К сожалению, специалисты вынуждены констатировать, что ипотечный рынок в Украине сегодня развивается не по самому лучшему сценарию. Те характерные для данного рынка условия выдачи кредитов для покупки и строительства жилья, которые отличают их от других, и не только процентной ставкой, но и продолжительными сроками, при нынешних реалиях не могут быть доступны для большинства населения. По той причине, что банки не в состоянии предложить ставки по данным кредитам существенно ниже, чем ставки по привлекаемым депозитам.
Хотя сам предмет ипотеки (т.е. недвижимость) дает весомые гарантии как кредитору, так и потенциальному инвестору. Суть в том, что доходность по ипотечным кредитам больше увязана не с депозитными ставками, а ориентируется на доходность фондовых инструментов. А значит, ипотечные кредиты должны быть привлекательны для использования в качестве покрытия при эмиссии ценных бумаг или других обязательств залогов, считает Сергей Волков – исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации. Доходность по ОГВЗ или корпоративным облигациям варьируется от 11 до 13 %. Это значительно ниже, чем ставки по привлекаемым депозитам.
Если правильно строить систему, можно добиться существенного расширения рынка путем предложения более приемлемых условий для инвесторов. Но это возможно только после принятия соответствующих законодательных актов. В первую очередь, закона “Об ипотечных ценных бумагах”. Далее, следует снизить риски, связанные с неразвитой, по сути, системой регистрации обременений (ограничений прав) и решить целый ряд других проблем по ценным бумагам.
Ситуация на рынке
Объем обеспеченных ипотекой кредитов составляет 4,5 млрд. грн. Это всего несколько процентов от общего кредитного портфеля банков. Развитием ипотечных программ в Украине занимается 35 банков. При этом доля 12-ти из них в общем объеме ипотечных кредитов составляет 70%. Воспользоваться ипотечными кредитами смогли 6-10% граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Чтобы снижались кредитные ставки, нужно создать конкурентную среду на рынке ипотеки. В течение последних двух лет на рынке кредитования под покупку жилья и финансирование строительства жилой недвижимости сформировалась стабильная группа лидеров (банки, занимающие более 1% рынка). В данную группу входят банки: ОАО „Ощадбанк”, ОАО ”Укрэксимбанк”, АКБ „Надра”, АКБ ”Аркада”, АКБ „Правекс-банк”, АППБ „Аваль”, АКБ „Проминвестбанк”, ЗАТ КБ „Приватбанк”, АКБ „Укрсоцбанк”. В конце прошлого года к лидерам присоединились еще два банка: Брокбизнесбанк и Укрсиббанк, занявшие соответственно 5,4% и 4,1% рынка.
Итак, группа из 11 банков, каждый из которых имеет разветвленные сети филиалов и отделений на территории Украины, занимает около 78% рынка жилищного ипотечного кредитования. И именно между ними будет вестись конкуренция, особенно, на рынке жилищного ипотечного кредитования в крупных областных центрах. За прошлый год сумма кредитов, обеспеченных ипотекой, увеличилась более чем в 3 раза. Около 70% ипотечного рынка сосредоточено в Киеве.
Существующая схема жилищного кредитования недостаточно эффективна из-за трудностей, возникающих с привлечением «длинных» денежных средств. Поскольку украинские банки формируют ресурсы преимущественно за счет депозитов, стоимость которых составляет 10% годовых и более, они не в состоянии предоставлять долгосрочные кредиты по меньшей процентной ставке. Более того, краткосрочный характер депозитов создает для банков, выдающих кредиты сроком от 10 лет, дополнительный риск снижения ликвидности. Все это препятствует развитию ипотечного кредитования. Государственные субсидии – лишь временные меры, они не способны решить проблему в целом.
Также специалисты отмечают, что увеличение жилищного кредитования сдерживает предоставление кредитов, номинированных в долларах США. Это значительно снижает риск в случае удешевления национальной валюты. Кроме того, люди получают кредиты в долларах, а доходы – в гривнях. Поэтому каждый раз приходится конвертировать свои доходы.
А банки что?…
По данным Национального банка Украины, общий объем чистых активов коммерческих банков нашей страны превысил отметку в 100 млрд. грн. Основной причиной такого роста стало рекордное (на 60%) увеличение в 2003 году выданных кредитов по сравнению с предыдущим годом. Сказалось заметное снижение среднего показателя кредитной ставки: если в 2002 году она составляла 25% годовых (в национальной валюте), то в 2003-м снизилась, по различным данным, до 17,7 – 17,9%.
Об оживлении кредитного рынка и снижении кредитных ставок украинское правительство мечтало давно. Но оказалось, что успокаиваться рано. Проанализируем структуру банковских активов и пассивов. За последние два года, по данным «Вісника НБУ», долгосрочные кредитные вложения выросли в среднем вдвое – с 17% до 34% от общего объема кредитного портфеля. А за последний год чуть ли не в три раза. Рост происходил в основном за счет краткосрочных (в большинстве своем, полугодичных) депозитов, а то и остатков на счетах, которые могут быть востребованы в любой момент. В результате в 2003 году заимствования только с депозитного рынка выросли почти вдвое по сравнению с 2002. В результате, рост объема кредитования обернулся диспропорцией между активами и пассивами в сторону уменьшения первых. А это, как известно, способно заметно снизить устойчивость банковской системы и стать первым шагом на пути к кризису ее ликвидности.
Вообще, уровень рентабельности активов в целом по системе коммерческих банков достаточно низкий – 0,9%. Это объясняется и несовершенством структуры активов, значительная часть которых – проблемные и нематериальные. Кроме того, дебиторской задолженностью, значительными отчислениями в резервы. Необходимо учесть еще и то, что в Украине большинство банковских учреждений – малые и средние банки с незначительным объемом капитала.
Поэтому, хотя вклады населения в 2003 году выросли в полтора раза, составив почти 27 млрд. грн., все же их не хватило банкам, чтобы обеспечить кредитами всех желающих. Кстати, кредитные союзы и инвестиционные фонды тут же воспользовались ситуацией и заняли населению около 1 млрд. грн. В результате, 2004 год начался с того, что большинство банков либо повысили процентные ставки, либо приостановили кредитование.
Так, «Финансы и кредит», прекративший выдавать кредиты в национальной валюте, поднял в январе цену своих ссуд в валюте с 13% до 17% годовых, «Правэкс-банк» – с 14% до 15%, «Укрсоцбанк» – с 13% до 15%, ТАС-Инвест банк – с 14% до 16%.
Что сделано и что предстоит сделать
Одного Закона «Об ипотеке», который вступил в силу с 1 января с.г., оказалось недостаточно. Для нормального функционирования ипотечного рынка необходим целый юридический пакет, в котором Закон «Об ипотеке» является базовым, но не единственным. Вторым обязательно должен быть Закон «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений», а третьим – Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Второй из них принят в этом году, третий сейчас находится в Верховной Раде и недавно был отклонен народными депутатами.
Что же касается вторичного рынка, то он может быть сформирован, но опять-таки при условии принятия Закона «Об ипотечных ценных бумагах», предполагающего запуск цикла рефинансирования первичных ипотечных кредиторов. Рефинансирование предполагается осуществлять посредством выпуска в обращение их собственных обязательств в виде ипотечных облигаций или путем продажи этих кредитов специализированным организациям. А те организации, в свою очередь, также выпускают собственные облигации под обеспечение кредитов.
Недавно были введены Стандарты жилищного ипотечного кредитования, разработанные Украинской национальной ипотечной ассоциацией. По словам Сергея Волкова, для того чтобы действовали механизмы, присущие ипотеке, необходимо, чтобы на первом уровне банки – первичные ипотечные кредиторы, выдавая кредиты, руководствовались едиными унифицированными правилами. Для чего это необходимо? Ипотечные активы, создаваемые на этом уровне, являются своего рода обеспечением под эмиссию ипотечных ценных бумаг. А обеспечением этих бумаг, в свою очередь, является залог на ипотечные активы. Для того чтобы они были пригодны для использования в данном качестве либо для отчуждения в случае выпуска структурированных ценных бумаг, ипотечные активы, создаваемые различными кредиторами, должны быть однородными. Кроме того, они должны быть понятными для потенциального инвестора ипотечных обязательств, должны быть прозрачными. А значит, должны быть унифицированы подходы, цель которых – снизить риск.
Определенные надежды специалисты связывают и с государственной ипотечной компанией. О намерении создать в Украине государственную небанковскую специализированную ипотечную компанию первый вице-премьер, министр финансов Николай Азаров сообщил еще в апреле этого года. Позднее правительство утвердило Концепцию создания национальной системы ипотечного кредитования.
Если ставки упадут…
Не спешите радоваться. Слишком лояльные программы по кредитованию и покупке жилья могут привести к неоправданному повышению цен в определенных сегментах рынка жилья. Несмотря на то, что для стабильного развития рынка недвижимости необходимы недорогие ипотечные кредиты, предоставление слишком дешевых кредитов на длительные сроки, как правило, вызывает ажиотажный спрос, уменьшение предложения и повышение цен.
А теперь рассмотрим, чисто гипотетически, развитие ситуации в случае, если упадут цены на жилье. Как правило, такое случается, если в экономике наблюдается спад. Люди начинают меньше получать, следовательно, не могут выплачивать проценты по кредитам. За невыплату кредитов банки забирают жилье. Но если новых квартир на рынок будет выброшено много, банки не смогут их реализовать, следовательно, не смогут рассчитаться со своими обязанностями. Это приведет к кризису финансовой системы.
Тем не менее, на ближайшее время ничего подобного не предвидится. По мнению Президента Ассоциации специалистов недвижимости Украины Александра Бондаренко, на будущий год ожидается рост цен на недвижимость на уровне 8-10%.
Прогноз
Председатель правления НБУ Сергей Тигипко считает самым главным то, что удалось сформировать рамочное ипотечное законодательство. Президент УНИА Игорь Юшко говорит, что необходимо около двух лет, чтобы организовать рынок, создать нормативные акты, которые бы регулировали поведение субьектов этого рынка и создать финансовые механизмы.
Начиная с 2006 года, Украина имаеет шанс получить полноценный рынок жилья. И когда ставки по ипотечным кредитам составят 8-10%, тогда на самом деле начнется квартирный бум.