В то время как официального разрешения на операции с землей нет, и до 2005 года действует мораторий на оформление договоров купли-продажи земли, большинство привлекательных и престижных участков куплены и приватизированы. Следующими с легкой руки Кабмина «с молотка» могут пойти земли несельскохозяйственного назначения, собственниками которых, кроме собственных граждан, будут еще и иностранные. Разрешение продавать несельхозземли иностранцам приведет зарубежный финансовый ресурс в украинский бюджет, а также улучшит инвестклимат в стране. Но чем принятие правительственного законопроекта обернется для земельного фонда Украины?
Все началось с того момента, когда три года назад – 25 октября 2001 года – в муках и противоречиях в ВР был принят Земельный кодекс. «Реформированный» кодекс (после завизированного в 1992 году Леонидом Кравчуком недоработанного «пилотного»), подписанный Президентом Леонидом Кучмой, предусматривал частную собственность на землю. В то же время, он устанавливал пятилетний мораторий на операции с покупкой и продажей земельных участков. Согласно кодексу, с 2005 до 2010 года разрешалась продажа не больше 100 га сельскохозяйственных земель из расчета на одного человека. Кроме того, предусматривался 20-летний мораторий на продажу земли иностранцам.
В кулуарах Рады поговаривают, что между первым и вторым чтениями в кодекс внесли такую массу поправок, что он едва ли сопоставим с начальным вариантом. Между тем, процесс «правки» и «форматирования» главного документа, регулирующего земельные отношения в государстве, не прекращается и по сей день. В Верховную Раду продолжают поступать все новые проекты, поправки и предложения, якобы призванные усовершенствовать кодекс, а вместе с ним и сам механизм купли-продажи-аренды земли.
Однако, одно дело – декларации, другое – объективная реальность. В контексте земельных отношений эти две категории существуют в параллельных измерениях независимо друг от друга. В то время как официального разрешения на операции с землей нет, и до 2005 года действует мораторий на оформление договоров купли-продажи земли, все наиболее привлекательные и престижные участки уже куплены и приватизированы. Да и штрафными санкциями за самовольный захват и застройку земельных площадей, приходится не пугать, а только смешить потенциальных и реальных нарушителей – 225 грн. вне зависимости от количества и качества «оккупированных» территорий.
Но «совершенствованию» Земельного кодекса нет предела, особенно по части продажи земельных участков иностранным гражданам. Так как по украинским законам просто участок земли иностранцы в Украине купить не могут, то кодексом для них предусмотрено право на приобретение земельных участков под объектами недвижимого имущества. То есть, если они покупают некое строение, то земля, на которой оно стоит, также принадлежит им на правах собственности.
Кроме того, не так давно Кабмин, в числе прочих, озвучил инициативу по части продажи земли иностранным гражданам. В частности, суть его предложения сводилась к тому, чтобы законодательно закрепить возможность продажи предприятиям со 100% иностранным капиталом земель несельскохозяйственного назначения. Целью подобной инициативы является существенное увеличение поступлений в бюджет, а также – по возможности – привлечение иностранных инвестиций.
Недавняя, последняя по счету, попытка изменить кодекс не удалась, так как Президент, выступающий за скорейшее разрешение купли-продажи земли, ветировал закон, предусматривающий продление моратория на торговлю сельскохозяйственными землями до 2010 года. Так, состоянием на сегодняшний день правом собственности на землю потенциально могут обладать исключительно совместные предприятия, где в числе учредителей находятся иностранные граждане – юридические или физические лица. Что касается всех остальных иностранных подданных, то здесь все принципиально иначе: им доступно лишь право аренды, которая может быть краткосрочной (до 3 лет) и долгосрочной (до 25 лет).
Если говорить о тенденциях в отношениях иносторанцев к украинской земле, то можно утверждать о возрастающей заинтересованности с их стороны не просто в аренде, а в аренде с последующим правом покупки земли. Мотивация зарубежных инвесторов в этом случае основывается на простых истинах: покупка земли «под предприятием» существенно снижает риск возможных притязаний по земельному поводу (что нередко бывает в странах с переходной экономикой), а также позволяет собственнику получать кредиты под «земельный» залог. Кроме того, наметились определенные позитивные подвижки в сторону улучшения инвестклимата.
Но есть и другой аспект земельного вопроса. Для иностранных граждан, имеющих возможность приобретать в частную собственность землю только при наличии на ней построек, зачастую основную ценность составляет непосредственно земельный участок. В этом случае существует определенная опасность довольно существенной скупки земли со строениями на ней, особенно в свете постепенно улучшающейся ситуации в отношении гарантий на права собственности.
В Земельном кодексе на сегодняшний день определено, что иностранные юрлица могут получить в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах и за пределами населенных пунктов при условии, что они приобретают вместе с ними и объекты недвижимости. В случае сооружения иностранными юридическими лицами объектов в рамках своей предпринимательской деятельности, земля «под объектом» также переходит в их частную собственность.
При таком раскладе выгодным становится следующий порядок действий: вначале покупается земельная площадка с неким строительным объектом, который незамедлительно идет под снос и на его месте возводится крупное рентабельное предприятие, с лихвой окупающее все затраты в самое ближайшее время. Право собственности позволяет широко использовать кредитные программы и с той или иной степенью успешности защищает от различных притязаний.
Если говорить о земельном вопросе и его решении в РФ, то там Госдума приняла закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которым запретила иностранным гражданам приобретать сельхозземли в собственность. Российские депутаты также не стали устанавливать в законе минимальный срок аренды земли, остался лишь ее максимальный срок — 49 лет. Госдума, между тем, отклонила поправку группы депутатов, поддержанную правительством, о возможности для иностранцев после трех лет аренды приобретать в собственность сельскохозяйственные земли по рыночной стоимости.
В целом, правительственный законопроект имеет неплохие шансы быть одобренным и принятым. Относительную «легкость» его прохождения обеспечит сама категория земель (несельскохозяйственные), склонность Президента к ускорению разрешения ее продажи, а также поступления в бюджет наряду с улучшением инвестиционного климата в государстве.
Рассматривая потенциальные возможности, предоставляемые в соответствии с Земельным кодексом, нужно принять целый пакет Законов (порядка 30), которые и создадут отлаженный механизм земельных отношений в Украине. Эти законы касаются разграничения земель на государственную и коммунальную собственность, их оценки и платы за них, государственной регистрации земельных участков и ипотеки с землей, создания Государственного земельного Кадастра и др.