Основной итог 2008 г. – резкое снижение цен на недвижимость. Сам по себе этот факт, наверняка, порадовал многих украинцев. Тем не менее, особого ликования не наблюдается; почти везде царят пессимистические настроения. Ведь цены снижаются под ударами мощнейшего мирового экономического кризиса, когда значительной части потенциальных покупателей уже не до улучшения жилищных условий.
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в декабре 2008 г.: 2409$/кв.м. (-9,2% за месяц).
Индекс ценового ожидания: -9,7% в месяц (-3,4%).
Индекс доходности в декабре -1,2 банк./деп. (- 0,8 банк./деп.)
За 2008 г. индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева снизился на 6,4%.
В декабре сделок в «Планете Оболонь» было заключено на 43% меньше, чем в ноябре. Упал не только спрос, но и предложение. Рынок стали покидать продавцы, отчаявшиеся в условиях кризиса и паники решить свои проблемы. Таковы вкратце основные тенденции, которые наблюдались на рынке недвижимости в конце 2008 г.
Начинался же год весьма активно, почти без новогодних каникул. Традиционно «сонные» январь и февраль скорее походили на оживленные весенние месяцы. К сожалению, основные причины активности рынка в начале 2008 г. носили негативный характер: высокая инфляция, недоверие к валютам, а также запоздалые действия Нацбанка, направленные на перестройку банковской системы.
Осознав, что рынок сильно перегрет, и реагируя на мировой финансовый кризис, Нацбанк начал ужесточать «правила игры» на рынке долгосрочного кредитования. Но для перестройки банковской системы необходимо время. Поэтому многие покупатели торопились «вскочить в последний вагон» – взять ипотечные кредиты на прежних условиях. Их спешка привела к некоторому оживлению всего рынка. Однако долго подобные факторы оживления действовать не могли. Доля сделок, осуществляемых с использованием ипотечного кредитования, уменьшалась с каждым месяцем.
Изменился и качественный состав покупаемых квартир: упал спрос на «дорогие» квартиры с качественным ремонтом. В частности, если в феврале в перечне сделок трехкомнатных квартир было на 12% больше, чем однокомнатных, то в марте однокомнатные квартиры приобретали в 2,5 раза чаще, чем трехкомнатные.
В апреле уровень деловой активности вновь повысился. Были подписаны договоры, отложенные в марте, активизировались продажи дач, загородной недвижимости, земельных участков. Однако это оживление продлилось весьма недолго. Банки ужесточили требования к заемщикам, повысили ставки и уменьшили объемы кредитования. «Холодным душем» для заемщиков (да и всего общества в целом) стало повышение банками ставок по уже выданным кредитам.
Количество сделок в мае снизилось на 24% – негативно сказалось майское укрепление гривны. Долларовые цены продолжали плавно расти.
Летом количество сделок снижалось с каждым месяцем. Правда, в июне сделок было на 3% больше, чем в мае, но это лишь потому, что были заключены сделки, отложенные ранее. Плавный рост цен прекратился, стали все отчетливее проявляться признаки смены тренда. Первыми отреагировали в июле-августе цены продаж. Увеличилось количество «очень спешащих продавцов», готовых существенно уступать. Были зафиксированы случаи продажи квартир на 18-20% дешевле их компьютерной оценки. В конце лета стали также плавно снижаться цены предложений и индекс стоимости.
В начале сентября деловая активность заметно повысилась. Увеличилось количество звонков и просмотров. Продавцы, снявшие летом с продажи квартиры, вновь стали выставлять их на торги. Цены при этом оставляли либо прежние, либо даже повышали (хотя риэлторы в большинстве случаев рекомендовали снизить их).
Но это кратковременное оживление оказалось всего лишь изучением состояния рынка вернувшимися из отпусков потенциальными продавцами и покупателями. Достаточно быстро они убедились, что цены практически те же; получить ипотечный кредит все также сложно; банковские проценты подросли; увеличилось число замороженных строек и пессимистических прогнозов. Просмотров было много, но дальше них дело, как правило, не шло. Не удивительно, что уже через неделю деловая активность существенно упала.
В сентябре количество сделок сократилось почти на 20%. Количество объектов в актуальной базе данных «Планеты Оболонь» за месяц выросло примерно на 28% и превысило недосягаемую ранее отметку 8000. Резко возросло предложение и упал спрос.
В октябре по рынку недвижимости ударил экономический кризис. Дисбаланс между предложением и спросом увеличился: количество предложений выросло, а заявок на покупку снизилось. Упала и без того невысокая деловая активность: сделок в октябре было на 32% меньше, чем в сентябре. Продавцы уступали намного охотнее, чем раньше (в отдельных случаях уступки доходили до 15 и более процентов). Практически в каждом сегменте рынка появился выбор вполне реальных квартир, цены на которые были существенно ниже средних. И немногочисленные покупатели ориентировались именно на них.
В ноябре кризис усилился, развитие событий пошло в ускоренном темпе. На рынке четко обозначились категории «очень спешащих» и «неторопливых» продавцов. Спешили продавцы, купившие квартиры за заемные деньги, инвесторы, решившие зафиксировать прибыль. Ожидая будущее резкое падение цен, они торопились продать квартиры, хотя и с существенным дисконтом, но без особых финансовых потерь (многие даже с выгодой). Численно «неторопливых продавцов», придерживающих цены, было значительно больше. Но рыночные тенденции определяли «очень спешащие продавцы».
Немалый вклад в быстрое снижение цен внесли и риэлторы. Ведь если значительная часть продавцов и покупателей могли выжидать, то риэлторы – нет. Даже на рынке, где цена спроса существенно ниже цены предложения, риэлторы находили пути, позволяющие людям решать свои жилищные вопросы.
Сделки шли там, где продавцы успели существенно сбросить цены. А поскольку удельный вес таких продавцов рос с каждой неделей, то тем, кто замешкался, приходилось еще больше сбрасывать цены. Во многих сегментах рынка реальные цены продаж были на 25% – 30% ниже усредненных цен предложений. Резко снизился интерес к малометражным морально и физически уставшим квартирам. Зачастую их нельзя было продать даже при 50% удешевлении.
В декабре разница между усредненными ценами предложений и ценами реальных продаж увеличилась еще больше. Заметим, что разница между ценами предложений и ценами продаж была всегда. И она изменялась в зависимости от ситуации на рынке. Но эти изменения были по сегодняшним меркам небольшими.
В последние месяцы ситуация коренным образом поменялась: разница между статистикой цен предложений и статистикой цен продаж резко возросла и имеет тенденции к дальнейшему увеличению. В значительной степени это вызвано тем, что большинство сделок совершается под влиянием сложных жизненных обстоятельств, вызванных мощнейшим экономическим кризисом.
Статистика цен продаж была бы наилучшим показателем, если б она опиралась на достоверные данные по всем сделкам купли-продажи жилья в Киеве. Но реалии таковы, что приходится анализировать лишь весьма ограниченное число сделок, заключенных при участии «Планеты Оболонь». Статистические данные по этим сделкам приведены в таблице.
Статистические данные по сделкам «Планеты Оболонь» | |||||||||||
Янв. 2008 | Февр. 2008 | Март 2008 | Апр. 2008 | Май 2008 | Июнь 2008 | Июль 2008 | Авг. 2008 | Сент. 2008 | Окт. 2008 | Нояб. 2008 | Дек. 2008 |
Средняя цена продажи (в $ за кв. м.) | |||||||||||
2826 | 2868 | 2983 | 3161 | 3109 | 3229 | 3102 | 3165 | 3195 | 2859 | 2661 | 1835 |
Средняя цена предложения проданных квартир (в $ за кв. м.) | |||||||||||
2860 | 2897 | 3028 | 3196 | 3152 | 3265 | 3136 | 3219 | 3256 | 2988 | 2955 | Недостаточно данных |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в $ за кв. м.) | |||||||||||
2941 | 2932 | 3216 | 3286 | 3274 | 3472 | 3235 | 3378 | 3381 | 3169 | 3275 | 2861 |
Средний размер уступок при торгах | |||||||||||
-1,2% | -1,0% | -1,5% | -1,1% | -1,4% | -1,1% | -1,1% | -1,7% | -1,9% | -4,5% | -9,9% | Недостаточно данных |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир | |||||||||||
-3,9% | -2,2% | -7,2% | -3,8% | -5,0% | -7,0% | -4,1% | -6,3% | -5,5% | -9,8% | -18,3% | -35,9% |
Процент сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки | |||||||||||
62% | 48% | 39% | 36% | 44% | 41% | 45% | 47% | 53% | 43% | 0% | 0% |
Заметим, что данная статистика построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки. Однако эта статистика позволяет указать конкретную цену, и достаточно уверенно говорить, что место пересечения спроса и предложения накладывается на нее. То есть, что в каждом конкретном месяце рынок работал в районе указанной цены.
В декабре квартиры были проданы на 35,9% дешевле «среднестатистических» цен предложений в данном сегменте рынка (это в среднем, в отдельных же случаях разница превышала 50%).
Размер торга при продаже установить не удалось, поскольку, с одной стороны, явно недостаточно данных, а, с другой стороны, продавцы нередко растягивали процесс снижения цены на целый ряд этапов. При этом сложно говорить о той цене, с которой начинался торг.
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила $1835.
Заметим, что в июне средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах была $3229, то есть в 1,76 раза выше. Другое дело, что квартиры, которые покупали в июне и декабре, существенно отличались.
После приведения параметров квартир к усредненным, оказалось, что средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила в декабре $1986 за кв. м. В январе она была $2936 за кв. м. Таким образом, с января по декабрь средняя цена продажи квадратного метра в усредненных квартирах снизилась на 32,4%.
Максимальная цена продажи квартир с усредненными параметрами была в июле: $3258 за квадратный метр. То есть, в период с июля по декабрь снижение составило 39%. При этом основное падение пришлось на последние три месяца (-37,6%).