Рынок недвижимости Киева: итоги июля

В июле на киевском вторичном рынке жилой недвижимости стагнация продолжалась. В конце месяца наметилось небольшое оживление, которое проявилось в увеличении количества заявок на покупку. Однако это может оказаться лишь временным явлением, поскольку носило локальный характер.

Ситуация на рынке недвижимости Киева:

Индекс стоимости жилья в июле 2007 г.: $2435/кв. м. (-0,5% за месяц).

Индекс ценового ожидания: -0,5 в месяц (+0,3% по сравнению с июнем).

Индекс доходности в июле +0 банк/деп. (-0,2 банк/деп.)

С начала 2007 г. индекс стоимости вырос на 5,7%.

В течение всего месяца количество объектов в базе оставалось стабильным. Оживление спроса в последних числах трудно принять за тенденцию, так как многие продавцы откладывают продажу на осень в связи с предстоящими отпусками и надеждами на сезонную активность.

Цены продаж в июле плавно снижались практически во всех сегментах. В то же время можно отметить, что во многих сегментах рынка цены предложений не соответствовали ценам реальных продаж. Везде шел торг, и продавцы, как правило, уступали. Другое дело, что размер торга везде был разный.

Наибольших уступок (естественно, в процентном соотношении) можно было добиться в сегментах наиболее дешевого жилья. Объясняется это наличием объектов, цены на которые существенно ниже среднестатистических. Естественно, покупатели ориентируются именно на такие квартиры, далеко не всегда обращая внимание на их состояние и месторасположение. Ибо на что-то лучшее у них просто не хватает средств.

На графиках показана статистика цен предложений наиболее дешевых однокомнатных квартир (сегменты «старый кирпич» и «старая панель») на окраинах Киева, а также наиболее дорогих сегментов рынка («дореволюционные», «сталинки», «украинский кирпич»).

[1]

[2]

Если верить статистике цен предложений, в июле однокомнатные «хрущевки» продавцы оценивали в пределах $77500-87000 (в зависимости от месторасположения и метража). При этом в базе предложений можно было найти однокомнатные хрущевки ценой $68000-75000, а «гостинки» за $58000-60000. Пусть удельный вес таких объектов не такой уж и большой; но в июле они реально были. И их наличие – весомый аргумент при торгах.

Поэтому продавцы, желающие срочно продать квартиры, относящиеся к сегментам «дешевого жилья», вынуждены были уступать до 10%.

[3]

Данные приведенного технического анализа свидетельствуют о расслоении рынка, характерного периоду стагнации.

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

Определенные изменения произошли на первичном рынке – увеличилось количество предложений. Застройщики открыли новые объекты, и в некоторых из них предлагают остро дефицитные однокомнатные квартиры. Правда, «малогабаритки» отсутствуют, однокомнатные квартиры относительно «скромных метражей» (до 50 кв. м) уходят очень быстро, остается жилье по 55-65 м кв.

Цены на жилье эконом и бизнес классов были практически стабильными.

Похоже, застройщики достаточно серьезно отнеслись к критике и обвинениям в сговоре. Согласно недавно опубликованным данным Госкомстата, во II квартале киевские строители сдали квадратных метров жилья на 83% больше, чем в I. При этом прирост сданных квартир еще больше: в I квартале 2151 квартира, во II 4140, т.е., прирост 92,47%.

По мнению экспертов АН «Планета Оболонь», в августе общая стагнация на киевском вторичном рынке жилой недвижимости продолжится. Но в отдельных сегментах рынка весьма вероятны тенденции оживления деловой активности.

В сегментах массового малогабаритного низкокачественного жилья сделки будут заключаться преимущественно по ценам, уровень которых существенно ниже среднего. Поэтому продавцы, желающие продать летом такие квартиры, должны снизить цены.

Общегородской уровень цен, скорее всего, на полпроцента «просядет». При этом вполне возможно, что цены на «дорогое жилье» останутся без изменений, а на «дешевое» продолжат снижаться.

Информационно-аналитический отдел группы компаний «Планета Оболонь» (www.domik.net)