Развитие украинского рынка недвижимости сейчас напрямую зависит от развития ипотеки, ведь согласно статистическим данным более 70% сделок по приобретению квартир происходили именно благодаря кредитной политике банков. Эксперты прогнозируют, что после некоторого спада в декабре, в 2005 г. ипотечное кредитование продолжит расширяться.
Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для украинцев жилищного вопроса. При получении кредита необходимо оформить залог (ипотеку) приобретаемой квартиры.
«Кредитование стало одним из приоритетных направлений развития рынка недвижимости и, соответственно, в связи с этим наблюдался постепенный рост цен. На сегодняшний день из-за определенных сложностей с получением кредитов на приобретения жилья объемы рынка недвижимости несколько уменьшились, однако соотношение спроса и предложения осталось на прежнем уровне», – утверждает генеральный директор АН «Благовест» Ирина Карнаух.
Львиная часть жилых ипотечных кредитов в кредитном портфеле комерческих банков, по данням АУБ, на протяжении текущего года изменялась в пределах 2,9-3,4% и по состоянию на 1 декабря была на уровне 2,9%. То есть, часть жилых ипотечных кредитов и кредитов на финансирование жилья остается незначительной. За год кредиты юридическим лицам составили – 73,2%(70,5% на 1 декабря 2003 г.), а кредиты физлицам – 18,2%(17,4% на 1 декабря 2003 г.).
С начала декабря банковские учреждения Украины уменьшили выдачу кредитов для покупки недвижимости более, чем на 35%. Количество таких кредитов уменьшилось до 149 в день, тогда как ранее банки в Украине ежедневно предоставляли в среднем 227 ипотечных кредитов.
По словам Министра юстиции Александра Лавриновича, с начала декабря только в пяти регионах Украины – Запорожской, Закарпатской, Кировоградской, Черниговской и Днепропетровской областях – банковские учреждения предоставили ипотечные кредиты на уровне предыдущих месяцев 2004 года или даже незначительно увеличили их количество. Тем не менее, они не произвели существенного влияния на общее снижение количества кредитов, выданных банками в декабре для купли недвижимости.
«Значительное сокращение ипотечного кредитования на протяжении первой недели декабря произошло в Луганской, Ровенской, Тернопольской и Сумской областях. Здесь ежедневно регистрировалось на 75-85% ипотек меньше, чем на протяжении предыдущих месяцев 2004 года. На 50-60% ипотечных кредитов меньше выдавалось в Винницкой, Полтавской, Черкасской, Черновицкой областях и в Крыму. На 30-45% меньше ипотек было зарегистрировано в Волынской, Донецкой, Житомирской, Львовской, Одесской, Харьковской, Херсонской, Хмельницкой областях и в Киеве. На 20-30% меньше ипотечных кредитов было выдано в Ивано-Франковской, Киевской и Николаевской областях», – отметил А.Лавринович.
В декабре, как и в предыдущие месяцы, наиболее активными регионами относительно кредитования операций с недвижимостью, не смотря на разнородную динамику спада, остаются город Киев, Донецкая, Днепропетровская, Харьковская и Одесская области. На их долю пришлось свыше 55% всей ипотек, зарегистрированных в стране. Среди аутсайдеров ипотечного кредитования остаются Волынская, Кировоградская, Ривненская, Тернопольская и Черновицкая области. С начала декабря к ним также присоединились Луганская и Сумская области. На судьбу этих регионов пришлось только 5,6% от выданных в стране ипотечных кредитов.
По прогнозам специалистов, политическая стабилизация в стране, а также эффективная реализация антикризисной политики в экономической сфере станут залогом того, что ситуация с кредитованием жилья уже очень скоро измениться в лучшую для заемщика сторону. По мнению гендиректора АН «Благовест» Ирины Карнаух, при соблюдении вышеперечисленных факторов кредитование жилья останется самым востребованным направлением развития рынка недвижимости.
Наиболее вероятный сценарий соответствует сохранению в течение 2005 года текущего уровня цен на рынке недвижимости, при наличии, разумеется, незначительных сезонных и конъюнктурных колебаний. При этом следует иметь ввиду, что существуют определенные угрозы, способные вызвать негативный или пессимистичный сценарий развития рынка недвижимости в 2005 году. В этом случае возможен реальный откат цен назад. О его величине судить сложно, но если не брать во внимание крайние варианты, то он может составить 10%-15%.
Украинский рынок недвижимости входит в 2005 год в состоянии стабилизации. С большой вероятностью эта стабилизация сохранится на протяжении всего года, как и уровень активности на рынке, и сложившийся уровень цен. Однако последствия ажиотажного роста цен в предыдущие годы могут дать о себе знать, в результате чего угроза нестабильности на рынке недвижимости остается.