В строительстве кризис первыми затронул девелоперов. Застройщики пока еще держатся. Но стабильно работать во время кризиса крупные игроки смогут не больше года. Если ситуация не улучшится, то дальше можно вести речь только о выживании. О перспективах рынка недвижимости uaprom.info рассказал заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ» Алексей Говорун.
– Сейчас многие девелоперские фирмы испытывают трудности, в частности тот же «XXI век». В то же время ТММ продолжает строить объекты. Почему так происходит?
– У нас другая модель бизнеса: мы застройщики, а не девелоперы. Наша компания вертикально-интегрированная. У нас есть собственные подразделения: проектно-инжиниринговое (около 100 человек), строительные (2800 человек), машиностроительный парк. Кроме того, мы сами производим бетон, окна, системы вентиляции и кондиционирования. Такая структура создана не для того, чтобы получать прибыль на каждом звене этой цепочки, а для того, чтобы гарантированно управлять строительными рисками, которые могут возникнуть. Поэтому мы оказались боле устойчивы к кризису, чем девелоперы, которые оперируют большими объемами строительства и вынуждены привлекать подрядчиков.
– А все-таки ваша компания замораживает какие-то из своих проектов?
– В нашем портфеле много проектов – реализованных, текущих, перспективных. Из них 12 – на стадии строительства, в его активной фазе. Сейчас мы перераспределяем ресурсы на те объекты, которые смогут принести нам деньги в ближайшее время, поэтому текущие проекты будут достроены в срок, согласно ранее разработанным планам. Те перспективные девелоперские проекты, которые находятся на стадии разрешительной документации, землеотводов, возможно, несколько растянутся во времени. Тем более что, несмотря на декларируемые заявления государства в лице практически всех ветвей власти об упрощениях, в последнее время ситуация с получением разрешительной документации только усложняется.
– Как отразился кризис на ТММ?
– Договоренности и открытые кредитные линии в отечественных и зарубежных банках, мягко говоря, перестают работать. Доступ к финансированию сейчас очень затруднен. Для банков строительство стало «табу».
Сейчас на рынке преобладают пессимистические настроения. И банки при предоставлении кредитов на строительство требуют большего покрытия, чем раньше. Если ранее при проектном финансировании в качестве залога предусматривались акции предприятия, которому осуществлен землеотвод или ведется проектирование и права на возникающую при строительстве недвижимость, то сейчас этого уже недостаточно.
– Какое именно покрытие хотят банки?
– Они хотят видеть в качестве залога уже двукратное покрытие кредита и достаточно жестко оценивают уже саму недвижимость, которая уже должна быть введена в эксплуатацию. Для строителей это означает существенное изменение в соотношении проданных и непроданных квартир. Непроданные квартиры должны перекрывать кредит и составлять прибыль строителей. Сейчас это соотношение серьезно поменялось.
– Причина того, что строительная отрасль первой испытала на себе последствия финансового кризиса – только в ее большой кредитной зависимости?
– Нет. Тут каждый подлил масла в огонь. На многие объекты недвижимости цена была явно разогрета. В частности, на вторичном рынке неликвидное жилье явно не может столько стоить. Не может «хрущевка» со старым подъездом и коммуникациями, ущербными планировками и материалами стоить столько! Рынок все равно откорректирует цену.
– Сейчас говорят о 30%-ном падении цен на квартиры в Киеве на вторичном рынке. Будут ли они снижаться и в дальнейшем?
– Морально устаревший жилой фонд может упасть в цене и до 40%. Но я бы отделил от него строящееся новое жилье и на вторичном рынке – новое сданное жилье. «Старая вторичка» и новостройки, явно не соответствующие заявленному классу жилья, подешевеют значительно, а вот расположенные в центральных районах с удобным месторасположением, могут «просесть» несколько меньше – на 20-25%.
– А на первичном рынке цены не упадут?
– На нем могут появиться несданные объекты, в которых цены могут снизить и на 30%. Но среднюю цену вывести будет трудно, особенно на долгострой. Этот показатель будет варьироваться чуть ли не пообъектно. В то же время фирмы с репутацией надежных застройщиков будут держать цены. Другое дело – то, что раньше называлось бизнес-классом, но не соответствовало заявленным стандартам, будет позиционироваться как эконом или социальное жилье с соответствующей коррекцией ценового предложения.
– А «ТММ» собирается снижать цены?
– На жилье, которое мы строим, – устойчивый спрос. Мы сдаем дома с отделкой «под ключ». И к этому моменту они уже заселены, как правило, на 80%. Поэтому мы считаем, что наши объекты по-прежнему будут пользоваться спросом.
– Владимир Поляченко, почетный президент «Киевгорстрой» прогнозирует, что цены снизятся максимум на 20%. Похоже, что КГС будет держать цены, как и вы.
– Дело не в том, чтобы держать их или нет. В себестоимость строительства объектов, которые будут сдаваться в ближайший год-два, входят не только те затраты, которые озвучивает Минрегионстрой. Есть еще расходы на приобретение земли, на проектную документацию, большие отчисления на инфраструктуру города, инженерные объекты, которые мы потом переводим на баланс эксплуатирующих организаций. Поэтому даже при удешевлении стройматериалов существенного снижении я себестоимости не произойдет. Хотя правительство снизило отчисления на развитие инфраструктуры, по строящимся объектам мы оплатили ее еще в прежних размерах.