Многие украинские компании, работающие в сфере недвижимости, уже достигли стадии зрелости, на которой, как правило, замедляются темпы роста основных показателей. В этой ситуации резко возрастает роль топ-менеджмента, поскольку для сохранения потенциала предприятия необходимо провести преобразования и изменения в организационной структуре, производстве, маркетинге.
Кадровый дефицит
Рынку недвижимости до сих пор не хватает профессиональных управленцев, которые могут успешно осуществлять стратегическое развитие компании. Опытные топ-менеджеры нужны и компаниям, которые вышли из периода роста и находятся в стадии стабилизации, и тем, которые интенсивно развиваются, пребывают на стадии становления. Последним требуются менеджеры, имеющие серьезный опыт организации бизнеса с нуля, способные создать стратегию, собрать надежную команду. Спрос на опытных управленцев сейчас значительно превышает предложение.
Причины такой ситуации вполне понятны. Украинский рынок недвижимости стал формироваться относительно недавно и за это время достаточного количества профессионалов с необходимым образованием и значительным опытом работы просто не могло появиться. Сегодня крайне востребованы руководители, которые умеют управлять масштабными проектами: это связано с тем, что собственники крупных компаний все активнее передают управление в руки профессионалов.
Доверяй, но проверяй
Как правило, зарплата топ-менеджера складывается из фиксированной части и бонусного вознаграждения. И если по поводу фиксированной части зарплаты устанавливается четкая договоренность, то с бонусной системой все намного сложнее. Собственник может не выплатить премию, объяснив это неудовлетворительными результатами работы управляющего, недостаточной продуктивностью и т. д. Индивидуальная договоренность с владельцем, не имеющая юридической силы, является достаточно распространенной ошибкой обеих сторон. Отсутствие документально подтвержденного обязательства приводит к тому, что у менеджеров нет уверенности в получении вознаграждения, а это негативно сказывается на результатах труда.
На практике устные договоренности между собственником и наемным менеджером нередко нарушаются. Бывают случаи, когда акционеры лишают топ-менеджеров либо «выходного пособия» при увольнении, либо обещанных бонусов и премий. Поэтому необходима разработка четких положений о премировании и материальном вознаграждении менеджеров в трудовом договоре.
Андрей Длигач, председатель совета директоров группы компаний MDN Group считает, что владельцу предприятия стоит делиться акциями с топ-менеджерами, так как дополнительная лояльность и ответственность становятся следствием сопричасности. В то же время, опыт MDN Group свидетельствует о том, что менеджеры не должны переходить на уровень мажоритарных собственников. Эффективным становится уровень 3-5%. При его превышении, менеджер быстро переходит на роль «собственника» со всеми вытекающими отсюда последствиями.
От управляющего до владельца – один шаг
До недавнего времени украинский рынок недвижимости развивается стремительными темпами. И так как спрос формирует предложения, нередко, в кадровой политике компаний происходят частые изменения. Это связано с тем, что многие топ-менеджеры, проработав несколько лет на ту или иную компанию, набираются достаточно опыта и знаний для создания собственной управляющей фирмы.
Но, по словам Валерия Кирилко, директора компании Concorde Development, как правило, управляющие компании создают топ-менеджеры, которые имеют опыт работы в нескольких организациях и не видят смысла продолжать работать на зарплату. Например, в компанию нанимается топ-менеджер, он довел объект до сдачи в аренду, наладил постоянные денежные потоки от сдачи площадей, и ему становится не интересно заниматься этим объектом, так как основные свои функции он выполнил. Тогда у управляющего появляется желание создать собственную структуру.
Существует и обратная ситуация, когда собственник и генеральный менеджер совмещены в одном лице. По словам А.Длигача, это является одной из черт современного украинского бизнеса. Ситуации, когда мажоритарный владелец является директором предприятия, в последнее время настолько часты, что следует отнести этот факт к особенностям предпринимательства в Украине. При этом если подобное совмещение в малых предприятиях зачастую оправдано, то в средних и крупных становится причиной многих проблем.
Велик соблазн владельца-директора контролировать максимум процессов на предприятии, что вызывает немало трудностей. По мнению таких собственников, подчиненные работают только под их непосредственным контролем. Поведение владельцев может быть оправдано их значительным опытом работы на рынке недвижимости, лидерскими качествами, опытом, делающим их в глазах сотрудников основой будущего благополучия компании.
На практике же зачастую это не всегда срабатывает. Как только возникает необходимость разрешения определенных проблем, опыт владельца оказывается неприменимым, а знаний – недостаточно для тиражирования успеха.