Разлад в ситуацию на отечественном рынке недвижимости внесло постановление НБУ “О порядке регулирования валютных операций, связанных с экспортом и импортом финансового капитала”. В этом документе есть очень интересный пункт, который предусматривает мораторий на выдачу потребительских кредитов в иностранной валюте физическим лицам. Данное положение вступит (если конечно его не отменят) в силу с 1 сентября 2006г.
Именно ипотечное кредитование ощутит на себе в полной мере последствия этого нововведения. “Короткие кредиты” в валюте повышенной популярностью не пользуются, тут все равно в гривне брать или в долларах, другое дело ипотека или автокредитование. “Длинная гривня”, как говорят банкиры, спросом не пользуется. Что же ожидается на рынке жилой недвижимости после 1 сентября, 2006 г.? Все последствия можно разделить на две группы: для финансового рынка, и для рынка недвижимости.
Финансовый рынок
Слухи об ограничении на валютные кредиты в банковской среде бродили, чуть ли не со времен “оранжевой революции”. Банкиры к ним относились как к неостроумной шутке, но вот шутка почти стала реальностью.
Для чего это постановление нужно государству? Каждое государство имеет финансовые активы в виде национальной валюты, драгоценны металлов и естественно иностранной валюты. В большинстве стран, в т. ч. и в Украине, иностранная валюта не является законным средством расчетов, однако экономика слишком “долларизирована”, поэтому государство и пытается усилить контроль. Это приведет к стабилизации валютного рынка, легче будет осуществлять и курсовую политику. Прибавим к этому еще и законодательную базу: “Мы должны работать в плоскости закона. Расчеты в иностранной валюте у нас запрещены” – отметил Владимир Стельмах, и мы получим аргументы, которые может выдвинуть Нацбанк. Кроме этого, существуют и другие причины. Валютные кредиты для лиц, не имеющих твердого валютного дохода, вредны тем, что в случае девальвации гривни, они будут вынуждены отказаться о дальнейшего погашения кредитов. Такой массовый отказ скажется на банковской системе в целом. К чему это может привести, мы поймем, если вспомним, что произошло с банковской системой России в 1998 г. К этому можно добавить еще и то, что рост рынка потребительского кредитования, за счет внешних ресурсов (выход на украинский рынок иностранных банков с их капиталом) ведет к усилению инфляционных тенденций.
Теперь давайте рассмотрим структуру ипотечного кредитования. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации 80% ипотеки – валютные кредиты. При относительной стабильности гривни, разница по кредитным ставкам (и отнюдь не в пользу национальной валюты) составляет от 5 до 10% годовых, переплачивать естественно никто не будет. Поэтому отечественные банкиры совершенно правы, когда утверждают, что постановление НБУ “больно” ударит по рынку ипотеки. Специалисты же утверждают, что он сократится на 60-70%. Оценка пока еще не базируется на точных расчетах, но близка к реальности. Избежать коллапса ипотечного кредитования можно только снижением ставок по “длинной гривне”, а этого не произойдет, ставки по гривневым кредитам, вероятнее всего, вырастут, т.к. вырастут проценты по депозитам.
Выдержат ли банки такой удар? Уверенности в этом нет, скорее наоборот. По оценкам финансовых аналитиков, портфели отдельных банков на 55-65% состоят именно из ипотеки. Кредитно-финансовые учреждения оказались не готовыми к такому повороту событий, до сих пор они разрабатывали лишь те направления, которые приносили быструю и максимальную прибыль.
Итак, насколько опасно для украинской экономики новое постановление НБУ? Само по себе оно может быть и полезно, валютные кредиты не работают на экономику, они стимулируют потребление. Опасность состоит в том, что, рухнув, валютная ипотека потянет за собой весь банковский сектор, а это уже угроза не только для экономики, но и для государства в целом.
Рынок недвижимости.
Как отразится новое постановление (при условии, что оно вступит в силу) на рынке недвижимости? Большинство аналитиков дают однозначный ответ – рынок рухнет – спрос на недвижимость упадет примерно на 40%, цены на 25-30% (кстати, около 60% сделок по купле недвижимости осуществляется посредством ипотеки). Да, такую ситуацию смело можно назвать экономическим катаклизмом.
Но будет ли этот катаклизм локальным или же отразиться на экономике в целом? Давайте попытаемся разобраться. Насколько развит строительный бизнес в Украине – увы, не очень. Строительный бум, который наблюдается в Киеве это не показатель для всей Украины, даже в областных центрах дела обстоят куда хуже, а что уж говорить о районах. Можно ли в таком случае говорить о крупных налоговых отчислениях в бюджет Украины – не думаю. Но строительные компании это еще не все, сюда следует отнести и рынок строительных материалов, металлургию (металлоконструкции), машиностроение, транспорт, рабочие места. Даже учитывая тот факт, что строительная отрасль в масштабах страны не имеет значительного веса, все же ее коллапс приведет к серьезным последствиям.
По мнению начальника управления инвестиционно-банковских услуг «Укрсоцбанка» Эрика Наймана, «о рынке недвижимости можно сказать одно – он рухнет и на этот раз уже падение составит не 10-15%%, а намного больше. Половина сделок по недвижимости это ипотека, а 80-90% ипотечных кредитов выдавалось в иностранной валюте. Поэтому я прогнозирую снижение спроса на недвижимость где-то в районе 25%. А это серьезный удар для строительной отрасли в целом. Не думаю, что украинской экономике сейчас нужны подобные потрясения, поэтому, конечно же воспринимаю постановление негативно».
Однако мы рассмотрели идеальную ситуацию, в Украине же рынок недвижимости несколько специфичен, условия на нем диктуются не объективными экономическими факторами, а ажиотажным спросом. Сегодня рентабельность в отрасли составляет порядка 200-300%. Рано или поздно такой, до некоторой степени, искусственно раздутый пузырь лопнет. Если в данный бизнес были инвестированы крупные средства, то последствия для экономики могут быть катастрофичными. К счастью на рынке недвижимости такой ситуации сегодня не наблюдается, строительство, если мы говорим о жилой недвижимости, финансируется будущими жильцами, и соответственно крупных банкротств не произойдет. Тем не менее, скорее всего, наступит стагнация рынка, уменьшатся темпы строительства, сократится количество строительных компаний.