Ситуация на рынке земли с каждым днем все более обостряется. Если говорить о земельных участках, классифицируемых как «дачные», то здесь все относительно просто: продолжается их перепродажа по спекулятивным ценам, которые перманентно повышаются. Земли сельскохозяйственного назначения пока «законсервированы» мораторием на продажу, который, судя по всему, будет снят в течение 2005 года. Но наиболее дорогостоящей является категория земельных ресурсов, потенциально предназначенных под застройку. Как правило, это свободные площадки в черте городов (особенно Киева) и коротком пригородном радиусе. Именно за эти земельные наделы ведется жесткая борьба крупных строительных компаний-монополистов. Кому достанутся лакомые куски земли – киевской и не только?
«Безземельный» ЮБК
Не менее актуальной является земельная проблема в Крымской автономии. Весной этого года состоялось расширенное заседание Рескомзема АР Крым, на повестке дня которого было проанализировано соблюдение земельного законодательства в республике, особенно на ЮБК и других курортных территориях. Результатом данного мероприятия стало распоряжение об ускорении инвентаризации земель полуострова, разграничение территорий населенных пунктов от других земель. В рамках населенных пунктов должны быть составлены генпланы, согласно которым может осуществляться санкционированная застройка. Тогда же было поручено провести мониторинг решений сельских и поселковых Советов о выделении земельных участков населению.
Очевидно, что была принята масса неправомерных земельных решений, нуждающихся в оценке суда и прокуратуры. Это касается преимущественно продажи земли Южного берега Крыма, большая часть которой сегодня находится в руках частных собственников. В частности, некоему частному предприятию Симеизский поселковый совет выделил 2 га земли. Однако, «по странному стечению обстоятельств» на эту землю существуют два акта под одним номером с той разницей, что второй акт предполагает выдачу не 2, а 4 га.
Другим подобным примером могут служить методы распределения земли Алуштинским кооперативом рыболовов «Утес», который бесплатно предоставил участок под строительство кафе некому предпринимателю. Горвласть Алупки выдала госакт на землю, добавив к участку и оформив в едином документе еще один пай.
Как писал uaprom.info ранее, в аналогичной ситуации пребывает и рынок санаторно-профилакторной базы ЮБК, где вместе с землей покупаются и оздоровительные комплексы, состоящие в коммунальной собственности местных властей. Последние заявляют, что у них не хватает финансовой базы на то, чтобы содержать в надлежащем состоянии все санатории, базы отдыха и отельные хозяйства. Поэтому оздоровительный сегмент АР Крым, планомерно проходя процесс разгосударствления, перетекает в частные руки. По последней информации с полуострова, на прошлой неделе продан очередной пансионат – «Голубая волна». Причем, не были оглашены подробности акта купли-продажи – ни сумма, уплаченная новым владельцем, ни сам новоиспеченный собственник «Голубой волны».
На сегодня в автономии прошли инвентаризацию около половины территорий населенных пунктов и пятая часть – за их границами. По сведениям Рескомзема, на проведение полной инвентаризации земель необходимо затратить 33 млн. грн., а за последние три года, когда началась эта работа, выделено лишь 1,5 млн. Органы местной власти не проявляют активности в проведении инвентаризации, не организуют конкурсов по продаже земли. К тому же, у Рескомзема не хватает полномочий для того, чтобы проводить расследование и «карательные» акции в отношении нарушителей земельного законодательства. Однако он первым выступил инициатором внесения изменений в действующую базу законов, предложив ввести уголовную ответственность за самозахват земли.
Обезземеливание по-столичному
Развитие киевского рынка земли привело к тому, что на сегодняшний день практически не осталось незастроенных площадок как в городской черте, так и в пригородной. За участки сражаются строители-монополисты, застраивая городские пустыри, уплотняя районы, снося «хрущевки» и надстраивая мансардные этажи. Дефицит земли ощущается уже сейчас, а с течением временем проблема отсутствия свободного места будет еще более обострена, рискуя перейти в хроническую форму. Тем более, что столичный градоначальник подписал мораторий на «строительную интеграцию» в пригород Киева.
Для того, чтобы придать массовому распределению земельного ресурса Украины хотя бы внешние признаки легитимности, власти совместно с законодателями придумала аукционы. Исходя из неудачного опыта проведения первых львовских и киевских земельных аукционов, напрашивается вывод, что определенной категории лиц тогда просто было не выгодно создавать прецедент с эффективной конкурентной продажей земли. В частности, одним из основных сбоев аукционной распродажи стала несовершенная процедура торгов, когда покупатель, предварительно выигравший лот, впоследствии отказывался от приобретения; в результате стоимость лота автоматически снижалась и тогда моментально находился реальный покупатель, который и становился собственником.
Новым концептуальным ходом по части легитимного распределения земельных участков стало введение в столице Киевгорсоветом конкурентных основ их предоставления. В разряд таких участков попадают все свободные от постройки земли государственной и коммунальной собственности, за исключением строительства объектов за государственные средства или в соответствии с международными договорами, заключенными Кабмином и Киевгорадминистрацией.
Механизм предоставления земельных участков на конкурентной основе состоит в продаже или передаче права аренды победителю, выявленному в ходе аукционной кампании и/или различного рода конкурсов. Как отмечает первый заместитель председателя КГГА Валерий Борисов, в течение месяца депутатскими комиссиями будет рассмотрен порядок предоставления земли согласно новым правилам, а на декабрьской сессии Киевсовет уже будет рассматривать эти конкретные предложения. Существует большая вероятность того, что этот порядок будет утвержден на декабрьской сессии, а с 1 января 2005 года он будет поэтапно внедряться.
Характерно, что в преддверии нововведений, которые ожидают отечественный земельный рынок, 18 ноября Киевсовет принял порядка 300 решений относительно передачи в аренду и продажи земельных участков. Видимо, с начала следующего года ситуация несколько изменится, приобретя оттенок прозрачности и легитимности; поэтому все «непрозрачные» дела будут решаться в этом году. Остается надеяться, что новые инициативы окажутся удачнее старых, и конкуренция не повторит участи аукционов. Но вот решит ли конкурентная основа главную проблему украинской стройиндустрии – монополизацию отрасли? Думается, только еще более ее усилит.