Конфликты между застройщиками и жителями сегодня перешли из разряда форс-мажора в привычную и обязательную часть практически любого строительства как в Киеве, так и в других крупных городах Украины. Причем страдают в результате не только застройщики, но и сами жители. Найти выход из такой ситуации сегодня пытаются как строительные компании, так и общественные организации, представляющие интересы граждан.
Блокирование стройплощадок и установление палаточных городков порой является единственным способом «достучаться» до строителей, однако последствия подобных действий бывают достаточно печальными. Во-первых, увеличивается риск инвестирования в строительство. Во-вторых, блокировка площадок срывает графики строительства, что выливается в дополнительные финансовые затраты. Кроме того, многие строители строят на кредиты – и с продлением срока кредита увеличиваются проценты. Естественно, все дополнительные затраты застройщик компенсирует повышением цены построенного жилья, в результате чего страдают уже покупатели квартир.
Отечественное законодательство предусматривает и другие механизмы участия граждан в решении градостроительных вопросов – прежде всего, это общественные обсуждения проектов застройки. Однако ни один из этих методов в настоящее время не работает должным образом, поскольку не прописаны процедуры их практической реализации.
«Статья 18 закона «О планировании и застройке территорий», а также решение Киевсовета о проведении общественных обсуждений сегодня не выполняются, поскольку оба этих документа носят декларативный и неконкретный характер – фактически, это лозунги», – считает народный депутат Арнольд Радовец.
Если обратиться к международному опыту решения подобных задач, то следует отметить, что в развитых странах участие общественности в процессе городского планирования является обязательным. Причем это не всегда формализовано на государственном уровне – обычно подобные вопросы в компетенции местных властей. Наиболее распространенные процедуры – ознакомление жителей района с планами его застройки; встреча представителей застройщиков и местной власти с общественными организациями и другими сторонами; создание общественных комитетов на время планирования застройки территории.
По какой же причине в нашей стране подобные механизмы не работают?
«Для того, чтобы решить эту проблему, в нашем законодательстве должны быть прописаны не только общие положения, но и основные процедурные вопросы, – считает Владимир Никитин, директор Международного центра перспективных исследований. – Первый из этих вопросов – какая процедура общественных слушаний должна быть конечной? Потому что их можно проводить сколько угодно. Вопрос второй – какая именно общественность должна принимать участие в обсуждении проектов застройки конкретной территории? Потому что зачастую против застройки Киева протестуют жители Черкасс. Третий вопрос – какая информация о проекте должна быть открыта для граждан и как реально это обеспечить. Четвертый – на каких этапах градостроительного процесса необходимо участие граждан».
Возможные варианты решения как этих, так и других вопросов обсуждали застройщики, депутаты и представители общественности на круглом столе 16 марта.
«Самый короткий путь решения проблемы конфликтов между застройщиками и жителями – наличие в городе утвержденного зонинга, – считает Андрей Миргородский, член набсовета ЗАО «Инвестиционная компания XXI век». – При наличии такого документа каждый мер, депутат, застройщик или житель четко знает, что на какой территории можно построить. Подобный закон позволяет избежать субъективистских подходов к застройке». В настоящее время проект зонинга для Киева разрабатывается.
Вариантом решения проблемы результативного проведения общественных обсуждений проектов, по мнению застройщиков, может быть внесение в украинское законодательство некоторых дополнений, которые позволят более четко регламентировать данную процедуру. Проект изменений в ЗУ «О планировании и застройке территорий» разработала Украинская строительная ассоциация, объединяющая более 60 крупных строительных, инвестиционных и девелопперских компаний.
Вышеупомянутый закон предлагается дополнить еще одним разделом под названием «Порядок проведения общественного обсуждения градостроительной документации на местном уровне».
В частности, предметом общественного обсуждения должны быть не проекты отдельных зданий, а генплан населенного пункта, детальный план территории (ДПТ), проекты застройки и схемы планирования территории. По мнению разработчиков законопроекта, это позволит избежать конфликтов на стройплощадке – если план застройки района заранее согласован, у жителей не должно возникнуть возражений.
Нардеп Ксения Ляпина отметила, что серьезной проблемой при реализации этого положения будет сама организация собрания: «Наши граждане привыкли реагировать только на установку забора и рытье котлована. Собрать их на обсуждение плана застройки будет проблематично».
По мнению представителя общественной организации «Голос общины Киева» Владимира Бондаренко, предметом обсуждения должны быть не только перечисленные в статье документы, но и внесение изменений в них. «Поскольку сегодня Киевсовет пачками принимает решения о выделении земли и одновременно внесении изменений в генплан, предметом общественного обсуждения должны быть и эти изменения, а также установление и изменение границ зеленых зон, водоохранных полос и т.п., – пояснил В. Бондаренко. – Кроме того, положение о том, что общественные слушания относительно строительства отдельных зданий и комплексов необходимо проводить только при отсутствии утвержденной градостроительной документации для данной территории можно понимать так, что при наличии генплана города общественные слушания можно не проводить. Однако столь общего документа явно недостаточно – необходим как минимум утвержденный ДПТ».
Помимо этого, серьезной критике подверглось и такое положение: «В случае отсутствия предложений и замечаний (от граждан) по поводу строительства отдельных зданий, сооружений и комплексов общественное обсуждение не проводится». По мнению представителей общественности, данный пункт нарушает права жителей территории – в течение месяца после сообщения о начале разработки строительной документации они вряд ли смогут правильно оценить будущий объект и внести необходимые предложения. Более приемлемым вариантом было бы проведение общественных слушаний на всех этапах разработки градостроительной документации.
Кроме того, проведение общественных слушаний после начала разработки градостроительной документации хорошо для «общих» проектов – генплана, ДПТ и т.п. Если же речь идет об отдельных объектах, то обсуждать что-либо после того, как застройщик получил участок, просто бессмысленно.
Ну и самый главный вопрос – кто будет принимать окончательное решение по результатам общественного обсуждения. Авторы законопроекта предлагают создать специальную комиссию из представителей честной исполнительной власти, депутатов, разработчиков и заказчиков. Однако данное предложение также не встретило однозначной поддержки. По словам В. Бондаренко, рассмотрение замечаний специальной комиссией займет много времени – разработчики проекта и так могут сразу сказать, что реально учесть, что – нет. Нардеп Ксения Ляпина отметила, что окончательное решение должна принимать не комиссия, а местный совет – в этом случае он будет нести ответственность перед избирателями.
Анализируя законодательные предложения Украинской строительной ассоциации, нардеп Юрий Одарченко отметил, что данный они во многом перекликается с теми законами, которые действуют в Москве, однако по сравнению с российскими аналогами несколько выхолощены. «В московских законах более подробно и демократично прописаны процедура проведения общественных слушаний, процедура работы согласитительной комиссии и то, каким образом эта комиссия может повлиять на проектно-строительную документацию, – рассказал Ю. Одарченко. – Кроме того, для уменьшения количества строительных правонарушений из строительного законодательства необходимо убрать понятие градостроительного обоснования. Это лазейка, которая позволяет без утверждения генерального плана и ДПТ разрабатывать «точечные» участки и получать обоснование для строительства этих объектов». По словам депутата, осуществить подобную корректировку мешает сильное простроительное лобби в парламенте.
Инициатива Украинской строительной ассоциации в целом встретила поддержку как депутатов, так и представителей общественности, и после корректировки с учетом высказанных замечаний будет передана на рассмотрение в Верховную Раду.