Рынок недвижимости столицы продолжает лихорадить: резко снизились количество договоров задатка и цены покупок. Однако наиболее негативным моментом является неуклонное снижение числа заключенных договоров по ипотечным кредитам, что связано с ужесточением правил их выдачи.
Индекс стоимости жилья в марте 2008 г.: $2730/кв. м. (+1,9% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +2% в месяц (-0,1%).
Индекс доходности: +1,6 банк/деп. (+0,1 банк/деп.)
За I квартал 2008 года индекс стоимости вырос на 6,1%.
Особенностью I квартала 2008 г. стало резкое сокращение новогодних каникул. Учитывая, что в январе и феврале на рынке обычно наблюдается дремотное состояние, нынешняя активизация в эти традиционно «застойные месяцы» для многих стала приятной неожиданностью. К положительным факторам и событиям можно также отнести внимание первых лиц государства к проблеме общедоступного жилья и опубликование Минюстом статистики количества сделок в 2005-2007 гг.
К сожалению, остальные, заслуживающие внимания изменения на рынке, имели негативный характер. Одни факторы (такие, например, как газовые скандалы, высокий уровень инфляции, политическая нестабильность) сказывались на развитии рынка недвижимости опосредствованно. А вот проблемы в банковской сфере, существенное ужесточение условий ипотечного кредитования, а также снижение курса американского доллара влияли на рыночные процессы самым непосредственным образом.
В марте на рынке действовали две взаимно противоположные тенденции. С одной стороны, явно ощущалось традиционное весеннее оживление деловой активности. С другой стороны, резкое проседание курса доллара, ужесточение правил ипотечного кредитования и пессимистические настроения в обществе замораживали рынок.
Поэтому неудивительно, что по сравнению с февралем в марте количество договоров задатка сократилось на 27% (данные предварительные, отчеты продолжают поступать). Изменился и качественный состав продаваемых квартир. Резко снизился удельный вес дорогих объектов. Если в феврале в перечне договоров задатков трехкомнатных квартир было на 12% больше, чем однокомнатных, то в марте однокомнатные квартиры приобретали в 2,5 раза чаще, чем трехкомнатные.
О чем говорит столь резкое (почти одномоментное) уменьшение доли трехкомнатных квартир в списке сделок? По мнению экспертов, за этим стоит не только осторожность, которую в условиях неопределенности могут позволить себе люди, живущие в более-менее нормальных условиях, но и резкое ужесточение правил ипотечного кредитования.
Прыжки на рынках валют, изменение правил ипотечного кредитования, противоречащие друг другу выводы экспертов, заявления политиков, массовые PR-кампании – все так или иначе сказывалось на рынке недвижимости. Потому каждая неделя марта имела свою специфику. Несмотря на очень высокую инерционность рынка, цены то ускоряли темпы роста, то замедляли. В результате индекс стоимости вырос на 1,9%, а средняя цена предложения квадратного метра на 2,5%.
Изменение цен предложений
Статистический анализ цен квартир, предлагаемых к продаже, показал, что квадратный метр в марте подорожал (см. табл.):
– в однокомнатных квартирах на 3,6%;
– в двухкомнатных квартирах на 3,1%;
– в трехкомнатных квартирах на 1,1%;
– в многокомнатных квартирах на 5,3%.
Изменение цен предложений на вторичном рынке недвижимости Киева по районам
Район | 2008 | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | |||
Цена $/кв.м | Изменение, % | Цена $/кв.м | Изменение, % | Цена $/кв.м | Изменение, % | ||
Голосеевский | февраль | 3372 | + 2.28 | 3794 | + 0.45 | 3516 | – 2.56 |
март | 3449 | 3811 | 3426 | ||||
Дарницкий | февраль | 2743 | + 4.01 | 2681 | + 1.53 | 2456 | + 1.10 |
март | 2853 | 2722 | 2483 | ||||
Деснянский | февраль | 2688 | + 4.65 | 2605 | + 2.15 | 2350 | + 1.11 |
март | 2813 | 2661 | 2376 | ||||
Днепровский | февраль | 2978 | + 2.28 | 2735 | + 2.71 | 2631 | + 1.48 |
март | 3046 | 2809 | 2670 | ||||
Оболонский | февраль | 3324 | + 3.07 | 3249 | + 2.22 | 3196 | + 9.67 |
март | 3426 | 3321 | 3505 | ||||
Печерский | февраль | 4703 | + 3.51 | 5049 | + 4.73 | 5413 | + 7.48 |
март | 4868 | 5288 | 5818 | ||||
Подольский | февраль | 3245 | – 0.52 | 3251 | + 5.75 | 3195 | + 0.50 |
март | 3228 | 3438 | 3211 | ||||
Святошинский | февраль | 2814 | + 5.93 | 2866 | + 2.51 | 2611 | + 2.64 |
март | 2981 | 2938 | 2680 | ||||
Соломенский | февраль | 3207 | + 3.21 | 3004 | + 1.50 | 3082 | + 1.14 |
март | 3310 | 3049 | 3117 | ||||
Шевченковский | февраль | 3863 | – 1.53 | 4129 | – 0.19 | 4395 | – 0.30 |
март | 3804 | 4121 | 4382 | ||||
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
Динамика изменения цен предложений в некоторых сегментах вторичного рынка Киева представлена на графиках.
На первичном рынке общегородской уровень цен в марте вырос примерно на 1%. Примечательно, что некоторые застройщики проводили так называемые «акции», с помощью которых старались быстрее распродать квартиры перед сдачей дома.
Выбор предложений, на первый взгляд, достаточно большой. Но, во-первых, большинство предложений со сдачей дома через год-полтора. А, во-вторых, наиболее ходовые малогабаритные квартиры находились по-прежнему в дефиците.
Так, например, у крупнейшего киевского застройщика ХК «Киевгорстрой» однокомнатные квартиры остались всего в одном доме на Троещине. Причем, эти квартиры далеко не малогабаритные – 57,8 кв. м. Двухкомнатные квартиры – в двух домах. Зато на сайте компании было немало четырех и пятикомнатных квартир.
У второго крупнейшего застройщика Киева – «Финансовой компании «Житло-инвест» – малогабаритные однокомнатные квартиры площадью 44 кв. м есть лишь в селе Петровском Киево-Святошинского района. Следующие по уровню «малогабаритности» идут квартиры площадью 52,24 кв. м. в Бортничах. В самом же Киеве однокомнатные квартиры от «Житло-инвеста» – 61,82 кв. м. (проспект Науки, 65).
На рынке аренды цены сейчас достаточно стабильны. В базах данных время от времени мелькают «гостинки» на дальних окраинах по $400 и двухкомнатные по $500 в месяц. Но квартиры по таким ценам быстро уходят. Более реально найти квартиру на $50 дороже.
На рынке ипотечных кредитов резко ужесточаются правила предоставления и обслуживания кредитов. Судя по всему, Нацбанк достаточно строго надзирает за выдачей кредитов, особенно на длительный срок. Соответственно банки повышают ставки и вводят дополнительные штрафные санкции за задержку платежей. К тому же в СМИ начались массовые PR-кампании, направленные против ипотечного кредитования по «этим огромным процентам». В результате удельный вес квартир, купленных на вторичном рынке с привлечением ипотечных кредитов, существенно уменьшился. Если в 2007 г. таких квартир было более 70%, то в январе 2008 г. – 62%.
Еще сложнее получить ипотечный кредит при покупке жилья на первичном рынке. Банки выдают такие кредиты, как правило, лишь в тех случаях, когда сами надзирают за ходом строительства, участвуют в кредитовании застройщиков. По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье на первичном рынке Украины сроком на 20 лет в марте 2008 г. составила в гривне 16,4% годовых, в долларах 13,2%, в евро 12,7%, в швейцарских франках 9,5%.
Прогноз на апрель
Сложно давать обоснованный прогноз в условиях, когда на рынке действуют две взаимно противоположные тенденции. И все-таки эксперты склоняются к тому, что в силу высокой инерционности процессов, сценарии поведения рынка в апреле будут во многом аналогичны тем, которые отмечались в марте.
Учитывая высокий уровень инфляции и ослабление доллара, цены предложений будут продолжать расти. Вполне возможно, что при этом будет расти (хотя и более медленными темпами) и размер торга. При этом цены реальных продаж, скорее всего, подрастут.
За более детальными прогнозами и консультациями обращайтесь по телефону (044) 537-77-77
Информационно-аналитический отдел группы компаний «Планета Оболонь»