Существует множество возможных вариантов возведения новых жилых площадей. Но, кроме тривиального уплотнения столичных микрорайонов путем дополнительной застройки за счет придомных территорий и пустырей, есть более интересная, только набирающая обороты тенденция – мансардное строительство. Однако отличает данный вид построек гораздо большее количество проблематичных моментов. В частности, речь идет не столько о самом процессе строительства, сколько о механизме оформления соответствующей документации. Именно на этом уровне возникают основные сложности, связанные с получением разрешения на строительство. В чем же состоит «загвоздка»?
Мансардное прошлое и настоящее
Более чем столетие назад мансардные этажи пользовались высокой популярностью в уездных городах России. Однако Россия не была первооткрывательницей сего строительного изыска. Хотя, как гласит история, идея состояла не в том, чтобы найти создать веяние в архитектуре. Она была гораздо прозаичнее и прагматичнее. Так, первые мансарды появились в Париже в ХVII веке, когда инженер и архитектор Франсуа Мансар начал использовать многочисленные чердаки, чтобы избежать высокого налогообложения, сумма которого начислялась в зависимости от количества этажей. В дальнейшем в мансарде экономные хозяева могли «упаковать» целый этаж из комнаток, сдаваемых внаем (в основном студентам). Так под крышами Парижа возник целый богемный мансардный мир – квартиры, кабинеты, студии.
Сегодня в Киеве мансардное строительство, несмотря на многочисленные препятствия, набирает обороты. Специальная городская комиссия подвела итоги по этому виду застроек в столице и приняла решение законодательно урегулировать возникающие и потенциальные конфликты, что будет способствовать дальнейшей активизации таких проектов.
В то же время комиссия установила, что за последние пять лет в Киеве введено в эксплуатацию всего 17 новых мансард, хотя на утверждение госэкспертизы поступило 175 объектов. То есть, на практике реализовывался лишь один десятый мансардный проект, тогда как сейчас строительные и проектировочные работы ведутся на 84 объектах. Всего же районы заключили за это время более 300 инвестиционных договоров.
По некоторым оценкам, себестоимость строительства мансарды примерно на 30% ниже, чем строительство нового жилья. Средняя себестоимость 1 кв. м мансарды составляет $350-380 (включая кровлю, окна и стены без отделки). По оценкам киевских риелторских фирм продажная стоимость 1 кв. м мансарды (без отделочных работ) может колебаться в пределах $650-1000. Процесс надстройки мансарды может занять от трех до шести месяцев, а инвестиции в такое строительство окупаются в течение 1,5-2 лет. На сегодняшний день Киев располагает более 2 млн. кв. м неосвоенных мансардных площадей. Самые богатые на мансардные площади – Шевченковский район г. Киева (около 400 домов) и Печерск (около 80). Темпы строительства мансард увеличились примерно 1,5 раза по сравнению с прошлым годом.
Правовой аспект мансардного строительства
Прежде всего, стоит сказать о том, что далеко не все дома в столице могут служить потенциальной площадкой для надстройки мансард. К числу «неприкасаемых» относятся сооружения, классифицированные в реестре как памятники архитектуры, облик которых, несмотря на течение времени, меняться не должен. В данном случае речь может идти лишь о реставрационных работах. Тем не менее, на практике имеем следующий факт: отель «Премьер-Палац», возведенный в начале ХХ в., претерпел существенные изменения, в числе которых и реализация мансардного проекта. На сегодняшний день в пятизвездочном отеле близ мраморного Ильича завершено строительство второй очереди.
Что касается менее примечательных зданий, то здесь есть свои особенности. В частности, по мнению опытных строителей, не стоит производить надстройку на сооружениях периода 1950-х, тогда как здания начала ХХ в. – идеальная площадка для мансарды. Как выяснилось, кирпич начала прошлого века обладает уникальными по своим прочностным характеристиках качествами, да и фундамент вполне позволяет надстройку.
Нередки случаи, когда мансардное строительство ведется на новостройках неэлитного типа, где кровельное пространство не украшено модными «космическими конструкциями». Однако какой бы дом ни был облюбован для надстройки, проблем с получением разрешения на ведение строительных работ не избежать.
Этап №1 – согласование подобного рода строительства с жильцами дома, где планируется возведение мансарды. Это один из самых сложных этапов, поскольку, как правило, жильцы верхнего этажа всегда выступают против какой-либо стройки «над своей головой». И мнение их не меняется даже несмотря на то, что, согласно законодательству и обещаниям строителей, в их квартирах будет произведен ремонт и ликвидированы все последствия стройки «сверху». Это, в основном, щели и трещины, а также затопления, которых просто не избежать в силу технологического процесса мансардного строительства, когда с кровли снимается защитное покрытие и настилается потом уже непосредственно сверху надстройки. Ситуация значительно упрощается, если верхний этаж принадлежит тому, кто планирует производить надстройку. Если согласие жильцов дома – «в кармане», можно переходить к следующей стадии процесса – «бумажно-бюрократической».
Этап №2 – согласование строительства с госучреждениями и получение разрешения на надстройку, порядок которого сложен и «разветвлен» по многим инстанциям. Так, вначале потребуется заключение инвестиционного контракта, включающего требования администрации и прописывающего назначение помещения – офисная или жилая площадь. Далее следует оформление правоустановительной документации, которая поочередно проходит три учреждения – АПЗ, Градостроительный совет и Киевгорэкспертизу. Затем необходимо получить бумагу от технического совета пожарной службы, органов газоснабжения и выполнить распоряжения Киевэнерго по проведению нового кабеля и др.
Этап №3 – оформление прав собственности на надстройку, которое стоит начинать одновременно с получением ряда документов из предыдущего пункта.
Этап №4 – получение справки от Управления охраны памятников, сроки выдачи которой составляют два месяца, а стоимость – от 3 до 6 тыс. грн. На сегодняшний день право собственности на мансарды не оформляется, поскольку окончательно не определено, кто этим должен заниматься – город или район.
Этап №5 (возможный) – выяснение отношений с жильцами верхнего этажа, возмущенными всеми теми неудобствами и ущербом, которые нанесло им строительство мансардного этажа. При подобном развитии событий главное – решить проблемы локально, сделать ремонт в их квартирах, дабы не доводить дело до суда, поскольку это затормозит процесс строительства, обеспечит штрафные санкции и другие дополнительные затраты владельцу будущей мансарды.
Таким образом, в условиях дефицита строительных площадок, строители, наряду с уплотнением районов путем достройки домов нашли еще один способ возведения «элитного поселения». По прогнозам специалистов, мансардные надстройки ожидает большое будущее. А так ли это, мы узнаем лишь с течением времени.