Октябрь 2008 года войдет в историю рынка недвижимости как один из самых сложных периодов. Резкие колебания курсов валют, запреты на выдачу ипотечных кредитов и досрочное закрытие депозитных вкладов, пессимистические прогнозы и ожидания в значительной мере блокировали рынок. Сложившиеся обстоятельства продавцы и покупатели нередко трактовали как форс-мажорные, разрывали достигнутые ранее договоренности или переносили сроки их выполнения.
Индекс стоимости жилья в октябре 2008 года: 2798$/кв. м. (-1,4% за месяц).
Индекс ценового ожидания: -1,8% в месяц ( -1,1% ).
Индекс доходности: +0,4 банк/деп. ( -0,5 банк/деп.)
Дисбаланс между предложением и спросом увеличился: количество предложений выросло, а заявок на покупку снизилось. Упала и без того невысокая деловая активность: по предварительным данным, сделок в октябре было на 32% меньше, чем в сентябре. Однако в условиях финансовой и политической нестабильности это не привело к всеобщему обвалу цен.
Инерция рынка недвижимости очень высока, и для изменения тенденций необходимо значительное время. В большинстве сегментов рынка усредненные цены предложений снижались достаточно плавно – в пределах 2% в месяц.
Констатируя плавное снижение усредненных цен, считаем необходимым отметить два очень важных фактора:
– продавцы уступали намного охотнее, чем раньше (в отдельных случаях уступки доходили до 15% и более);
– увеличилось количество объектов, цены на которые существенно ниже средних. Подобные объекты и раньше присутствовали в базах данных, но на проверку, как правило, оказывались «неактуальными». Теперь практически в каждом сегменте рынка можно найти квартиры по реальным ценам. И покупатели ориентируются именно на них.
Можно говорить о том, что изменился общий настрой участников рынка. Продавцы не торопятся снижать цены, если не видят альтернативы для размещения вырученных средств. Обещанного обвала банковской системы не произошло и конец света пока не состоялся, поэтому панические настроения постепенно трансформируются в конструктивный подход к будущему своих сбережений. Для многих стало очевидно, что недвижимость уже не быстро ликвидный актив, а скорее замороженные средства, которые быстро тают.
При этом немало потенциальных покупателей на практике убедилось, что ждать обвала цен в условиях финансовой нестабильности весьма рискованно. После майского проседания доллара люди поспешили перевести значительную часть накоплений в гривны и разместили их на депозитных счетах.
Разнобой в ценах сейчас очень значителен. Рынок адаптируется к новым реалиям. Приходит понимание того, что основным игроком рынка становится не тот, кто хочет заработать на недвижимости, а тот, кто хочет изменить качество и улучшить условия жизни.
Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли-продажи, заключенных при участии «Планета Оболонь», приведена в таблице.
Статистические данные по сделкам «Планеты Оболонь» | Янв. 2008 | Февр. 2008 | Март 2008 | Апр. 2008 | Май 2008 | Июнь 2008 | Июль 2008 | Авг. 2008 | Сент. 2008 | Окт. 2008 |
Средняя цена продажи, $/м2 | 2826 | 2868 | 2983 | 3161 | 3109 | 3229 | 3102 | 3165 | 3195 | 2859 |
Средняя цена предложения проданных квартир, $/м2 | 2860 | 2897 | 3028 | 3196 | 3152 | 3265 | 3136 | 3219 | 3256 | 2988 |
Средний размер торга, % | -1,2 | -1,0 | -1,5 | -1,1 | -1,4 | -1,1 | -1,1 | -1,7 | -1,9 | -4,5 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир, $/м2 | 2941 | 2932 | 3216 | 3286 | 3274 | 3472 | 3235 | 3378 | 3381 | 3169 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир, % | -3,9 | -2,2 | -7,2 | -3,8 | -5,0 | -7,0 | -4,1 | -6,3 | -5,5 | -9,8 |
% сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки | 62 | 48 | 39 | 36 | 44 | 41 | 45 | 47 | 53 | 43 |
Приведенную статистику не следует автоматически переносить на весь киевский рынок недвижимости; она лишь отражение рынка, преломление происходящих процессов через конкретные сделки.
В октябре снизился удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки. По причине форс-мажора иногда приходилось продлевать и даже расторгать без штрафных санкций заключенные ранее договоры задатка.
По сравнению с сентябрем, средние цены продажи снизились с 3195 до 2859 долл. за квадратный метр (или на 10,5%). Разница между ценой компьютерной оценки квартир (конкретного сегмента рынка) и реальной ценой продажи за месяц увеличилась с 5,5% до 9,8%. Средняя величина торга выросла с 1,9% до 4,5%. В определенной мере, эти цифры позволяют анализировать происходящие процессы.
В октябре продажи сдвинулись в сторону более дешевых сегментов рынка, а также резко увеличился процент квартир, требующих серьезного ремонта. Очевидно, покупатели планируют сэкономить на ремонте, выполняя его самостоятельно или привлекая рабочих, вынужденных сейчас снижать свои расценки.
По нашим данным, в октябре усредненная цена предложения квадратного метра, выраженная в долларах, изменилась следующим образом:
– в однокомнатных квартирах снизилась на 1,3%;
– в двухкомнатных квартирах снизилась на 1,3%;
– в трехкомнатных квартирах снизилась на 1,9%;
– в многокомнатных квартирах увеличилась на 1,6%.
Более детально изменения усредненных цен предложений по районам Киева приведены в таблице.
Район | 2008 г. | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | |||
Цена, $/кв. м | Изменение, % | Цена, $/кв. м | Изменение, % | Цена, $/кв. м | Изменение, % | ||
Голосеевский | сентябрь | 3654 | – 1.78 | 3848 | + 0.26 | 3586 | – 5.08 |
октябрь | 3589 | 3858 | 3404 | ||||
Дарницкий | сентябрь | 3063 | – 1.93 | 2836 | – 1.94 | 2549 | – 1.65 |
октябрь | 3004 | 2781 | 2507 | ||||
Деснянский | сентябрь | 3041 | – 0.85 | 2760 | – 0.76 | 2495 | – 0.56 |
октябрь | 3015 | 2739 | 2481 | ||||
Днепровский | сентябрь | 3372 | – 2.55 | 2972 | – 0.50 | 2855 | – 0.49 |
октябрь | 3286 | 2957 | 2841 | ||||
Оболонский | сентябрь | 3579 | – 0.95 | 3599 | – 3.22 | 3501 | + 0.11 |
октябрь | 3545 | 3483 | 3505 | ||||
Печерский | сентябрь | 4825 | – 0.02 | 5500 | – 1.45 | 6083 | + 0.85 |
октябрь | 4824 | 5420 | 6135 | ||||
Подольский | сентябрь | 3498 | – 0.63 | 3434 | – 1.22 | 3368 | + 1.37 |
октябрь | 3476 | 3392 | 3414 | ||||
Святошинский | сентябрь | 3042 | – 1.58 | 3033 | – 1.15 | 2891 | – 2.84 |
октябрь | 2994 | 2998 | 2809 | ||||
Соломенский | сентябрь | 3453 | – 0.84 | 3217 | + 0.34 | 3194 | + 0.91 |
октябрь | 3424 | 3228 | 3223 | ||||
Шевченковский | сентябрь | 3964 | – 0.63 | 4280 | – 1.17 | 4710 | + 1.06 |
октябрь | 3939 | 4230 | 4760 | ||||
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
На первичном рынке жилья спрос по-прежнему невысок, средств для продолжения строительства не хватает, кредиты банки не дают. В результате замораживаются стройки, сворачивается производство стройматериалов, сокращается количество работников.
В борьбе за потребителя, застройщики проводят акции, используют собственные программы кредитования, предлагают в дополнение к квартире место в паркинге за полцены. В частности, появились застройщики, предлагающие жилье в рассрочку без банковских процентов (естественно, при условии значительного первоначального взноса). В жилищном комплексе «Брест-Литовский» покупателям трехкомнатных квартир предлагают место в паркинге за 1 000 гривен. Акционные снижения стоимости квартир в отдельных случаях доходят до 18%. И это при том, что цены преимущественно в национальной валюте, курс которой существенно снизился. Так что в долларах снижение цен весьма ощутимо.
Говоря о кризисе в строительной отрасли, необходимо отметить, что целый ряд компаний успешно его преодолевают. Уповают застройщики и на государственные программы строительства общедоступного жилья и поддержки отрасли.
На рынке аренды уровень деловой активности достаточно высок: есть и спрос, есть и достаточно широкий выбор предложений. Несмотря на то, что работодатели провели сокращения, урезали бонусы и зарплаты, а курс доллара существенно вырос, снижения цен на жилье эконом-класса не произошло. Стоимость месячной аренды квартиры эконом-класса в Киеве на сегодняшний день составляет от 600 долларов за однокомнатную, от 800 долларов за двухкомнатную и от 950 долларов за трехкомнатную. В районах рядом с метро минимальные цены на 50-100 долларов выше.
Арендаторы, которым подобные цены не по карману, снимают жилье коллективно, «уходят» в пригород и города-спутники.
Рынок ипотечных кредитов в октябре почти не работал. Нацбанк, вынужденный реагировать на проблемы в отечественной экономике и мировой финансовый кризис, сворачивает программы ипотечного кредитования коммерческих банков. Кредиты (как правило, в национальной валюте) выдавали лишь некоторые банки и в очень ограниченных размерах.
По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье в октябре 2008 года составила в гривне 22,35%, в долларах 15,14% годовых.
Прогноз на ноябрь
Полагаем, что в ноябре отложенный спрос обеспечит возврат на рынок недвижимости части потенциальных покупателей. Продавцы, в свою очередь, будут сбрасывать цены.
В то же время сейчас сложно прогнозировать, как изменятся цены продаж. В условиях, когда сделок немного, погрешности статистического анализа весьма значительны. Ожидать же в ноябре существенного увеличения числа сделок вряд ли стоит.
Если же говорить о более дальнем прогнозе, то полагаем, что слишком уж большую паузу рынок вряд ли сможет сделать. Жизненные ситуации заставят действовать и продавцов, и покупателей. Сторонам придется договариваться. Сейчас же разрыв между ценами предложений и спроса весьма значителен.
За более детальными прогнозами и консультациями обращайтесь по телефону (044) 537-77-77
Информационно-аналитический отдел портала недвижимости www.domik.net