До недавнего времени коттеджное строительство в Днепропетровске было представлено в основном спонтанным загородным самостроем на дачных участках. Роскошные 2-3-этажные особняки, поражающие, скорее, сложными архитектурными «наворотами», нежели функциональностью, в основном служат лишь летними резиденциями. Среди причин – отсутствие коммуникаций и хороших подъездных дорог, а также всей необходимой инфраструктуры. Некоторые крупные строительные компании, такие как «Ратибор», «Коринф», предпринимали попытки возведения коттеджных поселков за чертой города и первыми ставили задачи комплексного обслуживания территории. Однако такие проекты не пользовались особой популярностью. Во-первых, коттеджи отличались дороговизной и избыточной площадью, во-вторых, проекты грешили отсутствием продуманной инфраструктуры. Сегодня растущий интерес к загородной недвижимости и появление покупателей, готовых платить деньги за новые стандарты жизни за городом, заставили строителей и инвесторов не только пересмотреть свои ориентиры, но и изменить подходы к коттеджному строительству. О перспективах таких подходов и ситуации на рынке загородной недвижимости рассказывает Игорь Соколов, начальник управления градостроительства и архитектуры Днепропетровской облгосадминистрации, главный архитектор области, член Союза архитекторов Украины.
– Игорь Анатольевич, насколько велико стремление сегодняшнего горожанина переселиться поближе к природе?
– Мировой опыт показывает: основная часть населения крупных мегаполисов живет в пригороде в коттеджных поселках, а в город ездит лишь на работу. Жить в таких поселках, где предусмотрен полный набор городских удобств, гораздо комфортнее и спокойнее: воздух – чище, экология – лучше, территория – под охраной, а проблем с обслуживанием не возникает. Если говорить о жителях нашего города, то сегодня мы еще не пришли к такой острой необходимости иметь недвижимость в пригороде, но, думаю, что в ближайшие несколько лет эта проблема встанет ребром. И не только потому, что дом с землей за городом – это престижно. Дело в том, что Днепропетровск находится в четких границах и не имеет резервной территории для расширения. Это значит, что жилищное строительство, объемы которого с каждым годом растут, неизбежно переместится за черту города. Кроме того, многих состоятельных покупателей уже не устраивает так называемое элитное жилье в высотных домах. Строится оно в основном в шумном и суетном центре города, а нынешний разборчивый покупатель уже не рвется в центр, как это было лет десять назад – все четче просматривается интерес к более спокойным местам, сочетающим городской комфорт с природным ландшафтом, а не видом на соседнюю высотку.
– Что может предложить сегодняшний рынок?
– Если говорить об индивидуальной застройке, то все, кто хотел получить земельный участок под строительство коттеджа, такую возможность получили. А вот что касается массового строительства, то все прежние отдельные проекты мало соответствовали современным требованиям комплексной застройки. Владелец коттеджа оказывался, попросту говоря, брошенным на произвол судьбы: без должного обслуживания, единой инфраструктуры, разве что с охраной. В настоящее время ситуация иная. Сейчас идет активное изучение возможностей и перспектив коттеджного строительства применительно к нашему региону. В поле зрения – мировой опыт, строительные технологии, а также изучение территорий, прилегающих к Днепропетровску, которые могут быть пригодны для такого строительства. Особое внимание уделяется философии коттеджного строительства, поиску и налаживанию международных контактов по привлечению зарубежных инвестиций. Пожалуй, первым результатом такого комплексного подхода к проблеме можно считать проект «Золотые ключи» Международной строительной компании «Украина-Канада». К реализации проекта компания приступила в сентябре этого года совместно с генеральным подрядчиком СК «Днепрцентрстрой». Проект предусматривает строительство коттеджного поселка на 10 тыс. жителей в пригороде Днепропетровска – поселке Юбилейном. Это всего лишь в 8-и км от центра города.
– Насколько оптимальна такая удаленность?
– Час езды на транспорте до мегаполиса – норма зарубежной практики. В нашем случае это займет 25-30 мин.
– В чем особенность проекта?
– Прежде всего, хочу отметить, что такой крупномасштабный проект реализуется в Украине впервые. По своему размаху (а это 1100 жилых домов общей площадью 270 тыс. кв. м на закрытой территории свыше 250 га) и сметной стоимости (около 140 млн. долл.) он не имеет аналогов в СНГ. До сих пор самым крупным проектом считался российский коттеджный поселок «Княжье озеро», в 20 минутах езды от Москвы, рассчитанный на 600 домов.
– В какой мере проект «канадский»?
– В разработке единого проекта участвовали и канадские, и украинские архитекторы. Вклад канадской стороны – это, прежде всего, опыт практического применения апробированных технологий строительства. Застройка будет вестись с использованием канадских технологий и с учетом рационального строительства жилья, рассчитанного на разные финансовые возможности покупателей.
– Учитывает ли проект ошибок прежних опыт?
– И сам микрорайон, и коттеджи спроектированы с учетом прежних ошибок, в соответствии с современными требованиями. На мой взгляд, разработана грамотная, хорошо продуманная концепция застройки. Ее смысл – в комплексном решении всех составляющих коттеджного строительства. Это правильный подход. Он отвечает концепции, активно представленной в крупных мегаполисах развитых западных стран – комфортабельное жилье, вынесенное за городскую черту, в экологически чистые зоны. В отличие от предыдущих проектов, будущий микрорайон обеспечивает комфортные и безопасные условия проживания за счет выгодного месторасположения, применения передовых технологий строительства, единой инженерной системы, единой системы безопасности, различных зон отдыха и хорошо организованной социально-культурной и бытовой инфраструктуры, которая включает свыше 30 объектов. Кроме того, был пересмотрен размер площади коттеджей в сторону уменьшения. Как показали предварительные исследования, самая востребованная площадь – 200-250 кв. м. Исходя из этого, в поселке запланировано до 60% домов в пределах таких параметров. И только 10% домов будут иметь большую площадь – от 330 до 500 кв. м. При этом каждый будущий владелец получает в собственность земельный участок от 6 до 15 соток в зависимости от площади дома.
– На какой стадии сейчас находится строительство?
– Сейчас идет активное строительство, уже в декабре можно будет увидеть демонстрационный дисплей-дом, познакомиться с технологиями его возведения и оценить его достоинства и недостатки.
– Кто может претендовать на такое жилье?
– Это элитный жилой микрорайон, поэтому круг потенциальных жильцов соответствующий.
– С какими рисками связана реализация подобных проектов?
– Любая сфера строительства, тем более такое сравнительно новое для нашего рынка коттеджное направление, сопряжено с определенными рисками. Главный из них – экономическая нестабильность. Любое потрясение в стране может поставить под угрозу реализацию замыслов и строителей, и покупателей. Конечно, у компании еще нет опыта реализации подобных проектов. Уже сейчас она столкнулась с проблемой продаж, поэтому идет поиск путей сотрудничества с риэлторскими фирмами, с банками, работающими по ипотечным программам. Кстати, ипотека – один из стимулирующих факторов спроса на загородную недвижимость. В свою очередь, потенциальные новоселы присматриваются к проекту и соизмеряют свои возможности. Люди начинают понимать, что с ростом цен на землю и жилье вкладывать деньги в загородную недвижимость выгодно. К тому же, по сравнению с самостоятельной застройкой возведение и обслуживание дома обходится гораздо дешевле. Пока об успешности проекта говорить рано. Главное – коттеджное строительство приобретает цивилизованные очертания.