Актуальность проблемы жилья в Украине с течением времени не снижается. Особенно это касается киевского региона, где столица задает темп и уровень жизни, являясь катализатором всех глубинных процессов и тенденций, в числе которых и строительные. Несмотря на то, что строительные процессы не прекращаются и результатом их является увеличение количества возводимой недвижимости, проблема жилья по-прежнему остается нерешенной. Сохраняется тенденция к превышению предложения над спросом, поэтому стоимость строительных объектов не снижается. Такое положение вещей явно противоречит законам конкурентного рынка, о чем, судя по всему, в контексте стройиндустрии говорить пока рано. В чем же состоит основная проблема во взаимоотношениях потребитель – производитель?
По большому счету, речь идет о целом комплексе причин, в разной степени влияющих на стоимость возводимых жилых (а также офисно-промышленных) площадей. В частности, ценовая политика на протяжении последних нескольких лет определяется преимущественно такими факторами как стоимость стройматериалов, кредитные ставки ипотеки и коэффициент занятости населения на постоянном месте работы, покупательская способность населения (наличные деньги), уровень инфляции, подвижки в законодательстве по вопросу налогообложения недвижимого имущества, монополизация строительного рынка, а также конкурсная политика по распределению госзаказов и участков под застройку.
Стройматериалы. Цены на жилье в Киеве растут не скачкообразно, а плавно и перманентно. Траектория их восходящего движения начинается с повышения стоимости расходных строительных материалов. Месяц назад глава Госкомитета по строительству и архитектуре Валерий Череп сказал, что он абсолютно уверен в том, что стоимость жилья в стране перестанет расти, как только стабилизируются цены материалов, используемых в строительстве. При этом глава Госстроя отметил, что не имеет в виду элитное жилье, которое занимает небольшой сегмент на рынке. «Ценовая политика на рынке жилья должна формироваться за счет составляющих в строительстве: металла, газа, цемента и других стройматериалов. И если не будет роста всей категории стройматериалов, заложенных в стоимость строительно-монтажных работ – а это около 60% – тогда мы можем говорить, что цены в строительстве будут стабильные», – добавил В.Череп.
Что касается жилья, которое строится за средства госбюджета, то здесь, по словам главы Госстроя, «цены фиксированы, их устанавливает и контролирует Госстрой: для Киева – 1680 грн. за кв. м, для регионов – 1400-1500 грн. за кв. м».
Валерий Череп также опроверг заявления о сверхприбылях строительных компаний. «Я могу каждому человеку или структуре дать данные, что строители сверхприбылей не имеют. Они имеют рентабельность на уровне 5-7%, сверхприбыли имеют инвесторы, которые строят сегодня элитное жилье», – заявил он.
Ипотека как фактор «консервации» цен. Ипотечное кредитование является той категорией, которая концептуально влияет на уровень цен на недвижимое имущество. Речь идет о том, что в ситуации, когда все наличные средства вложены в объекты и свободных финансов в обороте нет, рынок, реагируя на это, должен начать процесс снижения цен. В Украине такая политика невозможна – цены у нас могут только расти. Так появилась ипотека как средство для удержания и без того завышенных ценовых планок. По словам Леонида Кучмы, впервые такое решение было предложено президентом холдинговой компании «Киевгорстрой» Владимиром Поляченко, за что глава государства ему благодарен. В результате было сохранено состояние процветания стройиндустрии, куда стали вливаться банковские деньги, выданные населению в рамках программ по ипотечному кредитованию.
Тот факт, что, пользуясь услугами банковской ипотеки, население попадает в материальную и психологическую зависимость, в основном умалчивается. В этом случае принято говорить о позитивных моментах: дополнительных финансовых вливаниях в строительную отрасль, а также обеспечением населения жильем «в рассрочку». В то же время, строительные компании, получающие дополнительный импульс для своей деятельности, лишь увеличивают темпы и объемы производства, еще более насыщая рынок недвижимости.
Налог на недвижимое имущество как фактор напряжения. Панику на рынке жилой недвижимости вызвал законодательный аспект, который связан с потенциальным введением на нее налога. Тем не менее, широко анонсированная процедура, обещанная к началу 2005 года, на сегодняшний день остается лишь проектом, который требует детальной доработки. Однако это не помешало ему в свое время потрясения на рынке, дестабилизировать ценовую политику.
Сегодня есть основания полагать, что налог на недвижимость будет таки введен, и произойдет это не ранее, чем в начале 2006 года. Между тем, каждый потенциальный покупатель «держит в уме» этот фактор, поскольку он обязательно в немалой степени скажется на конечной стоимости жилых площадей не только в столице и области, но и во всей Украине.
Монополизация строительной отрасли. Несмотря на то, что в Киеве существует множество строительных компаний, реальными игроками на рынке являются лишь порядка пяти из них. Именно им достаются наиболее значимые госзаказы промышленного направления (к примеру, Дворец «Украина», городские поликлиники, ТЭЦ, ж/д вокзал, новые пути метрополитена и др.) и жилого.
«Динозавры» рынка – «Киевгорстрой», «Житло-инвест», «Киевгорстрой-1», «Познякижилстрой», «Т.М.М.» – с каждым годом все укрепляют свои позиции, вытесняя с рынка неконкурентоспособные мелкие компании. В этом им в немалой степени помогает и политика, проводимая со стороны органов власти, когда наиболее привлекательные строительные площадки в столице и области отныне будут передаваться под застройку на конкурентных основах. В частности, под конкуренцией имеется в виду проведение всевозможных конкурсов и аукционов, в которых победить сможет сильнейший. То есть, придавая конкурсам оттенок честного состязания и легитимности, городские власти априори обрекают большой сегмент стройрынка на проигрыш.
Таким образом, пока не будут урегулированы и сбалансированы все обозначенные выше аспекты, напрямую влияющие на ценовую политику объектов недвижимости, стоимость жилья будет только расти. Верховенство и монопольные позиции производителей стройматериалов, строительных компаний и банковской сферы дают в результате те цены, которые сопоставимы с европейскими. Тогда как качество остается преимущественно «совковым».