что за прошедший год наибольший рост цен пришелся на жилье выше среднего и элит-класса в относительно новых домах.

«Среди покупателей этого сегмента рынка наибольшей популярностью пользовались двух- и трехкомнатные квартиры в центральных частях города, а также районах с достаточно хорошей транспортной развязкой или находящихся в непосредственной близости к линиям метро. Кроме этого стоит отметить, что при получении кредита на покупку жилья покупатели предпочитали приобретать более комфортное жилье, нежели квартиры в старых постройках».

Для многих покупателей элитных квартир вторичный рынок оказывается предпочтительнее первичного благодаря своей высокой надежности. При покупке жилья в новостройке собственность на квартиру можно оформить только после завершения строительства, а при вложении денег заключается договор соинвестирования. На вторичке покупатель становится собственником сразу же после оформления сделки. Кроме того, покупка квартиры в старом доме позволяет сначала присмотреться к живущим в нем людям. Достойное соседство зачастую оказывается для покупателя даже более важным, чем месторасположение элитного дома.

Отметим, что почти все новостройки, как типовые, так и монолитные, продаются еще на стадии строительства. Пока еще люди больше доверяют документам о собственности, а не инвестиционным контрактам, которые предлагаются им на первичном рынке. Кроме того, до 70 процентов сделок купли-продажи — это на самом деле обмены. Если, к примеру, человек продает свою квартиру, чтобы купить другую, большей площади, он просто вынужден обратиться на вторичный рынок — ему негде жить в ожидании, пока будет закончено строительство нового дома. При этом заявленные сроки окончания строительства почти никогда не соблюдаются и в лучшем случае затягиваются на 1-2 квартала. Ну и, конечно, имеет значение психологический фактор: на вторичном рынке покупатель знакомится с квартирой, так сказать, в натуральную величину, а на первичном — только с макетом будущего дома.

Психологический фактор действует также и при определении географии будущего жилья. Многие покупатели (в основном коренные киевляне) «привязаны» к определенному району, определенной точке на карте столицы.

По прогнозам специалистов «в будущем году спрос на объекты среднего и элит-класса при условии благоприятной экономической и политической ситуацией будет умеренно расти».

В последние несколько лет сформировался еще один сектор жилой недвижимости: вторичное предложение от частных лиц в новостройках. Это, во-первых, квартиры от частных инвесторов, которые выкупают жилье на стадии строительства для последующей продажи, а во-вторых, так называемые «естественные» продажи. На этом рынке цена «вторички» коррелируется новостройками. Покупатель готов платить за квадратный метр на 10-15 процентов больше, чем в расположенных по соседству новостройках на стадии инвестирования, и это является ценовым пределом. Тот же принцип действует и в относительно старых районах, где сейчас ведется новое строительство, в таких, как Печерск.

Квартиры вторичного рынка оказывают существенное влияние на цены и темпы продаж новостроек точечной застройки в сложившихся спальных районах Киева. Типовые панельные и недорогие монолитные новые дома строятся в основном в районах, где традиционно хорошо развит вторичный рынок. Особенно острой специалисты считают конкуренцию в районах застройки 70-80-х годов. По своим характеристикам они практически не уступают строящемуся жилью эконом-класса, а цены на квартиры в них могут быть примерно на 20% ниже, чем на первичке. Застройщикам приходится это учитывать. Генеральный директор Агентства «Благовест» Ирина Карнаух считает, что одной из существенных особенностей развития рынка недвижимости в 2005 году при условии экономической и политической стабильности в стране может стать расширение количества банков, предоставляющих жилищные кредиты. «В связи с этим можно прогнозировать небольшое снижение процентной ставки ипотечного кредитования».

Кроме этого, на вторичном рынке недвижимости активно внедряют специальные кредитные программы, суть которых заключается в возможности получения кредита, риэлторских, юридических услуг в одном месте: либо это коммерческий банк, либо агентство недвижимости. Данные программы значительно упрощают сам процесс покупки жилья, а также значительно повышают качество предоставляемых услуг, как со стороны банков, так и со стороны агентства. По мнению специалистов, в этом году такая практика будет широко применяться в самых крупных банках Украины.