Небольшое оживление рынка, наметившееся в конце июля 2008 г., оказалось весьма кратковременным. Во второй половине августа деловая активность вновь снизилась. Оказалось, что количество сделок по итогам месяца не изменилось.
Индекс стоимости жилья в августе 2008 г.: $2855/кв. м. (-0,2% за месяц).
Индекс ценового ожидания: -0,2% в месяц (-0,5%).
Индекс доходности: +1,1 банк/деп. (-0,2 банк/деп.)
Характерная для лета невысокая деловая активность с приближением осени обычно растет. Но в этом году осеннее оживление на рынке запаздывает. В составе предложения увеличилась доля однокомнатных квартир, а это всегда было одним из признаков стагнации.
Вполне возможно, что рост доли однокомнатных квартир связан с кризисом ипотечного кредитования. Дело в том, что банки продолжают ужесточать требования к заемщикам; при всех прочих равных условиях, охотнее дают ипотечный кредит для обмена двухкомнатной квартиры на трехкомнатную, чем точно такой же кредит для покупки однокомнатной.
Рынок пока адаптируется к новым условиям, потому рано делать какие-либо далеко идущие выводы. Особенно в условиях жесткого противостояния продавцов и покупателей. Продавцы не идут на снижение цен, покупатели же ожидают существенного удешевления жилья.
У всех свои убедительные доводы. Продавцы ссылаются на то, что в условиях инфляции, снижения доверия к валютам и банковской системе цены не упадут. Покупатели ссылаются на растущие сложности с кредитованием, на опыт рынков недвижимости Казахстана и Латвии, на законопроекты по налогообложению «инвестиционных квартир», на планы повышения коммунальных платежей.
Ко всему этому добавляются политические противостояния, которые нередко преподносятся под видом экономических решений. Наиболее характерный пример – недавнее постановление Кабмина об отмене большинства отчислений и сборов, влияющих на стоимость строительства жилья.
В целом, цены предложений в августе были достаточно стабильными. Количество предложений снизилось примерно на 8%. По мнению ряда экспертов, во многих сегментах рынка в прошлом месяце преобладали переоцененные и зависшие по разным причинам объекты.
Сейчас все более явно просматриваются аналогии с рыночными тенденциями 1998-2000 гг. И хотя цены тогда снижались, а сейчас стабильны, общие моменты присутствуют. Тогда наблюдался общесистемный кризис рынка недвижимости, существенный спад деловой активности. Рынок в значительной мере утратил инвестиционную привлекательность, недвижимость покупали в основном для жилья и улучшения жилищных условий. Многие посредники были вынуждены уйти с рынка. Остались (в основном) те, кто сумел существенно повысить качество работы.
Нечто подобное происходит и сейчас. Об этом, в частности, свидетельствуют существенные расхождения риэлторов при оценке количества сделок. В одних агентствах количество сделок «резко упало», в других – лишь «снизилось».
Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли-продажи, заключенных при участии «Планета Оболонь»
01.08 | 02.08 | 03.08 | 04.08 | 05.08 | 06.08 | 07.08 | 08.08 | |
Средняя цена продажи, $/кв. м | 2826 | 2868 | 2983 | 3161 | 3109 | 3229 | 3102 | 3165 |
Средняя цена предложения проданных квартир, $/кв. м | 2860 | 2897 | 3028 | 3196 | 3152 | 3265 | 3136 | 3219 |
Средний размер торга, % | -1,2 | -1,0 | -1,5 | -1,1 | -1,4 | -1,1 | -1,1 | -1,7 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир, $/кв. м | 2941 | 2932 | 3216 | 3286 | 3274 | 3472 | 3235 | 3378 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир, % | -3,9 | -2,2 | -7,2 | -3,8 | -5,0 | -7,0 | -4,1 | -6,3 |
Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки | 62% | 48% | 39% | 36% | 44% | 41% | 45% | 47% |
Приведенную статистику не следует автоматически переносить на весь киевский рынок недвижимости; она лишь отражение рынка, преломление происходящих процессов через конкретные сделки.
Как следует из таблицы, в августе продавцы уступали больше, чем раньше (средняя уступка при торгах составила 1,7%). Средние цены продажи оказались на 6,3% ниже средних цен предложений аналогичных квартир (средних цен компьютерной оценки этих квартир).
По данным «Планеты Оболонь», в августе усредненная цена предложения квадратного метра, выраженная в долларах, изменилась следующим образом:
– в однокомнатных квартирах снизилась на 1,1%;
– в двухкомнатных квартирах не изменилась;
– в трехкомнатных квартирах увеличилась на 0,4%;
– в многокомнатных квартирах снизилась на 1,0%.
В таблице показаны изменения цен предложений по районам Киева
Район | 2008 | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | |||
Цена, $/кв. м | Изменение, % | Цена, $/кв. м | Изменение, % | Цена, $/кв. м | Изменение, % | ||
Голосеевский | июль | 3624 | + 0.69 | 3767 | + 3.29 | 3720 | – 0.51 |
август | 3649 | 3891 | 3701 | ||||
Дарницкий | июль | 3066 | – 1.70 | 2854 | – 1.05 | 2594 | – 0.19 |
август | 3014 | 2824 | 2589 | ||||
Деснянский | июль | 3067 | – 0.91 | 2825 | – 1.42 | 2501 | – 0.36 |
август | 3039 | 2785 | 2492 | ||||
Днепровский | июль | 3318 | – 0.63 | 3036 | + 0.07 | 2763 | + 2.61 |
август | 3297 | 3038 | 2835 | ||||
Оболонский | июль | 3616 | + 2.21 | 3448 | + 3.25 | 3410 | + 2.84 |
август | 3696 | 3560 | 3507 | ||||
Печерский | июль | 5059 | – 2.53 | 5419 | + 2.77 | 6235 | – 2.34 |
август | 4931 | 5569 | 6089 | ||||
Подольский | июль | 3664 | – 1.45 | 3465 | – 1.62 | 3381 | + 2.07 |
август | 3611 | 3409 | 3451 | ||||
Святошинский | июль | 3116 | – 3.08 | 3065 | – 0.91 | 2855 | – 0.84 |
август | 3020 | 3037 | 2831 | ||||
Соломенский | июль | 3473 | + 0.69 | 3314 | – 2.02 | 3190 | + 0.78 |
август | 3497 | 3247 | 3215 | ||||
Шевченковский | июль | 3983 | + 0.33 | 4250 | + 5.11 | 4777 | – 2.64 |
август | 3996 | 4467 | 4651 | ||||
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
На первичном рынке цены достаточно стабильны, но многие застройщики предоставляют различные скидки. Потенциальные инвесторы, если и вкладывают средства, то преимущественно в объекты, близкие к завершению. Мелким и даже средним застройщикам явно не хватает финансирования. В результате снижаются темпы строительства, появляется все больше сообщений о замораживании строек.
Обращение строителей к руководству страны дополнительных кредитов пока не принесло. Вместо них Кабмин принял постановление, которым отменил подавляющую часть «накруток» на строителей. Таких, например, как отчисление значительной части введенного жилья в фонд города, паевых взносов на развитие транспортной и инженерной инфраструктуры, на повышение пожарной безопасности.
В какой мере это снизит стоимость строительства, сказать сложно. Тем более что никто не пояснил, за счет каких средств будут теперь решаться многочисленные социальные и общегородские программы. Так что пока все это весьма похоже на чистый популизм.
На рынке аренды цены медленно пошли вверх. В преддверии осени спрос на жилье традиционно растет. Естественно растут и цены. Далеко не все могут позволить себе аренду отдельных квартир. Потому они снимают комнаты и даже «углы». Нередко используются и коллективные формы аренды.
На рынке ипотечных кредитов существенных изменений не произошло. Кредитные комитеты банков все более ужесточают критерии отбора заемщиков; размеры кредитов сокращаются.
Кредитование первичного рынка и застройщиков, судя по всему, сворачивается. Кредиты обычно выдают лишь при условии, что банк имеет возможность контролировать фонд финансирования строительства конкретного объекта.
По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье в августе не изменилась и составила в гривне 20,69%, в долларах 14,56% годовых. Ставки рефинансирования кредитов на жилье за два последних месяца выросли более чем на 2%.
Прогноз на сентябрь
Полагаем, что в сентябре вряд ли стоит рассчитывать на существенный рост деловой активности. Пока для этого нет весомых оснований. Цены при этом, скорее всего, останутся примерно на том же уровне. В отдельных сегментах рынка вполне вероятна их небольшая коррекция.
За более детальными прогнозами и консультациями обращайтесь по телефону (044) 537-77-77
Информационно-аналитический отдел
«Планета Оболонь»