В
В декабре 1929 года был спроектирован первый отечественный соцгород. А сейчас, через 75 лет, начинается масштабная санация социалистических “бараков улучшенного типа”. Сегодня перед градостроителями встала проблема: закончился 30-летний гарантийный срок эксплутации пятиэтажек 50-60-х годов – “хрущевок”. В Киеве такого жилья было сооружено примерно 5-7 млн. кв. м. Киевский Соцгород к сегодняшнему дню устарел морально, и, прежде всего, “хромает” его малая этажность. Киевский городской голова Александр Омельченко намеревается как можно быстрее решить проблему его реконструкции.
Согласно ряду распоряжений, подписанных мэром Александром Омельченко, в столице в ближайшие годы будет осуществлена комплексная реконструкция отдельных микрорайонов, застроенных “хрущевками”. Ныне градостроители совместно с районными и городскими властями разрабатывает положение о порядке реконструкции и отселения из “хрущевок” жителей Ветряных гор, Печерска, Соломенки, Нивок и Сырца.
В контексте программы реконструкции (или модернизации) “хрущевской” застройки зачастую рассматривается и микрорайон Соцгород. Хотя архитектурно он несколько отличается от коробок-пятиэтажек, построенный еще во времена Сталина. Дома тут имеют милый провинциальный вид, узкие по современным меркам окна-бойницы, малый метраж и высотность.
Повышение этажности происходит сейчас повсеместно. А три-четыре этажа, пускай даже иногда с “архитектурным излишеством” – красивой башенкой (а именно такими зданиями застроен Соцгород) – это для мегаполиса непозволительная роскошь. Когда Соцгород возводился, это был пригород. А теперь тут уместней были бы небоскребы, многоэтажные гигантские здания из стекла и бетона, ассоциирующиеся с достижениями в экономике, высоких технологиях, градостроительстве.
Город-сад в стиле “барАкко”
Соцгород после административного передела сейчас стал относиться к Днепровскому району, хотя ранее он считался одной из архитектурных достопримечательностей Дарницы, да и расположен между станциями метро “Дарница” и “Черниговская”.
Отличается он от других киевских микрорайонов двумя особенностями. Во-первых, строился после окончания Великой Отечественной войны пленными военнослужащими фашистского вермахта. Во-вторых, Соцгород возводился “по науке”, в согласии с концепциями марксистско-ленинской философии.
Идея его появилась на свет еще в 20-е годы в результате дискуссии двух групп архитекторов-конструктивистов. Одна из них – “урбанисты”, полагали, что будущее – за укрупнением градостроительного масштаба. Их противники “дезурбанисты” ратовали за децентрализацию крупных мегаполисов и “стирание граней” между городом и селом. Они выдвинули концепцию “города-сада”, воспетую Владимиром Маяковским.
Проект Соцгорода тогда казался компромиссом между спорящими, и его одобрили правительственными постановлениями 30-х годов “Об устройстве населенных мест”, “О перестройке быта”. Его идея заключалась в том, чтобы при каждом промышленном предприятии создавать рабочие поселки с озелененными территориями. Структура городка должна обеспечивать тотальный контроль за социальными процессами, предоставляя всем жителям равные условия проживания: “социалистические города строятся с приближением к максимальному комфорту обслуживания населения при условии равенства этого обслуживания и исключения контраста роскоши и бедности”. Киевский Соцгород к сегодняшнему дню устарел морально, и, прежде всего, “хромает” его малая этажность.
Нечто вроде “Буржуа-сити”
Киевский городской голова Александр Омельченко, судя по всему, намеревается как можно быстрее решить проблему реконструкции Соцгорода. Однако при этом проектная документация по этому микрорайону пока еще окончательно не утверждена.
Тем не менее, из информации, просачивающейся в прессу, можно предположить, что вскоре Соцгород станет чем-то вроде “Буржуа-сити”. Тут будут снесены почти все “социалистические” постройки. Вдоль метро встанут новые монолитно-каркасные дома, выполненные по индивидуализированным проектам, с видом на Днепр и Киев-Печерскую лавру. Квартиры в них наверняка будут комфортабельными и недешевыми. В микрорайоне заменят коммуникации: водопровод, канализацию, электрические и телефонные сети. Тут расширят дороги, построят современную человеческую инфраструктуру: универсамы, развлекательные центры, социально-бытовые объекты, общественные зоны. Пока под вопросом – школа и детский сад: надо ли их тоже возводить? Зато известно, что сохранятся роддом и больница, которые здесь функционируют давно. Архитекторы уже высказывали стремление изменить квартальную схему застройки Соцгорода.
При реконструкции старых домов нередко инвестором выступает компания “Житло-Інвест”, а заказчиком на этих объектах – коммунальное предприятие “Житлоінвестбуд-УКБ”. Судя по всему, именно этот тандем примет участие и в модернизации Соцгорода.
Из жилмассива планируется отселить 641 семью. Согласно выкладкам начальника Главного управления жилищного обеспечения Киева Михаила Голицы, для этого необходимо более 37 тыс. кв. м жилья. Денежные затраты на отселения эксперты называют в промежутке от 100 млн. грн. (уже вложенных на 23 ноября компанией “Житлоінвестбуд – УКБ”) до вероятных $30 млн., а сроки на всю процедуру – до полутора лет.
Узкие законодательные уложения
Касательно отселения людей из неприватизированных квартир дело обстоит просто: взамен жильцам предоставляются государственные квартиры по ордерам. С последующей, при их желании, приватизацией своего метража. При этом, например, семье, имеющей однокомнатную квартиру, если она состоит на квартучете, будет предоставляться жилье по потребности, а не по имеющимся квадратным метрам.
Но ведь жилплощадь (или хотя бы часть ее) в домах под снос наверняка приватизирована. А Конституция Украины гласит: “Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності”. Принудительное отчуждение любой частной собственности возможно лишь как исключение, по мотивам общественной необходимости и при условии предварительного и полного возмещения стоимости отчуждаемого.
В цивилизованных странах существует процедура оценки стоимости площади, компенсации и отселения. Украина пока таких правовых механизмов не сконструировала. Так что одним из препятствий для реконструкции жилья является нынешнее жилищное законодательство, нормативно-правовая база, слабо учитывающая реалии рыночной экономики. В законодательстве Украины не предусмотрены нормативы отселения из приватизированного жилья, если оно не находится в аварийном состоянии – лишь в таких случаях можно отселить жильцов-собственников из их квартир. Признать же дома Соцгорода аварийными не так просто, как может казаться на первый взгляд.
Ближайшие вопросы отселения с жителями Соцгорода компания “Житло-інвест” будет решать, скороее всего, в рамках действующего ныне законодательства на договорных основах. При отселении жителей приватизированных квартир будет, как полагают эксперты-риэлтеры, задействован механизм мены. При этом форма собственности не изменится, а квартировладельцы получат выигрыш в метраже и качестве жилья.
При таком подходе часто оказывается, что жильцы получают квартиру большей площади, чем имели. Инвестора могут ожидать сюрпризы. Во избежание излишней чехарды предлагается решением соответствующих государственных структур ввести мораторий на прописку и регистрацию жителей в этих домах – как это практикуется, скажем, в зонах землетрясения, сдвига грунта, то есть там, где есть угроза разрушения зданий. Однако опытные юристы считают, что этот путь ограничивает права жильцов.
Киевская мэрия стремится приспособить к процессу “санации” районов устаревшей массовой застройки крупный частный капитал, в том числе иностранный. Так, “Житлоінвестбуд – УКБ” может привлекать для реконструкции средства других инвесторов. В их ряду, среди прочих, называют компанию “Конті-буд-Україна”, являющуюся дочерним предприятием российской “КОНТИ”. Якобы заинтересована в подрядах на модернизацию киевской малоэтажной застройки и московская “Баркли”, которая строит в Москве элитные дома, в том числе так называемые “интеллектуальные” (Hi-Tech House).
Есть вероятность того, что городские власти не будут требовать от компаний, осуществляющих реконструкцию старосоветского жилья, платежей на развитие социально-инженерной инфраструктуры города, как при возведении новых зданий.