В 2008 г. стоимость столичных квартир сначала прекратила расти, а потом и вовсе пошла вниз. Больше всего подешевели однокомнатные квартиры. Однако это не привело к оживлению рынка недвижимости. По мнению экспертов, в 2009 г. падение спроса и цен на жилье продолжится.
Статистика цен предложений
В конце 2007 г. средняя цена предложения была $2976 за кв. м. В первом полугодии 2008 г. рост продолжился и к июлю 2008 г. достиг отметки в $3400 за кв. м, а уже с августа началось падение. В конце 2008 г. этот показатель понизился до $3097 за кв. м.
В декабре усредненная цена кв. м. в $ снизилась следующим образом:
– в однокомнатных квартирах – на 4,9%;
– в двухкомнатных квартирах – на 3,1%;
– в трехкомнатных квартирах – на 2,9%;
– в многокомнатных квартирах – на 1,2%.
Более детально изменения усредненных цен предложений по типам жилья приведены в таблице
Тип жилья | 2008 г. | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | |||
Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | ||
Дореволюционные | ноябрь | 5699 | – 5.79 | 5795 | – 0.69 | 6072 | + 1.91 |
декабрь | 5369 | 5755 | 6188 | ||||
Сталинки | ноябрь | 3919 | + 4.52 | 4712 | – 1.44 | 5032 | – 0.10 |
декабрь | 4096 | 4644 | 5027 | ||||
Старая панель | ноябрь | 3289 | – 3.25 | 2941 | – 3.60 | 2795 | – 2.58 |
декабрь | 3182 | 2835 | 2723 | ||||
Старый кирпич | ноябрь | 3325 | – 2.68 | 3325 | + 0.57 | 3246 | – 4.16 |
декабрь | 3236 | 3344 | 3111 | ||||
Типовая панель | ноябрь | 3213 | – 6.41 | 2966 | – 5.90 | 2789 | + 0.72 |
декабрь | 3007 | 2791 | 2809 | ||||
Украинская панель | ноябрь | 2956 | – 7.98 | 2767 | – 3.36 | 2634 | – 2.13 |
декабрь | 2720 | 2674 | 2578 | ||||
Украинский кирпич | ноябрь | 2914 | – 4.56 | 2972 | – 5.75 | 3123 | – 1.60 |
декабрь | 2781 | 2801 | 3073 | ||||
Улучшенная типовая панель | ноябрь | 2940 | – 3.88 | 2811 | – 1.57 | 2687 | – 1.64 |
декабрь | 2826 | 2767 | 2643 | ||||
Улучшенный кирпич | ноябрь | 3418 | – 3.74 | 3780 | – 5.42 | 3516 | – 2.73 |
декабрь | 3290 | 3575 | 3420 | ||||
Изменение состава предложения
Доли одно-, двух- и трехкомнатных квартир менялись в составе предложения более плавно, чем в предыдущем году. Если в 2007 г. удельный вес однокомнатных квартир в течение более семи месяцев на 3-5% превышал удельный вес трехкомнатных, то в 2008 г. состав предложения на рынке приблизился к общему распределению киевских квартир, среди которых порядка 26% однокомнатных, 41% двухкомнатных и 29% трехкомнатных.
В начале года, когда уровень деловой активности был достаточно высоким, росла доля «дорогих» трехкомнатных квартир и снижалась доля «дешевых» однокомнатных. В июле же стала расти доля однокомнатных и снижаться доля трехкомнатных квартир.
Аналогичные закономерности изменения удельных весов «дорогих» и «дешевых» квартир проявляются и при анализе состава предложения по типам домов. В 2008 г. примерно на 3% вырос удельный вес квартир в новых домах («украинский кирпич» и «украинская панель») и почти на столько же снизился удельный вес «хрущевок» («старый кирпич» и «старая панель»).
В значительной мере, это вполне естественный процесс (удельный вес квартир в новых домах растет со скоростью примерно 1,3-1,4% в год). Вместе с тем, нельзя не отметить, что темпы роста предложений в новых домах существенно превышали темпы роста ввода его в эксплуатацию.
Основные причины этого:
– выброс на рынок большего числа так называемых «инвестиционных квартир», которые, как правило, находятся в современных домах;
– более тесное сотрудничество застройщиков и риэлторов (застройщики, столкнувшись с резким снижением спроса на квартиры в новостройках, старались продать их с помощью посредников).
Наиболее значительный рост доли квартир в новых домах пришелся на декабрь. На фоне общего снижения предложения, активизировались инвесторы (в том числе те, которые пытаются продать квартиры «по переуступке» в еще не сданных домах).
Первичный рынок жилья в 2008 г. ощущал резкое снижения спроса и, как следствие этого, недостаток средств. Большую часть года застройщики придерживались выжидательной тактики. Цены не снижали, но, начиная с начала лета, проводили различные «акции». Правда, размер скидок при проведении этих акций был достаточно скромным (10-15%). Похоже, что некоторые застройщики боялись, что при более значительных скидках инвесторы начнут забирать внесенные деньги.
Для оживления рынка и целенаправленной работы с потенциальными инвесторами, застройщики привлекали и риэлторов. В результате в базах данных существенно выросло количество так называемых «квартир по переуступке». Но всех этих мер было явно недостаточно. Столкнувшись с недостатком средств и отказом банков предоставить кредиты, многие стройки стали «замораживаться».
В результате объемы строительства резко упали. По данным Госкомстата, за 11 месяцев 2008 г. киевские строители освоили на 13,5% меньше средств, чем за тот же период 2007 г. На первый взгляд, снижение не такое уж и большое. Но при этом не нужно забывать, что строители объемы выполненных работ подсчитывают в гривнах. А индекс потребительских цен вырос в Киеве за это время на 19,9%.
Рынок аренды жилья в 2008 г. развивался по собственному сценарию. Большую часть года долларовые цены были достаточно стабильны. Правда, летом, при проседании курса доллара, некоторые арендодатели настаивали на расчетах в гривнах. Но уже в октябре пожалели об этом: курс доллара резко пошел вверх, а долларовые цены вниз.
В условиях кризиса для многих приезжих жизнь в Киеве на прежних условиях оказалась не по карману. Пришлось либо уезжать, либо снимать жилье коллективно. В результате спрос упал, а предложение выросло. Многие владельцы «инвестиционных квартир», утратившие надежду продать их, пытаются переквалифицироваться в арендодателей.
В связи с резкими колебаниями курса доллара, стороны все чаще фиксируют цены в гривнах. А поскольку падает платежеспособность граждан, то мы наблюдаем уменьшение цен спроса. На конец декабря основной спрос сосредоточен в районе 1500 – 4000 грн. за квартиру. Как будет дальше – зависит от уровня занятости и зарплат наших граждан. Анализируя уровни зарплат большинства категорий арендаторов, можно говорить об их снижении примерно вдвое. Полагаем, что и арендные ставки снизятся соответственно.
Рынок коммерческой недвижимости
На рынке аренды коммерческой недвижимости наблюдается резкое сокращение спроса на помещения площадью более 100 кв. м. Как следствие – растет предложение. Арендаторы достаточно массово стараются переехать из просторных помещений в намного более скромные. И одновременно привязать арендную плату к гривне. Общее снижение уровня арендных ставок за последние три месяца – порядка 30%.
Цены спроса на покупку коммерческой недвижимости значительно ниже цен предложений. И это практически заморозило данный сегмент рынка.
Рынок ипотечных кредитов в 2008 г. работал с большими перебоями. Кредитные ставки росли (в том числе, и по кредитам, выданным ранее), а условия, предъявляемые к заемщикам, ужесточались. Как следствие – существенное уменьшение удельного веса сделок купли продажи недвижимости, осуществляемых с привлечением ипотечного кредитования.
Если по отдельным оценкам, в 2007 г. более 70% сделок купли-продажи жилья заключались с использованием ипотечных кредитов, то, согласно данным «Планеты Оболонь», в январе 2008 г. удельный вес таких сделок составил 62%, в феврале 48%, в марте 39%, в апреле 36%. Затем он немного подрос (локальный максимум был в сентябре – 53%). Но не потому, что кредитов стали давать больше, а потому, что уменьшилось количество сделок, заключаемых без ипотечных кредитов.
В ноябре и декабре в «Планете Оболонь» вообще не было сделок, заключенных с использованием ипотечного кредитования.
Данные Нацбанка об ипотечных кредитах, предоставленных домашним хозяйствам на покупку, строительство и реконструкцию недвижимости, приведены в таблице.
Ипотечные кредиты, предоставленные домашним хозяйствам на покупку, строительство и реконструкцию недвижимости | |||||||||
2008 г. | Всего млн.грн. (остатки на конец периода) | В том числе в разрезе валют | В том числе по срокам | ||||||
Гривна | $ США | Евро | Другие валюты | До года | От 1 до 5 лет | От 5 до 10 лет | Свыше 10 лет | ||
Январь | 41889 | 6402 | 33451 | 711 | 1325 | 524 | 3808 | 8034 | 29523 |
Февраль | 44221 | 6989 | 35082 | 756 | 1395 | 605 | 3862 | 8328 | 31426 |
Март | 47173 | 7710 | 37120 | 840 | 1504 | 746 | 4013 | 8785 | 33630 |
Апрель | 49894 | 8158 | 39411 | 858 | 1467 | 738 | 3952 | 9284 | 35920 |
Май | 50011 | 8433 | 39368 | 819 | 1391 | 749 | 3791 | 9120 | 36352 |
Июнь | 51658 | 8487 | 40914 | 829 | 1429 | 763 | 3779 | 9376 | 37739 |
Июль | 53366 | 8551 | 42550 | 845 | 1421 | 793 | 3801 | 9636 | 39137 |
Август | 54488 | 8526 | 43788 | 813 | 1362 | 840 | 3809 | 9744 | 40096 |
Сентябрь | 55670 | 8512 | 45019 | 794 | 1345 | 884 | 3809 | 9830 | 41148 |
Октябрь | 64195 | 8443 | 53364 | 848 | 1540 | 971 | 4319 | 11203 | 47702 |
Ноябрь | 74084 | 8494 | 62912 | 981 | 1696 | 1349 | 4626 | 12834 | 55275 |
Как следует из этой таблицы, по состоянию на конец ноября, общая сумма задолженности составила порядка 74 млрд. грн. Из которых лишь порядка 8,5 млрд. (11,5%) приходится на национальную валюту. Остальное – в валюте (на $ приходится почти 85%).
Кредитные ставки выросли, доллары стали дороже (при пересчете в гривны рост задолженности резко возрос, хотя новых кредитов в последнее время выдавалось очень мало), доходы заемщиков снизились. Как следствие – рост неплатежей.
При этом почти 75% задолженности приходится на кредиты, выданные на срок свыше 10 лет.
По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье в декабре 2008 г. составила в гривне 25,06%, в долларах 14,38% годовых.
Прогноз на 2009 г. дать очень сложно. Многое зависит от отечественной экономики, работы банковской системы, коммунального хозяйства, строительной отрасли и других факторов. Потому вместо прогнозов попытаемся вкратце проанализировать возможные сценарии развития рынка.
Основных сценариев два и оба они предполагают существенное снижение цен на киевскую недвижимость. Отличаются только темпы и величина снижения.
В первом случае темпы снижения цен на жилье стремительны, что чревато обрушением надежд и планов ипотечников: стоимость залогового имущества стремительно тает, доходы также у большинства снижаются.
Непогашенные долги и подешевевшие залоги, в свою очередь, автоматически ударят по банковской системе. И, если она не выдержит, то нокаутирующий удар придется по экономике, а, следовательно, и по тем людям, которые так ждут удешевления жилья. Поэтому особого оптимизма первый сценарий не внушает. Есть немалая вероятность, что приведет он к коллапсу, социальному взрыву и последующей разрухе.
Второй сценарий – плавное снижение цен. Никто никуда особо не торопится. Неудачливые ипотечники успевают продать жилье без чрезмерных потерь. Банковская система работает. Жилье тех, кто не в состоянии расплатиться по кредитам, банки продают с существенным дисконтом следующему поколению ипотечников. Вполне возможно, тем же самым людям, но с существенным ухудшением жилищных условий (их все равно придется где-то селить). И в этом случае должно прийти на помощь государство, которое вполне может выкупить (в т. ч. за счет инфляционных денег) часть залогового жилья, и использовать его в качестве социального. Другими словами, второй сценарий развития событий основан на смягчении переходных процессов.