На рынке недвижимости царило обычное для июля сонное состояние. Деловая активность спала, а степень неопределенности по-прежнему высока.
Индекс стоимости жилья в июле 2008 г.: $2862/кв. м (+0,3% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,3% в месяц (-0,1%).
Индекс доходности: +1,3 банк/деп. (-0,4 банк/деп.).
По сравнению с июнем существенно снизилось количество звонков, просмотров, торгов. Уменьшилось и количество заявок на покупку (по сравнению с весенними месяцами примерно в 1,5 раза).
К сожалению, госорганы, регистрирующие сделки с недвижимостью, оперативную статистическую информацию не дают. И это не только затрудняет анализ процессов, происходящих на рынке, но и порождает многочисленные слухи и мифы.
Что касается цен, то они были достаточно стабильными. Немало продавцов, стремясь компенсировать проседание доллара, либо повышали долларовые цены, либо указывали цены в гривнах. Пока сложно прогнозировать согласятся ли с этим покупатели – для этого не хватает статистических данных, а по отдельным сделкам трудно судить об общих тенденциях.
В основной же массе продавцы не шли на снижение цен даже при отсутствии просмотров. И это не смотря на настойчивые призывы риэлторов уступать в торгах. Максимальная уступка составила 10%; но такая уступка на торгах скорее исключение, чем правило.
Количество предложений заметно менялось в течение месяца: первые две декады росло (и превысило максимальную в предыдущие годы отметку 7100), в третьей декаде заметно снизилось: продавцы активно снимали квартиры с продажи, ожидая осенней активизации рынка. Были даже случаи, когда квартиры снимали буквально накануне подписания договора о задатке (сказались проблемы, связанные с проседанием доллара: продавцы, поняв, что теряют от изменения курсов валют, решили не спешить).
Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли-продажи, заключенных при участии «Планета Оболонь», приведена в таблице.
01.08 | 02.08 | 03.08 | 04.08 | 05.08 | 06.08 | 07.08 | |
Средняя цена продажи, $/кв. м | 2826 | 2868 | 2983 | 3161 | 3109 | 3229 | 3102 |
Средняя цена предложения проданных квартир, $/кв. м | 2860 | 2897 | 3028 | 3196 | 3152 | 3265 | 3136 |
Средний размер торга, % | -1,2 | -1,0 | -1,5 | -1,1 | -1,4 | -1,1 | -1,1 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир, $/кв. м | 2941 | 2932 | 3216 | 3286 | 3274 | 3472 | 3235 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир, % | -3,9 | -2,2 | -7,2 | -3,8 | -5,0 | -7,0 | -4,1 |
Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки, % | 62 | 48 | 39 | 36 | 44 | 41 | 45 |
Эту статистику не следует автоматически переносить на весь киевский рынок недвижимости; она лишь отражение рынка, преломление происходящих процессов через конкретные сделки.
Общая стагнация рынка в различных сегментах проявляется по-разному. Особого расслоения цен не наблюдается. Но по количеству сделок различные сегменты рынка отличаются весьма заметно. Наиболее ликвидны малогабаритные однокомнатные квартиры. Доля их в составе предложения снижается. А это, как показывает опыт предыдущих лет, является одним из признаков будущего оживления рынка.
Дело в том, что сегмент «дешевых» (прежде всего, малогабаритных однокомнатных) квартир наиболее чувствителен к изменению общерыночных тенденций. В периоды стагнации (низкого спроса), снижение доли «дешевых» квартир говорит о том, что они стали быстрее уходить с рынка. А, если «дешевые» стали пользоваться спросом, то через какое-то время спрос увеличится и на другие типы жилья. По крайней мере, так было все последние года (причем не только в Киеве, но и в Москве).
Заметим, что в периоды высокой деловой активности все происходит с точностью до наоборот. Пока все типы квартир пользуются спросом, устанавливаются вполне определенные пропорции между «дорогими» и «дешевыми» сегментами рынка в составе предложения.
Увеличение доли «дешевого» жилья является признаком будущего снижения деловой активности. Это можно толковать таким образом: «дешевые» квартиры поступают на рынок в прежнем темпе, но покупают их меньше. Соответственно происходит относительное затоваривание «дешевыми» квартирами. А через какое-то время обычно снижается спрос и на другие квартиры. Будут ли выполняться эти закономерности в будущем – время покажет.
Анализируя состав предложения, необходимо также отметить рост доли нового жилья (сегменты «украинский кирпич» и «украинская панель»). Объясняется это рядом причин. Во-первых, это объективный процесс. Удельный вес квартир в новых домах растет со скоростью примерно 1,5% в год. Во-вторых, сложности с реализацией квартир на первичном рынке, вынудили застройщиков, девелоперов, «портфельных инвесторов» увеличить внимание к реализации квартир в новостройках силами риэлторов (с соответствующим размещением этих объектов в их базах данных). В-третьих, сказалось и увеличение доли так называемых «инвестиционных квартир» (подавляющее большинство таких квартир в новых домах).
Изменение цен предложений
В июле усредненная цена предложения квадратного метра, выраженная в долларах, изменилась следующим образом:
– в однокомнатных квартирах увеличилась на 1,1%;
– в двухкомнатных квартирах увеличилась на 0,5%;
– в трехкомнатных квартирах увеличилась на 0,9%;
Более детально изменения усредненных цен предложений к продаже в зависимости от типа дома приведены в таблице.
Тип жилья | 2008 | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | |||
Цена, $/кв. м | Изменение, % | Цена, $/кв. м | Изменение, % | Цена, $/кв. м | Изменение, % | ||
Дореволюционные | июнь | 6050 | – 3.24 | 6076 | – 3.79 | 6140 | – 0.08 |
июль | 5854 | 5846 | 6135 | ||||
Сталинки | июнь | 4282 | – 3.29 | 4607 | + 0.65 | 4871 | – 0.62 |
июль | 4141 | 4637 | 4841 | ||||
Старая панель | июнь | 3430 | + 2.24 | 3074 | + 1.50 | 2792 | + 2.22 |
июль | 3507 | 3120 | 2854 | ||||
Старый кирпич | июнь | 3590 | + 0.03 | 3428 | + 3.91 | 3409 | + 0.12 |
июль | 3591 | 3562 | 3413 | ||||
Типовая панель | июнь | 3326 | + 1.56 | 3140 | – 0.80 | 2782 | + 1.08 |
июль | 3378 | 3115 | 2812 | ||||
Украинская панель | июнь | 2881 | + 4.72 | 2902 | – 1.07 | 2812 | – 1.39 |
июль | 3017 | 2871 | 2773 | ||||
Украинский кирпич | июнь | 3093 | + 2.17 | 3177 | + 0.94 | 3285 | + 2.04 |
июль | 3160 | 3207 | 3352 | ||||
Улучшенная типовая панель | июнь | 3086 | + 0.23 | 2951 | – 1.25 | 2704 | + 2.00 |
июль | 3093 | 2914 | 2758 | ||||
Улучшенный кирпич | июнь | 3850 | + 0.94 | 3734 | + 2.49 | 3556 | – 1.01 |
июль | 3886 | 3827 | 3520 | ||||
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
На первичном рынке о резком снижении продаж и значительных финансовых сложностях достаточно громко (в письме высшим должностным лицам страны) объявили руководители Строительной палаты Украины. По их мнению, проблемы в строительной отрасли настолько серьезны, что это угрожает национальной безопасности. Строители рассчитывают на дешевые кредиты, на госзаказы и бесплатное выделение земли при строительстве общедоступного жилья. При этом умалчивают о тех прибылях, которые получают при строительстве жилья бизнес и премиум классов.
И хотя мы весьма критически относимся к требованиям смягчить правила кредитования, тем не менее, разделяем мнение, что эти проблемы необходимо анализировать (на всех уровнях, в том числе, и на самых высоких) и публично обсуждать.
Но не все так уж плохо на первичном рынке. Хотя застройщики говорят о снижении темпов и возможном замораживании целого ряда строек, однако задел прошлых лет пока дает свои результаты. В I полугодии 2008 г. ввод новых домов в Киеве остался примерно на том же уровне, что в 2006 и 2007 гг.
Объем введенного в Киеве жилья
Квартир | Общая площадь, кв. м | |
I полугодие 2006 г. | 7050 | 590729 |
I полугодие 2007 г. | 6391 | 593489 |
I полугодие 2008 г. | 6481 | 595515 |
На рынке аренды цены достаточно стабильны. Хотя спрос в июле снизился, а предложение возросло, владельцы квартир цену не снижают. По опыту прошлых лет, ожидают, что в августе-сентябре спрос существенно вырастет. Пока же некоторые из них проводят ремонты или пытаются сдать квартиры посуточно.
На рынке ипотечных кредитов правила кредитования все более ужесточаются, рост банковских процентов продолжается. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, темпы роста ипотечного портфеля банков во II квартале 2008 г. снизились до 6,6%. Соответственно снизилась с 13,6% до 13,4% доля ипотеки в общем кредитном портфеле банков.
В структуре новых ипотечных кредитов снизилась (с 37,5% до 31%) доля кредитов, направляемых на приобретение жилья, и увеличилась (с 2,3% до 2,7%) доля кредитов на индивидуальное жилищное строительство. Одновременно увеличилась (с 57,1% до 63,9%) доля потребительских кредитов. Доля гривневых ипотечных кредитов выросла с 17,7% до 18,5%. Средний размер кредита на покупку жилья на вторичном рынке снизился на 28% и составил 191 тыс. грн.
Банки сворачивают кредитование покупки жилья на первичном рынке. Кредиты обычно выдают лишь при условии, что банк имеет возможность контролировать фонд финансирования строительства конкретного объекта. Банкиров вполне можно понять: застройщики нередко выстраивают такие схемы инвестирования, что за счет одного объекта финансируются другие. Начали строить дом, собрали под него деньги, строительство не закончили, а деньги направили на финансирование нового объекта. И такое перебрасывание средств с одного объекта на другой во многих случаях вполне законно. Но сроки строительства при этом существенно затягиваются (в лучшем случае). А в худшем – проявляется эффект финансовой пирамиды: на какие-то объекты денег просто не хватает.
По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье в июле 2008 г. составила в гривне 20,69%, в долларах – 14,56% годовых.
Прогноз на август
Полагаем, что в августе обороты рынка недвижимости возрастут. Цены при этом, скорее всего, останутся примерно на том же уровне. В отдельных сегментах рынка вполне вероятна небольшая коррекция цен.