Иностранных инвесторов в Украине, в первую очередь, привлекает возможность покупки готового бизнеса – объекта недвижимости завершенного строительства с готовой концепцией управления, развития и сданными в аренду площадями. «Иностранцы» не заинтересованы во вхождении в проект на стадии строительства или ранее, а «хотят покупать готовый бизнес», предложение которого на отечественном рынке крайне незначительно.
«Иностранцев не интересует рынок жилья, который является, по сути, спекулятивным, – они проявляют интерес к коммерческой недвижимости и возможности получать доход от аренды на уровне 10-12% годовых», – отмечает эксперт «Интерконтинентбанка». По его словам, «рынок доходной недвижимости молод и предложений мало», особенно предложений объектов, земля под которыми находится в собственности.
Отметим, что поток прямых иностранных инвестиций в Украину продолжает увеличиваться. Не учитывая, недавно возникший политический и экономический кризис, прирост иностранных инвестиций в Украину в январе-сентябре 2004 года составил 1321 млн. долл. При этом общий объем прямых иностранных инвестиций, вложенных в экономику Украины, на 1 октября 2004 составил 7761,5 млн. долл., или 163 долл. на каждого украинца. Относительно иностранных инвестиций октября-декабря нынешнего года, то в Госкомстате уверяют, что цифры за последние пару месяцев значительно «округлились». Эксперты считают, что причиной такого роста (который стал стабильным) является как общая стабилизация украинской экономики, так и расширение ЕС до границ Украины.
По мнению эксперта Международного центра перспективных исследований Андрея Блинова, основной причиной увеличения ПИИ является открытие в Украине новых предприятий с иностранным капиталом, что связано с расширением Евросоюза. “Сейчас границы ЕС вплотную прилегают к территории Украины, а значит в Киев, как столицу, и соседние с ЕС области предвидится значительный приток инвестиций”, – считает Блинов.
Лидером по денежным инвестициям в строительство в Украине является Киев. Деньги инвесторов дальнего и ближнего зарубежья вкладываются, прежде всего, в строительство торгово-развлекательных центров и гостиниц. Подтверждением тому, является строительство новых пятизвездочных гостиниц в центре столицы «София Киев» и «Редисон». Строительство каждой из фешенебельных гостиниц оценивается в 50 млн. долл. Впрочем, информацию об инвесторах столичных гостиниц киевские власти не разглашают, мотивируя правовыми формальностями договоренностей сторон.
Уже сейчас количество инвестиционных конкурсов и выставляемых на них объектов значительно превышает число желающих вложить деньги. В ближайшее время конкурсов станет еще больше – собственную комиссию собирается создать ГУ коммунальной собственности КГГА. Кстати говоря, по данному вопросу Киевгосадминистрацией уже подготовлен соответствующий проект распоряжения. Пока же в столице функционирует две комиссии имеющие полномочия привлекать инвестиции для строительства и реконструкции объектов недвижимости (одна – при управлении жилищного обеспечения, другая – при управлении экономики и инвестиций). Первым объектом, который будет выставлен на инвестконкурс, организованный новой комиссией, станет половина квартала, ограниченного улицами Жилянской, Старовокзальной и Саксаганского (вторую половину занимает пенициллиновый завод).
Согласно предпроектному предложению хозрасчетной организации при Главархитектуре «Центр градостроительства и архитектуры», на 1,4 га планируется построить около 39 тыс. кв. м коммерческой недвижимости – офисы, магазины, гостиницу. Расположенные по периметру квартала здания будут реконструированы (останутся лишь фасады). Внутри квартала планируется снести два ветхих дома (жильцам предоставят новые квартиры). Как сообщили в управлении коммунальной собственности, проект будет реализован в рамках масштабной программы создания делового центра Киева, предусматривающей, что город будет привлекать инвестора к реконструкции нежилых зданий, а потом отдавать ему в собственность лишь половину полученной площади.
В ГУ коммунальной собственности столицы уверяют, что «половина – это понятие растяжимое, все будет зависеть от того, какое участие в реконструкции будет принимать инвестор». По оценкам специалистов по недвижимости, эта затея может провалиться. Ведь таким образом инвестор должен будет вкладывать в создание новых площадей в 2 раза больше денег, чем, если бы он самостоятельно строил новый объект. Гораздо выгоднее просто купить объект и заниматься реконструкцией без участия города. В качестве приманки для инвесторов власти могут использовать объекты, расположенные в самых «лакомых» местах города. Однако, чтобы не повторилась печальная судьба земельных аукционов, которые не могут стать альтернативой стандартной процедуре землеотвода, киевским властям придется ограничить продажу зданий в центральной части столицы и перекрыть все возможности для получения там земельного участка.
Прогнозировать инвестиционный климат в Украине на ближайший год или хотя бы полгода эксперты воздерживаются. По крайней мере, до разрешения политического кризиса в стране специалисты будут удерживаться от комментариев. Однако все единодушны в одном – выборы-2004 не пройдут бесследно для перспективу дальнейшего инвестиционного развития Украины. По словам президента Ассоциации специалистов недвижимости Украины Александра Бондаренко, затяжной экономический кризис отбросит рынок недвижимости на уровень 1998-1999 года, что может привести к падению цен (немало потенциальных покупателей могут потерять свои сбережения из-за возможного финансового кризиса, инфляции и т. п.). Многие предвидят, что при таком сценарии инвесторы отвернутся от строительных проектов, что отразится, прежде всего, на динамике строительства коммерческой недвижимости. Ведь крупные проекты требуют серьезного инвестирования. Принимая же во внимание грандиозные планы Киева в сфере строительства торговых и офисных центров, а также складских комплексов, такой инвестиционной корзины украинцам не вытянуть.