Рынок недвижимости Киева: итоги июня

В июне застойные явления на киевском вторичном рынке жилой недвижимости усилились. Продолжало сокращаться количество сделок. Скорее всего, стагнация продолжится весь летний период. Причем сделки будут заключаться преимущественно по ценам, уровень которых будет ниже среднего.

Ситуация на рынке недвижимости Киева:

Индекс стоимости жилья в июне 2007 г.: 2448$/кв. м. (-0,7% за месяц);

Индекс ценового ожидания: -0,8% в месяц (-0,7% по сравнению с маем);

Индекс доходности в июне +0,2 б/д (- 0,9 б/д);

За первое полугодие 2007 года индекс стоимости вырос на 6,3%.

Выставляя новый объект, большинство продавцов ориентируются на средние цены, игнорируя предложения риэлторов (подкрепленные конкретными примерами успешной продажи) снизить цену на 5-8%. Продавцы обычно полагают, что снизить цены всегда успеют, а вначале нужно осмотреться. Осмотреться же при отсутствии звонков, просмотров и торгов весьма сложно. При этом, расхождение в ценах весьма значительно, что затрудняет адекватное корректирование предложений. Сказывается очень высокая инерционность рынка.

Покупатели также не спешат. Обнаружив, что где-то ощутимо снизилась стоимость квартир, ожидают дальнейших снижений. Ведь, в отличие от продавцов, они обычно ориентируются не на средние цены (а тем более, не на максимальные), а на минимальные. И лишь забраковав наиболее дешевые объекты, начинают присматриваться к более дорогим.

Июньские цены предложений в отдельных сегментах рынка приведены в таблице.

Позиционное противостояние продавцов и покупателей было характерно не только для июня, но и всего полугодия. В состояние стагнации рынок вошел в первых числах января. Возможно, кто-то не согласится с использованием данного термина применительно к периоду январь- апрель (цены-то ведь росли). Но дело ведь не столько в ценах, сколько в оборотах рынка. Если сделок мало, – то на рынке застой. Тенденции галопирующего роста цен конца 2006 г. закончиться в одночасье не могли.

Ушла в прошлое утомительная гонка предыдущих месяцев, когда нужно было успеть взять кредит в валюте и оформить сделку до введения налога на доходы, полученные при продаже недвижимости. Налог первого января ввели, а разговоры об ограничении валютного кредитования так и остались лишь разговорами. Причины для спешки отпали. Тех, кто никак не мог остановиться, тормозили нотариусы. Они вновь, как и два года назад, ссылались на отсутствие разъяснений и отказывались оформлять сделки купли-продажи недвижимости. К концу января многое утряслось, но отдельные неясности с налогообложением остались.

Повышенный налог, взимаемый при продаже в течение года двух и более объектов, выдавливает с рынка спекулятивный капитал, снижает инвестиционную привлекательность недвижимости. И тем самым, казалось бы, облегчает доступ к квартирам людей, покупающих их для жилья. Но вместе с тем, налог способствует застою рынка.

Инвесторы, имеющие несколько квартир, теперь менее динамичны. И это проявляется, прежде всего, при проседании цен: без очень веских причин вряд ли инвестор будет продавать более одной квартиры в год. Кроме того, в ряде случаев налог удорожает т.н. съезд, то есть, обмен нескольких объектов недвижимости на один. Такие обмены, оформленные как операции купли-продажи, происходят достаточно часто при получении наследства.

Анализируя причины стагнации рынка, следует признать, что основным фактором было резкое увеличение разрыва между ценами и покупательской возможностью граждан.

По оценкам экспертов «Планета Оболонь», количество покупателей, имеющих возможность и желание приобрести недвижимость в Киеве «с нуля» (т.е., без продажи другой недвижимости), сократилось за год в несколько раз. «С нуля» покупают либо элитную недвижимость, либо самую малогабаритную и дешевую. Как правило, все остальные покупатели практикуют так называемые альтернативные сделки: вместо одной недвижимости приобретают другую.

Если исходить из того, что при альтернативных сделках на киевском вторичном рынке среднее приращение площади жилья составляет порядка 20 кв. м, то для совершения обмена необходимо порядка $50-60 тыс. В случае ипотечного кредитования это порядка $750-900 в месяц. Суммы для 80% киевских семей – неподъемные. А вот для 5-8% семей они и сейчас вполне реальны.

Поэтому долго всеобщее ожидание продолжаться не может: жилищные проблемы остаются, отложенный спрос и отложенное предложение накапливаются. Непоколебимое стоическое поведение продавцов и многих застройщиков, у которых, судя по всему, «нервы крепкие», может продолжаться достаточно долго. А вот покупателям ждать сложнее. Потребность в улучшении жилья носит массовый характер: жилой фонд в расчете на душу населения у нас в полтора-два раза меньше, чем в большинстве развитых стран, качество его низкое.

Между тем, надежды на резкое увеличение строительства пока остаются достаточно призрачными. Коррупция, отсутствие системности в застройке Киева, проблемы с выделением земельных участков и проведением общественных слушаний, негативно сказываются на объемах строительства. Если в первом квартале 2006 г. было введено в эксплуатацию 268451 кв. м жилья (3143 квартиры), то в первом квартале 2007 г. – всего 209619 кв. м (2251 квартира), т.е., недобор по квадратным метрам – 22%, а по количеству квартир – 28%. Кроме того, в адрес застройщиков посыпались обвинения в сговоре, цель которого – повышение покупательского спроса и повышение цен на жилье. Антимонопольный комитет и профильное министерство проводят соответствующие расследования, которые факт сговора пока не подтвердили.

Многие застройщики изменили тактику продаж. Имея финансовые резервы, строят за свои деньги. А заодно пытаются подогреть спрос за счет ограничения предложений. Максимум на что идут некоторые операторы рынка, это летние акции и отсрочки платежей.

За полгода цена предложения квадратного метра выросла:

– в однокомнатных квартирах на 6,9%;

– в двухкомнатных квартирах на 7,9%;

– в трехкомнатных квартирах на 9,3%.

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

Стагнация, естественно, затронула и банковский сектор: снизился спрос на ипотечное кредитование. Как результат конкурентной борьбы за потребителя этой услуги банки стали предлагать более лояльные условия кредитования. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации в первом квартале процентные ставки по ипотечным кредитам в национальной валюте снизилась на 0,18%, в долларах США осталась на том же уровне, а в евро выросла на 0,4%. По состоянию на 01.04.2007г. медианная процентная ставка по ипотечным кредитам составляла: в гривнах 17,6%, в долларах 12%, в евро 11,65%.

Прогнозы на ближайшую перспективу

По мнению экспертов «Планета Оболонь», стагнация киевского рынка недвижимости продолжится весь летний период. В сегментах массового жилья сделки будут заключаться преимущественно по ценам, уровень которых существенно ниже среднего. Поэтому продавцы, желающие продать летом квартиры, должны снизить цены. Общегородской уровень цен, скорее всего, «просядет» в июле на 1-2%. При этом вполне возможно, что цены на «дорогое жилье» останутся без изменений, а на «дешевое жилье» снизятся на 2-3%.

Полную версию аналитического обзора читайте на www.domik.net